Вопрос: По договору пожизненного содержания плательщик ренты предоставил получателю ренты (по его желанию) другое жилье и осуществляет его содержание согласно договору. Получатель ренты дал нотариальное согласие на продажу квартиры и не возражает прекратить обязательства по пожизненному содержанию с иждивением, чтобы аннулировать обременение отчуждаемой квартиры. Однако принимать участие в совершении действий, связанных с заключением соглашения, погашением регистрационных записей об обременениях, по состоянию здоровья не может. Как снять обременение квартиры в регистрационной палате, чтобы покупатель квартиры не был обременен договором пожизненного содержания? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2013 г.)

По договору пожизненного содержания плательщик ренты предоставил получателю ренты (по его желанию) другое жилье и осуществляет его содержание согласно договору. Получатель ренты дал нотариальное согласие на продажу квартиры и не возражает прекратить обязательства по пожизненному содержанию с иждивением, чтобы аннулировать обременение отчуждаемой квартиры. Однако принимать участие в совершении действий, связанных с заключением соглашения, погашением регистрационных записей об обременениях, по состоянию здоровья не может.

Как снять обременение квартиры в регистрационной палате, чтобы покупатель квартиры не был обременен договором пожизненного содержания?

Согласно ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Особенностью договора пожизненного содержания с иждивением является то, что на весь период действия соглашения недвижимое имущество обременяется рентой (п. 1 ст. 586 ГК РФ), а также ипотекой в силу закона (п. 1 ст. 587 ГК РФ, п. 2 ст. 20 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке") в целях обеспечения рентного обязательства.

Будучи собственником полученной в обеспечение пожизненного содержания с иждивением недвижимости, плательщик ренты обладает определенными распорядительными полномочиями в отношении этого имущества. С согласия получателя ренты он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество (ст. 604 ГК РФ). Однако в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением переходят на приобретателя имущества. Одновременно переходит и обременение в виде залога. Кроме того, за рентополучателем сохраняется право пользования имуществом, переданным под выплату ренты.

Для того чтобы снять указанные обременения, необходимо прекратить договор пожизненного содержания с иждивением. Как и любой гражданско-правовой договор, рассматриваемое соглашение может быть расторгнуто по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), но при этом плательщик ренты обязан вернуть рентополучателю жилое помещение, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением.

В ст. 605 ГК РФ указаны специальные основания прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением. Согласно п. 1 ст. 605 ГК РФ рентное обязательство прекращается смертью получателя ренты. Досрочное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением возможно только по требованию рентополучателя при существенном нарушении плательщиком своих обязательств (п. 2 ст. 605 ГК РФ). В такой ситуации получатель пожизненного содержания вправе потребовать возврата переданного плательщику ренты имущества либо выплаты выкупной цены. Выкуп ренты производится по правилам ст. 594 ГК РФ, в силу которой выкупная цена определяется в договоре, в противном случае, если имущество передано за плату, то она равна годовой сумме рентных платежей, а если имущество передано бесплатно, то выкупная цена равна годовой сумме рентных платежей плюс стоимость переданного имущества. Однако нормы о выкупе пожизненной ренты противоречат существу договора пожизненного содержания с иждивением и, как следствие, не применяются на практике. Никаких иных способов расторжения договора пожизненного содержания с иждивением глава 33 ГК РФ не содержит.

Вместе с тем мы считаем, что нет препятствий для применения к договору пожизненного содержания с иждивением отдельных оснований прекращения обязательств, перечисленных в главе 26 ГК РФ, при условии, что это не противоречит существу рентных правоотношений.

В частности, обязательство может быть прекращено соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения. Гражданское законодательство именует такой способ новацией (ст. 414 ГК РФ). То есть плательщик ренты отчуждает свою квартиру, полученную в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, и одновременно приобретает другую. Обременения в виде ренты и залога снимаются с продаваемой квартиры и переносятся на приобретаемую квартиру (смотрите, например, постановление президиума Московского областного суда от 16.11.2005 N 656).

Кроме того, обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). В данном случае не происходит замены одного обязательства другим, обязательство подлежит прекращению (ст. 409 ГК РФ). То есть плательщик ренты уплачивает рентополучателю выкупную цену ренты, и обязательство по выплате ренты прекращается, при этом имущество, переданное под выплату ренты, остается в собственности плательщика ренты. В данном случае выкуп ренты должен рассматриваться как средство освобождения рентоплательщика от его обязанности по выплате ренты, а именно как предоставление отступного для прекращения обязательства (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.10.2012 по делу N 11-10556).

Наконец, обязательство на основании ст. 415 ГК РФ прекращается освобождением должника от лежащих на нем обязанностей при условии, что этим не нарушаются права третьих лиц (прощение долга). Обязательство прекращается с момента выражения кредитором воли освободить должника от обязанности, и если такое выражение сделано без нарушения закона, то прекращение является окончательным. Полагаем, что рентное обязательство может быть прекращено по данному основанию, так как оно носит личный характер и не затрагивает в данном случае ничьих интересов, кроме плательщика и получателя ренты. Прощение долга не предусматривает встречного удовлетворения, а потому его надлежит рассматривать как разновидность дарения. В связи с этим соглашение об отступном должно подчиняться запретам и ограничениям, установленным для договора дарения (глава 32 ГК РФ). Однако нам не удалось найти практики реализации данной нормы применительно к рентным правоотношениям.

Таким образом, кроме прекращения рентного обязательства смертью получателя ренты, существуют и иные варианты досрочного расторжения договора пожизненного содержания с иждивением.

Обращаем Ваше внимание, что любое соглашение о расторжении (прекращении) договора пожизненного содержания с иждивением должно быть нотариально удостоверено (ст.ст. 452, 584 ГК РФ). Отметим, что положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) не предусматривают процедуры осуществления действий по погашению записи об обременении объекта недвижимого имущества, за исключением погашения записи об ипотеке. Пунктом 4 ст. 29 Закона N 122-ФЗ установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке. В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в частности, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо судебного решения о прекращении ипотеки.*(1) Иными словами, если по каким-то причинам регистрирующий орган откажет в аннулировании записей об обременениях, то этот вопрос может быть решен в судебном порядке.

К сведению:

В случае если получатель ренты в силу каких-то причин не может лично заниматься оформлением погашения регистрационных записей об обременениях, он вправе в соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ выдать кому-то нотариально удостоверенное письменное уполномочие для представления своих интересов перед третьими лицами (доверенность).

Ответ подготовил:

адвокат Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

30 сентября 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Перечень необходимых документов можно уточнить на официальном сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, перейдя по ссылке: http://to78.rosreestr.ru/.