Индивидуальное жилищное строительство: споры и практика (Н. Новикова, "Жилищное право", N 10, октябрь 2013 г.)

Индивидуальное жилищное строительство: споры и практика

Далеко не каждый приобретаемый участок земли пригоден для индивидуального жилого строительства. Поэтому, если вы планируете возведение дома, следует учесть несколько важных факторов. На что обратить внимание и какие документы проверить при совершении сделки - читайте в статье.

Индивидуальное жилищное строительство можно рассматривать и как сам факт строительства жилого дома, и с точки зрения вида разрешенного использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Логично, что для того чтобы возвести индивидуальный жилой дом, необходимо иметь в собственности или аренде земельный участок. Земельный участок для индивидуального жилищного строительства можно приобрести двумя способами: 1. на вторичном рынке; 2. самостоятельно начать процедуру оформления земельного участка в государственном органе исполнительной власти, предоставляющем земельные участки. Приобретение земельного участка на вторичном рынке кажется проще только на первый взгляд. Несомненно, при покупке участка необходимо полностью провести анализ документов.

На что следует обратить внимание:

1. Важно, чтобы на земельный участок не были зарегистрированы обременения.

"К. обратился в суд с иском к Н., Б., Управлению Росреестра по Пермскому краю и по Добрянскому району Пермского края о прекращении ипотеки на земельный участок площадью 20 тыс. кв. м, расположенный в д. <...>, возложении на органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязанности выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок без указания в нем на наличие обременений. Исковые требования мотивировал тем, что 01.03.2010 г. по договору купли-продажи приобрел у Н. спорный земельный участок. 23.09.2011 г. договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в свидетельстве о регистрации права содержатся сведения о наличии обременения земельного участка в виде ипотеки, что нарушает его права как собственника объекта недвижимости, т.к. договор залога в отношении принадлежащего ему имущества он не заключал.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ответчик Б., ссылаясь на то, что решение суда является необоснованным, поскольку обстоятельствам данного дела судом дана неправильная оценка.

Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам данного дела и неправильным применением норм материального права (п.п. 3 и 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Как установлено судом, Н. являлся собственником земельного участка площадью 20 тыс. кв. м, расположенного по адресу: <...> (л.д. 15). 01.03.2010 г. между К.И., действующим на основании доверенности от имени Н. (продавца), и К.Е. (покупателем) подписан договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка (л.д. 12). 23.11.2010 г. между К.И., действующим на основании доверенности от имени Н. (залогодателя), и Б. (залогодержателем) подписан договор залога недвижимого имущества, согласно которому спорный земельный участок передан в залог Б. в обеспечение исполнения обязательств К.Н., возникших на основании договора займа от 23.11.2010 г.; данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 29.11.2010 г. (л.д. 34-36).

23.09.2011 г. за К.Е. зарегистрировано право собственности на земельный участок на основании решения Добрянского районного суда Пермского края от 31.05.2011 г. о признании за истцом права собственности на спорное имущество; ему выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности, содержащее сведения об ограничении (обременении) права в виде ипотеки на основании договора от 23.11.2010 г. (л.д. 38-39, 14).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Из абз. 3 п. 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель, хотя и является законным владельцем этого имущества, не вправе распоряжаться им, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

С учетом изложенного Н., реализуя права собственника, вправе был заключить договор залога принадлежащего ему имущества от 23.11.2010 г. То обстоятельство, что Н., несмотря на договор с истцом от 01.03.2010 г., заключил договор с Б., не является основанием полагать прекратившимися обязательства по договору залога недвижимого имущества и, соответственно, о прекращении ипотеки в отношении спорного земельного участка. Исчерпывающий перечень оснований прекращения залога содержится в ст. 352 ГК РФ.

Учитывая, что предусмотренные ст. 352 ГК РФ основания прекращения ипотеки в данном случае отсутствуют, доказательства исполнения обеспеченного залогом обязательства суду не представлены, договор ипотеки от 23.11.2010 г. недействительным не признан, истец стороной договора залога и участником регистрационных действий не является, его права регистрацией договора залога не затронуты, формальные требования закона о порядке погашения записи об ипотеке не соблюдены, то решение суда об удовлетворении требований К.Е. нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене. В удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме в связи с отсутствием законных оснований для их удовлетворения".

2. Имеются ли какие-либо ограничения по красным линиям (в частности, находится ли земельный участок, например, в зоне инженерных сетей, в водоохранной зоне, зоне округа санитарной охраны курортной зоны и т.д.). Само по себе нахождение земельного участка в одной из указанных зон не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство дома. Однако, если земельный участок находится, например, во второй зоне округа санитарной охраны курортной зоны, будут действовать ограничения, такие как: запрещается строительство жилых домов, организация и обустройство садово-огороднических участков и палаточных туристических стоянок без систем водоснабжения и канализации. Т.е. строительство индивидуальных жилых домов как таковое не запрещено, запрещено строительство жилых домов без систем водоснабжения и канализации. Таким образом необходимо проверять, какие запреты в себе несет то или иное ограничение.

3. Вид разрешенного использования земельного участка. Многие уверены, что можно приобрести земельный участок с любым видом разрешенного использования и в дальнейшем сменить его на индивидуальное жилищное строительство. В какой-то степени так оно и есть. Но с момента принятия правил землепользования и застройки сменить вид разрешенного использования земельного участка представляется возможным только в рамках одной зоны, в которой он находится. Это значит, если участок находится в зоне Ж-1 - зоне застройки индивидуальными жилыми домами, на момент приобретения вид разрешенного использования земельного участка был под магазин и, кроме прочего, в перечне видов разрешенного использования, содержащихся в зоне Ж-1, имеется: для индивидуального жилищного строительства, то перевод участка в интересующий вид не составит труда. Для этого необходимо будет только обратиться с заявлением в государственный орган исполнительной власти. Если среди перечня видов разрешенного использования в конкретной зоне отсутствует интересующий, в частности, для индивидуального жилищного строительства, сменить его вряд ли получится. Кроме того, строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с разрешенным использованием даже для строительства многоквартирных жилых домов будет незаконно.

"Письмо Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю" от 28 августа 2012 г. N 12-2386.

Согласно п. 1 ст. 25.3 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации, документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (представляется в трех экземплярах: два - подлинных и один - копия).

Согласно абз. "в" п.п. 1 п. 1 ст. 19 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (далее - Правила землепользования и застройки), утвержденных Решением Думы города Владивостока от 07.04.2010 г. N 462, зона с кодовым обозначением на карте градостроительного зонирования Владивостокского городского округа Ж-3 является зоной застройки многоэтажными жилыми домами.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Правил землепользования и застройки указанная зона предназначена для застройки жилыми домами высотой свыше пяти этажей, а также объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимыми для функционирования зоны. Таким образом, строительство в данной зоне индивидуального жилого дома, в том числе трехэтажного, не соответствует предназначению жилой зоны. Более того, следует заметить, что ст. 25 Правил землепользования и застройки такой вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, как ведение дачного хозяйства, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами не предусмотрен".

4. Определены ли границы земельного участка. Это легко увидеть по кадастровому паспорту. В случае если собственник земельного участка при постановке его на кадастровый учет не установил границы, могут возникнуть разногласия с соседями, которые уверены, что вы своим новым забором залезли на их территорию, либо, наоборот, они уже отгородили себе часть вашего земельного участка. В дальнейшем решать вопрос, кому из вас принадлежит часть спорного участка, придется через суд.

5. Также следует обратить внимание на наличие/отдаленность коммуникаций. Зачастую подключение будущего жилого дома к системам коммуникаций может обойтись в разы дороже покупки самого земельного участка.

6. Следует обратить внимание на размер земельного участка. Если планируется построить дом на большую семью, то покупать земельный участок площадью 600 кв. м в надежде, что получится выкупить или взять в аренду у государства свободный смежный участок и за счет него увеличить площадь своих владений, очень рискованно. Во-первых, нужно учитывать, что в каждом населенном пункте действуют свои правила о предельных размерах земельного участка, предоставляемого для индивидуального жилищного строительства. Во-вторых, судебная практика в большинстве своем сводится к тому, что законодательством не предусмотрено предоставление дополнительного земельного участка. Таким образом, по мнению законодателя, если вы приобрели земельный участок в 600 кв. м, а максимум можно получить 2 тыс. кв. м, дополнительно 1 400 кв. м вы не сможете получить путем направления заявления в уполномоченный орган исполнительной власти.

Отмечу интересный момент: если уже построен индивидуальный жилой дом, он оборудован двумя самостоятельными выходами, а в свидетельстве на право собственности прописано: "часть жилого дома", будет действовать следующее правило. Допустим, в вашем населенном пункте максимальный размер предоставления земельного участка составляет 2 тыс. кв. м. Логично было бы предположить, что эти 2 тыс. кв. м положены для обслуживания каждой "части жилого дома". Однако, в соответствии с судебной практикой, 2 тыс. кв. м будут разделены между одной и второй частью жилого дома, т.е. фактически на часть жилого дома приходится 1 тыс. кв. м, несмотря на то, что каждая часть жилого дома выступает как самостоятельный объект.

"...Коллегия соглашается с тем, что граждане Нагорнюк А.В. и Нагорнюк Н.Н. как собственники объекта недвижимости - части жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Одиннадцатая, 11, кв. 1, также в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ имеют исключительные права на земельный участок, на котором расположен принадлежащий им объект недвижимости.

Между тем реализация гражданами Нагорнюком А.В. и Нагорнюк Н.Н. своего права не может нарушать прав и законных интересов других землепользователей, в данном случае ЗАО "Приморские курорты". С учетом вышеизложенного коллегия приходит к выводу, что при вынесении распоряжения от 02.02.2009 г. N 184 "Об утверждении схемы расположения земельного участка по адресу: г. Владивосток, ул. Одиннадцатая, 11, кв. 1 гражданам Нагорнюк Нине Николаевне, Нагорнюку Александру Викторовичу для дальнейшей эксплуатации части жилого дома" УМИГА г. Владивостока не учтены права ЗАО "Приморские курорты" на спорный земельный участок, что не соответствует Земельному кодексу РФ и нарушает права и законные интересы ЗАО "Приморские курорты" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности в отношении спорного земельного участка. Кроме того, распоряжением УМИГА г. Владивостока от 02.02.2009 г. N 184 гражданам Нагорнюк Нине Николаевне, Нагорнюку Александру Викторовичу утвержден земельный участок площадью 1545 кв. м. В соответствии с ч. 1 ст. 33 Земельного кодекса РФ установлено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Частью 1 муниципального правового акта N 63-МПА от 12.12.2006 г. "Об утверждении норм предоставления земельных участков в городе Владивостоке" установлено, что предельный размер земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, составляет не более 2 тыс. кв. м.

Согласно материалам дела, гражданам Нагорнюк Н.Н. и Нагорнюку A.В. принадлежит на праве собственности часть жилого дома (одна квартира в доме, состоящем из четырех квартир).

С учетом положений части 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ, части 1 муниципального правового акта N 63-МПА от 12.12.2006 "Об утверждении норм предоставления земельных участков в городе Владивостоке" предельный размер земельных участков, предоставляемых всем собственникам квартир в жилом доме по адресу: г. Владивосток, ул. Одиннадцатая, 11, не может превышать 2000 кв. м.

Таким образом, выделенный гражданам Нагорнюк Н.Н. и Нагорнюку А.B. земельный участок площадью 1545 кв. м для эксплуатации фактически 1/4 части жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Одиннадцатая, 11 определен без учета интересов собственников других трех квартир в доме и превышает предельный размер земельного участка в соответствии с муниципальным правовым актом N 63-МПА от 12.12.2006. Кроме того, анализ конкретных границ предоставленного Нагорнюк Н.Н. и Нагорнюку А.В. спорного земельного участка свидетельствует о его значительной удаленности от границ жилого дома, что позволяет сделать вывод о несоответствии действительного назначения земельного участка назначению, указанному в распоряжении УМИГА г. Владивостока от 02.02.2009 N 184".

Что касается предоставления земельного участка непосредственно путем обращения в орган исполнительной власти, осуществляющий в пределах своих полномочий предоставление земельных участков, здесь необходимо соблюсти целый ритуал, который может занять от 5 месяцев до бесконечности. Срок, процедура и возможность предоставления земельного участка под индивидуальное жилищное строительство зависит от многих факторов, приведу примеры только некоторых из них.

1. "М. обратился в суд с иском к Администрации <...> (далее - администрация) о признании незаконным бездействия администрации, выразившемся в необеспечении выбора земельного участка по его заявлению от <...>, и обязании ответчика в срок до <...> обеспечить ему выбор земельного участка по его заявлению от <...> в целях реализации права на получение земельного участка.

В обоснование иска указал, что является инвалидом, ранее право на первоочередное получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства не реализовал, заявлений на получение земельного участка однократно бесплатно в собственность не подавал, в очередь на получение земельного участка однократно бесплатно в собственность также не включен, а вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 08.08.2011 за ним признано право на получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства в аренду в первоочередном порядке без проведения аукциона.

Правовым обоснованием заявленных требований указаны нормы, предусмотренные ч. 14 ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", п. 17 Правил предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.07.1996 N 901. Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 26.12.2011 в удовлетворении иска отказано.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 14 ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

Вместе с тем наличие у истца такого права не означает обязанность органа местного самоуправления предоставить по его требованию любой произвольно выбранный им земельный участок.

Таким образом, из приведенной нормы права следует, что орган местного самоуправления при обращении гражданина с заявлением о предоставлении земельного участка, в котором отражены характеристики, предъявляемые к земельному участку, обязан обеспечить гражданину выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости, соответствующего данным характеристикам.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что администрация, дав ответ о возможности постановки истца на учет для приобретения земельного участка совместно с иными лицами, уже находящимися на учете, не нарушила прав истца и нормы действующего законодательства.

Как верно указал суд первой инстанции, право на внеочередное и первоочередное предоставление земельных участков в аренду имеют не только инвалиды по Закону N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", но и иные лица.

Соответственно, удовлетворение требования истца привело бы к нарушению баланса интересов общества и законных интересов граждан, уже находящихся на учете в очереди на получение в собственность бесплатно земельных участков во внеочередном и первоочередном порядках.

С учетом изложенного решение суда законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется".

2. "Прокурор Саратовского района обратился в Саратовский районный суд с иском в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, в защиту интересов Российской Федерации, а также ГУ "Лесничества" Саратовской области обратилось с самостоятельными требованиями, в которых просили признать недействительными:

постановление главы Администрации Саратовского муниципального района N от 14 января 2010 года "О предоставлении И. в аренду земельного участка";

договор аренды земельного участка площадью 4000 кв. м с кадастровым номером N для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу, заключенный 15 января 2008 года между администрацией Саратовского муниципального района и И.;

договор замены стороны в обязательстве, заключенный 26 апреля 2010 года между И. и Р.;

договор замены стороны в обязательстве, заключенный 20 мая 2010 года между Р. и О.;

прекратить право аренды О. на указанный земельный участок, привести стороны в первоначальное положение.

Требования мотивировали тем, что указанный земельный участок сформирован на землях лесного фонда и расположен в квартал N выдел N Саратовского лесничества, что повлекло нарушение прав Российской Федерации как собственника земель лесного фонда, а также прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, которым будет ограничен доступ реализовать право пользования лесонасаждениями.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли лесного фонда; земли водного фонда.

Земли, указанные в п. 1 ст. 7 ЗК РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

С 01 января 2007 года введен в действие Лесной кодекс Российской Федерации.

Согласно ст. 8 Лесного кодекса РФ (далее - ЛК РФ) лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 14 декабря 2009 года И. обратился в администрацию Саратовского муниципального района с заявлением о предоставлении ему земельного участка площадью 4000 кв. м в аренду на 49 лет, расположенного по адресу, для индивидуального жилищного строительства.

14 января 2010 года главой Администрации Саратовского муниципального района вынесено постановление N о предоставлении И. в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 4000 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу, уч. б/н. для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов.

15 января 2010 года между Администрацией Саратовского муниципального района и И. заключен договор аренды земельного участка площадью 0,4 га с кадастровым номером N, находящегося по адресу, для индивидуального жилищного строительства сроком на 49 лет, категория земель: земли населенных пунктов.

Земельный участок для ведения лесохозяйственной деятельности площадью 17958 га как участок единого землепользования расположен на территории Татищевского, Саратовского районов Саратовской области, имеет кадастровый номер N; в Государственном земельном кадастре отсутствуют сведения, позволяющие однозначно определить земельный участок как объект недвижимого имущества, подлежащий передаче при сделке. В состав указанного земельного участка - Саратовского лесничества - входит.

Суд первой инстанции, учитывая вышеуказанные обстоятельства и законодательство, оценив представленные доказательства, обоснованно пришел к выводу о том, что предоставленный в аренду И. земельный участок площадью 4000 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по кадастровым данным на землях населенных пунктов, фактически сформирован на землях лесного фонда, а потому удовлетворил заявленные требования".

Таким образом, несмотря на то, что земельный участок находится в границах населенного пункта, по кадастровым сведениям он также относится к землям населенного пункта, даже несмотря на то, что, согласно генеральному плану, участок входит в земли населенного пункта, судом участок отнесен к землям лесного фонда и передаче в собственность/аренду гражданам не подлежит.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что к приобретению земельного участка, независимо от того как он приобретен - на вторичном рынке или путем подачи заявления в уполномоченный орган исполнительной власти, - следует относиться крайне серьезно.

Н. Новикова,

старший юрист юридической фирмы "Инмар"

"Жилищное право", N 10, октябрь 2013 г.