Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 ноября 2013 г. N ВАС-16161/13 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: муниципальная собственность - субъекты малого и среднего предпринимательства - собственность субъекта РФ - нежилые помещения - договор аренды недвижимого имущества)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 ноября 2013 г. N ВАС-16161/13
"Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего судьи Куликовой В.Б.,

судей Борисовой Е.Е., Медведевой А.М.

рассмотрела в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Листопадовой Н.Н., г. Орел о пересмотре в порядке надзора постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.07.2013, принятых по делу N А48-3641/2012 Арбитражного суда Орловской области, по уточнённому заявлению индивидуального предпринимателя Листопадовой Н.Н. (далее - предприниматель Листопадова Н.Н.; предприниматель) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, г. Орел (далее - Управление муниципального имущества; Управление) о признании незаконным содержащегося в письме Управления муниципального имущества от 07.06.2012 N 3068 отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого предпринимателем нежилого помещения N 147, расположенного в здании по адресу: г. Орел, ул. Гагарина, 51.

Суд установил:

решением Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2012 требование предпринимателя удовлетворено.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2013 решение суда от 10.12.2012 отменено, в удовлетворении заявленного требования отказано.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 19.07.2013 оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций предприниматель Листопадова Н.Н. (заявитель) просит отменить эти судебные акты, ссылаясь на нарушения судами норм материального и процессуального права. Заявитель приводит доводы и считает, что вправе выкупить арендуемое помещение на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ; Закон), так как помещение арендовалось им в течение длительного времени, но договор аренды не был зарегистрирован по вине арендодателя.

Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к заключению о том, что дело не подлежит передаче на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исходя из следующего.

Согласно положению статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции, действовавшей в спорный период, преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества могло быть реализовано при определенных условиях, одним из которых являлось нахождение арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества.

При рассмотрении дела апелляционным судом установлено, что между предпринимателем и Управлением заключался договор аренды от 01.08.2001 (со сроком действия с 01.08.2001 по 31.07.2004) на аренду помещения N 36 и мест общего пользования общей площадью 178, 2 кв. м, который не был зарегистрирован. При этом часть площадей в указанном помещении учитывались под иным номером в составе других помещений, на которые зарегистрировано право муниципальной собственности.

В дальнейшем между сторонами был заключен договор от 01.08.2004 (со сроком действия с 01.08.2004 по 31.07.2007) на аренду того же помещения, и согласно условию этого договора на арендатора была возложена обязанность по государственной регистрации договора. Однако этот договор не был зарегистрирован в установленном порядке.

В последующем в отношении указанного помещения был заключён договор аренды от 03.09.2007, к которому сторонами подписано дополнительное соглашение в части уточнения предмета договора, который определён как часть нежилого помещения (лит. А, А1, А2, А3; помещения N 136, 139, 141, 142, 143, 144) общей полезной площадью 184, 7 кв. м, расположенного по названному адресу. Этот договор и дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы.

В 2009 году из арендуемого помещения было сформировано помещение N 147, в отношении которого предпринимателем Листопадовой Н.Н. было подано в уполномоченный орган заявление о выкупе имущества.

Так как договоры аренды недвижимого имущества от 01.08.2001 и от 01.08.2004 не прошли государственную регистрацию, они в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не могут считаться действительными.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он в установленном порядке зарегистрирован, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Поскольку договоры аренды от 01.08.2001, от 01.08.2004 не регистрировались, суд апелляционной инстанции, оценив доводы предпринимателя по вопросу невозможности зарегистрировать эти договоры, пришёл к выводу о том, что предприниматель Листопадова Н.Н. не была лишена возможности воспользоваться правом, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 ГК РФ.

Выводы судов апелляционной и кассационной инстанций основаны на установленных по делу обстоятельствам и соответствуют нормам законодательства, судебной арбитражной практике.

Анализ доводов, содержащихся в заявлении о пересмотре в порядке надзора оспариваемых судебных актов, показал, что в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные статьей 304 АПК РФ.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:

в передаче дела N А48-3641/2012 Арбитражного суда Орловской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.07.2013, принятых по указанному делу, отказать.

Председательствующий судья

В.Б. Куликова

Судья

Е.Е. Борисова

Судья

А.М. Медведева