Вопрос: Мать малолетнего ребенка (не достигшего четырнадцати лет), действуя в его интересах и выступая от его имени в сделке купли-продажи, планирует приобрести земельный участок на имя ребенка за счет собственных средств. Следует ли согласовывать данные действия с органом опеки и попечительства? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2013 г.)

Мать малолетнего ребенка (не достигшего четырнадцати лет), действуя в его интересах и выступая от его имени в сделке купли-продажи, планирует приобрести земельный участок на имя ребенка за счет собственных средств.

Следует ли согласовывать данные действия с органом опеки и попечительства?

Согласно п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 ст. 28 ГК РФ, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Как следует из п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ, при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Целью такого разрешения органа опеки и попечительства является обеспечение соблюдения законных имущественных прав малолетнего ребенка.

Порядок выдачи разрешений на распоряжение имуществом подопечных регламентирован ст.ст. 19-21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (далее - Закон об опеке). При этом как Гражданский кодекс РФ, так и Закон об опеке предписывают, что предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется во всех случаях, когда действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Анализ приведенных правовых норм позволяет сделать вывод, что получение разрешения органа опеки и попечительства необходимо только в том случае, когда законные представители несовершеннолетнего ребенка намерены совершить сделку по отчуждению имущества подопечного или любую другую сделку, влекущую за собой уменьшение его стоимости (например, если расчеты за приобретаемую недвижимость будут производиться из средств, принадлежащих несовершеннолетнему).

В изложенной ситуации, как мы поняли, мать малолетнего ребенка, действуя в его интересах и выступая от его имени в сделке купли-продажи, не отчуждает, а приобретает земельный участок на имя ребенка за счет собственных средств. При совершении данной сделки несовершеннолетний ребенок становится собственником земельного участка. Соответственно, согласовывать данные действия с органом опеки и попечительства нет необходимости (смотрите, например, кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 30.03.2011 по делу N 33-1057/2011).

В силу положений ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации регламентирован Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122). В ст. 16 Закона N 122 содержится перечень документов, необходимых для государственной регистрации права.

В п. 5 раздела II Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20.07.2004 N 126, указано, что на государственную регистрацию, помимо предусмотренных Законом N 122-ФЗ документов, необходимых для ее проведения, представляется в числе прочих разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет. При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки регистрирующим органам необходимо установить, требуется ли в соответствии с законодательством Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Такие случаи прямо поименованы в п. 8 Инструкции, при этом приобретение несовершеннолетним недвижимого имущества, в частности земельного участка, в указанный перечень не входит.

Поэтому полагаем, что предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки по приобретению земельного участка в собственность несовершеннолетнего не требуется. Однако в договоре, на наш взгляд, следует предусмотреть, что оплата будет производиться за счет средств законного представителя - матери ребенка.

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может отличаться от мнения других специалистов. Каких-либо официальных разъяснений нам обнаружить не удалось. Рекомендуем Вам по данному вопросу обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

К сведению:

Обращаем внимание, что в соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, законодательство не предписывает обязательного нотариального удостоверения такого договора, обращение к нотариусу в данном случае возможно исключительно по желанию сторон.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

29 октября 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.