Вопрос: Земельный участок сформирован органом местного самоуправления под два соседствующих многоквартирных дома около 15 лет назад и поставлен на кадастровый учет. Между собственниками многоквартирных домов возник спор о границах и размерах земельного участка. Входит ли данный участок в состав общего имущества каждого из многоквартирных домов? Вправе ли собственники помещений домов оспорить границы сформированного земельного участка, или им необходимо требовать формирования земельного участка под каждый дом? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2013 г.)

Земельный участок сформирован органом местного самоуправления под два соседствующих многоквартирных дома около 15 лет назад и поставлен на кадастровый учет. Между собственниками многоквартирных домов возник спор о границах и размерах земельного участка.

Входит ли данный участок в состав общего имущества каждого из многоквартирных домов? Вправе ли собственники помещений домов оспорить границы сформированного земельного участка, или им необходимо требовать формирования земельного участка под каждый дом?

1. Пунктом 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В ч.ч. 1, 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) установлено общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме, согласно которому земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных жилищном и гражданским законодательством пределах распоряжаются. В соответствии с ч. 10 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектом межевания территории данного земельного участка.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п.п. 3, 4 и 5 ст. 16 Вводного закона в случае, если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Аналогичные разъяснения изложены в п.п. 66, 67 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Соответственно, с момента постановки земельного участка на кадастровый учет прежний собственник, которым выступает обычно орган местного самоуправления, утрачивает правомочия по распоряжению таким участком (смотрите, например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.07.2008 N А43-27525/2007-2-705).

Таким образом, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связан исключительно с формированием земельного участка и проведением его государственного кадастрового учета. Поскольку в рассматриваемой ситуации эти действия органом местного самоуправления произведены, то правообладателем такого участка являются собственники помещений (жилых, нежилых), расположенного на нем многоквартирного дома (смотрите также письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 20.06.2008 N ВК/2657). Данный вывод подтверждается многочисленной судебной практикой (смотрите, к примеру, постановления Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 N 12736/12, от 25.09.2012 N 5944/12, ФАС Поволжского округа от 14.05.2009 N А55-10862/2008, от 04.06.2009 N А65-22732/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 08.06.2012 N Ф01-2109/12).

2. По условиям вопроса на одном сформированном земельном участке расположены два многоквартирных дома. Заметим, что вопрос о размещении на одном земельном участке нескольких жилых домов в судебной практике решается неоднозначно. Дело в том, что действующим законодательством прямо не предусмотрено запрета на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома или один многоквартирный дом и здание. Так, например, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2013 N Ф01-9352/13 по делу N А17-3629/2012 указано, что использование слов "многоквартирный дом" в тексте действующего законодательства в единственном числе не свидетельствует о том, что законодатель исключил возможность расположения двух домов на одном земельном участке. На это обстоятельство обращено внимание в письме Минэкономразвития РФ от 27.09.2011 N Д23-4059 "О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов" (далее - Письмо N Д23-4059), в котором, помимо этого, высказано мнение, что отдельно стоящие многоквартирные дома, расположенные на одном земельном участке, могут рассматриваться как составная часть сложного недвижимого имущества - имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме.

К подобному выводу пришел и ФАС Волго-Вятского округа, посчитав обоснованной позицию апелляционного суда, ссылаясь на то, что в данном случае нормы закона могут свидетельствовать лишь о предпочтительности расположения на земельном участке одного многоквартирного дома, а не о наличии такой императивной обязанности (смотрите постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2013 по делу N А17-3629/2012).

Однако существует и иной, прямо противоположный подход. Так, в решении городского суда г. Санкт-Петербурга от 05.07.2011 по делу N 3-131/11 постановлено о невозможности размещения двух многоквартирных домов на одном земельном участке, поскольку исходя из норм действующего законодательства формирование земельного участка производится под каждым жилым домом в отдельности. Такого же мнения придерживается Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, утверждая, что федеральные нормы предусматривают необходимость формирования земельного участка под каждым жилым домом в отдельности. Действующее законодательство Российской Федерации не содержит акта, допускающего возможность формирования единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома или один многоквартирный дом и здание, не относящееся к общему имуществу этого дома (смотрите постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2012 N 13АП-119/12). Причем Высший Арбитражный Суд РФ не нашел оснований для пересмотра данного судебного акта в порядке надзора (смотрите определение ВАС РФ от 02.08.2012 N ВАС-9872/12).

Арбитражный суд Ивановской области также счел незаконным распоряжение Ивановского городского комитета по управлению имуществом о формировании единого земельного участка под двумя многоквартирными домами и признал его недействительным (смотрите решение Арбитражного суда Ивановской области от 30.10.2012 по делу N А17-3629/2012).

Как видим, судебная практика по данному вопросу достаточно противоречива. Не вносят однообразия и чиновники, допуская возможность существования нескольких объектов жилищного строительства на едином земельном участке, и одновременно, указывая о целесообразности раздела земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов в случае, если земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных жилых домов, является делимым, то есть если имеется возможность обеспечения доступа к жилым домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических требований, а также обращая внимание на то, что раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов - это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка (смотрите Письмо N Д23-4059).

С учетом изложенного, на наш взгляд, оспаривание решения органа местного самоуправления о формировании единого участка под двумя многоквартирными домами может оказаться безрезультатным. Однако это не лишает домовладельцев права инициировать процедуру раздела единого земельного участка на два. На основании п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а исходный земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности на все образуемые из них земельные участки. При этом у участников общей собственности сохраняется право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками (п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ).

Таким образом, собственники помещений многоквартирных домов после установления новых границ смогут заключить соглашение о порядке пользования вновь образованными земельными участками.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

31 октября 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.