Вопрос: Жилой дом фактически разделен на две изолированные квартиры, имеющие самостоятельные выходы. Физическое лицо приобрело часть дома в 1993 году, вторая часть принадлежит другому физическому лицу (далее - сосед) и получена им в собственность в порядке наследования. В течение последних 10 лет сосед в своей половине дома не проживает, и его часть строения приходит в негодность. Чтобы предотвратить полное разрушение строения, необходим дорогостоящий ремонт. На предложения продать свою часть дома вместе с участком сосед не отвечает. Можно ли каким-либо способом возложить на соседа часть затрат на подобный ремонт или вынудить продать часть дома? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2013 г.)

Жилой дом фактически разделен на две изолированные квартиры, имеющие самостоятельные выходы. Физическое лицо приобрело часть дома в 1993 году, вторая часть принадлежит другому физическому лицу (далее - сосед) и получена им в собственность в порядке наследования.

В течение последних 10 лет сосед в своей половине дома не проживает, и его часть строения приходит в негодность. Часть строения, принадлежащая соседу, не имеет окон, дверей и практически не имеет кровли. Ввиду того, что дом является единым сооружением, разрушение общих элементов (крыша, погреб под домом, несущие балки пола, стена и т.п.) в части дома, принадлежащей соседу, ведет к их разрушению и в другой части дома. Сосед не участвует в несении расходов на содержание общего имущества. Чтобы предотвратить полное разрушение строения, необходим дорогостоящий ремонт или реконструкция здания. На предложения продать свою часть дома вместе с участком сосед не отвечает.

Можно ли каким-либо способом возложить на соседа часть затрат на подобный ремонт или вынудить продать часть дома?

В соответствии со ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. В его обязанности входит поддержание такого помещения в надлежащем состоянии, недопущение бесхозяйственного обращения с ним, соблюдение прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В п.п. 6, 19 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, указано, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с настоящими Правилами. Собственник обязан, в том числе: использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ). Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).

По условиям вопроса один из собственников помещений двухквартирного дома не исполняет возложенные на него гражданским и жилищным законодательством обязанности, отказывается поддерживать принадлежащую ему часть дома в надлежащем техническом состоянии, в связи с чем происходит разрушение несущих конструкций, не участвует в несении расходов на содержание общего имущества. Заключить договор о распределении бремени содержания общего имущества, участия в проведении текущего и капитального ремонта дома, как мы поняли, он также отказывается. Продать свою часть дома не желает. Отметим, что обязать его заключить подобное соглашение, равно как и договор купли-продажи разрушенной части дома, невозможно. В п. 1 ст. 421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского права - свобода договора, который означает, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Рассматриваемая ситуация таким исключительным случаем не является.

Вместе с тем данное обстоятельство не препятствует заинтересованному лицу использовать иные юридические способы защиты нарушенного права или законного интереса, неисчерпывающий перечень которых приведен в ст. 12 ГК РФ. Так, собственник вправе обратиться в суд с требованием об обязании соседа произвести восстановительный ремонт части домовладения, находящейся в его собственности, если этим создается угроза разрушения другой части дома. Суды, как правило, такие иски удовлетворяют (смотрите, например, решение Гуковского городского суда от 29.02.2012 по делу N 2-3(2012 г.), решение Надеждинского районного суда Приморского края от 08.02.2012 по делу N 2-34/2012, решение Кировского районного суда г. Курска от 29.03.2012 по делу N 2-156/6-2012, с которым можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru/).

Кроме того, собственник может за свой счет выполнить капитальный и текущий ремонт общего имущества этого дома и взыскать с бездействующего собственника расходы на осуществление такого ремонта пропорционально его доле в праве общей собственности на имущество (смотрите, например, апелляционное определение Дзержинского районного суда города Перми от 27.09.2012 по делу N 11-127ап/12, с которым можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru/). Однако в силу состязательности гражданского процесса надлежит доказать обоснованность и необходимость несения этих расходов (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Если в результате бездействия собственника разрушенной части дома причинен вред имуществу соседствующего собственника, то он также может быть возмещен на основании решения суда. В силу п.п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб). Частями 1, 2 ст. 1064 ГК РФ установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред, которое освобождается от возмещения вреда только в том случае, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Из системного толкования ст.ст. 15, 1064 ГК РФ следует, что для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего в себя факт причинения вреда, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими у потерпевшего неблагоприятными последствиями, доказанность размера ущерба (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 05.12.2012 по делу N 33-16728).

Наконец, в качестве крайней меры гражданское законодательство предусматривает возможность принудительного изъятия жилого помещения (подп. 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ). Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если же собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (смотрите, например, решение Ейского районного суда Краснодарского края от 29.05.2012 по делу N 2-34/2012).

Таким образом, лицо, считающее принадлежащее ему право или законный интерес нарушенным, свободно в выборе способа его защиты, однако избранный этим лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

2 октября 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.