Вопрос: Орган местного самоуправления принял решение о создании в сельском поселении новой улицы, которая будет проходить через земельный участок, находящийся в частной собственности. Собственник возражает против обременения его участка публичным сервитутом и предлагает выкупить для муниципальных нужд часть принадлежащего ему земельного участка, необходимую для обустройства прохода и проезда граждан. Может ли наличие установленного и зарегистрированного частного сервитута на земельный участок воспрепятствовать органу местного самоуправления установить публичный сервитут на этот же участок или выкупить его для муниципальных нужд? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2013 г.)

Орган местного самоуправления принял решение о создании в сельском поселении новой улицы, которая будет проходить через земельный участок, находящийся в частной собственности. В связи с этим необходимо установить публичный сервитут в отношении этого участка. Собственник возражает против обременения его участка публичным сервитутом и предлагает выкупить для муниципальных нужд часть принадлежащего ему земельного участка, необходимую для обустройства прохода и проезда граждан. Инициативная группа из числа жителей поселения до решения вопроса о публичном сервитуте или изъятии (выкупе) части земельного участка для муниципальных нужд намерена обратиться в суд с иском об установлении частного сервитута.

Может ли наличие установленного и зарегистрированного частного сервитута на земельный участок воспрепятствовать органу местного самоуправления установить публичный сервитут на этот же участок или выкупить его для муниципальных нужд?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Наличие установленного и зарегистрированного частного сервитута на земельный участок не препятствует органам местного самоуправления установлению публичного сервитута на этот же участок, а также изъятию (выкупу) земельного участка для муниципальных нужд в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством.

Обоснование вывода:

Основания возникновения сервитута (права ограниченного пользования земельным участком) установлены как земельным (ст. 23 ЗК РФ), так и гражданским законодательством (ст.ст. 274-277 ГК РФ). В зависимости от того, в частном или публичном интересе устанавливается сервитут, а также по основанию его установления (договор, решение суда или правовой акт) Земельный кодекс РФ различает частные и публичные сервитуты (п.п. 1, 2 ст. 23 ЗК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 23 ЗК РФ, частный сервитут устанавливается в соответствии с нормами гражданского законодательства. Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Он может устанавливаться в том числе и для обеспечения прохода и проезда через соседние земельные участки, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и в силу положений п. 1 ст. 131, п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 9 ст. 23 ЗК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) подлежит обязательной государственной регистрации.

По смыслу ст. 27 Закона N 122-ФЗ при установлении и регистрации сервитута должна быть определена сфера его действия - конкретная часть участка земли, на которую распространяется ограниченное право пользования лица, в интересах которого установлен сервитут. Границы такой части участка (сферы действия) должны быть надлежащим образом описаны и сведения о них внесены в данные кадастрового учета обременяемого сервитутом участка.

Если соглашение между собственником земельного участка и лицом, испрашивающим сервитут, об установлении или условиях сервитута не достигнуто, то спор, согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ, разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Требование о предоставлении права ограниченного пользования земельным участком может быть предъявлено лишь к лицу, являющемуся собственником земельного участка, в отношении которого заинтересованное лицо просит установить сервитут. При этом право требовать установления сервитута принадлежит лишь собственнику земельного участка, пользование которым невозможно без ограниченного права пользования чужим участком. Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в постановлении от 28.02.2012 N 11248/11, установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям. Требование, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Следовательно, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются: наличие между собственниками соседних земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте, а также объективная невозможность удовлетворения потребностей заявителя иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком. В этой связи смотрите, например, определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.02.2013 N 33-2151, апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 25.10.2012 по делу N 33-10022, апелляционное определение СК Пензенского областного суда от 22.05.2012 N 33-1154. Решение суда, которым устанавливается обременение, в частности сервитут земельного участка, будет являться основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (смотрите абз. 2 п. 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010).

Отметим, что надлежащим истцом в подобной ситуации признается лицо, требующее установления сервитута, для которого нет иной возможности реализации своих прав без его установления (смотрите определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.08.2011 N 4-В11-25). То есть частный сервитут не может устанавливаться в отношении неопределенного круга лиц. Поэтому пользоваться проходом через чужой земельный участок смогут лишь те жители поселения, для которых частный сервитут будет установлен.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную*(1) плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Если соглашение о размере платы за право пользования чужим земельным участком не достигнуто, то подобный спор также может быть разрешен в судебном порядке, причем как одновременно с требованием об установлении сервитута, так и в отдельном судебном процессе. В этой связи рекомендуем Вам ознакомиться с решением Истринского городского суда Московской области по делу N 2-15/12, апелляционное определение по гражданским делам Курского областного суда от 21.06.2012 по делу N 33-1474-2012, с которым можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru/).

Таким образом, в случае если собственник земельного участка препятствует свободному проходу другому собственнику (собственникам) к принадлежащему ему земельному участку, то последний вправе при недостижении между ними соответствующего соглашения обратиться в суд с требованием об установлении частного сервитута. Однако истцу в силу положений ст. 56 ГПК РФ надлежит доказать отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации своей недвижимости без обременения чужого земельного участка. При предъявлении собственником обременяемого участка встречных требований об установлении платы за пользование его земельным участком заявитель требований об установлении сервитута вправе предложить свой вариант платы за ограниченное право пользования, обосновав его необходимыми доказательствами (к примеру, заключением экспертизы).

Публичный сервитут, в отличие от частного, напротив, призван обеспечить интересы неопределенного круга лиц, в том числе местного населения (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Поэтому наличие обременения земельного участка в виде частного сервитута не препятствует органу местного самоуправления устанавливать публичный сервитут в отношении того же участка, с учетом того, что публичный сервитут фактически должен соответствовать тем целям, для которых он установлен (п. 3 ст. 23 ЗК РФ), при отсутствии иной возможности обеспечения публичных интересов. При этом границы сервитута должны быть оптимальными, обоснованными и максимально необременительными для соответствующего земельного участка (п. 5 ст. 23 ЗК РФ).

Установление публичного сервитута*(2) осуществляется с соблюдением особой процедуры, в виде властного предписания, не требующего согласия собственника или судебного решения. Однако это не лишает собственника служебного участка права оспаривать решение об установлении публичного сервитута в судебном порядке (смотрите п. 29 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.04.2012 N Ф02-1088/12 по делу N А10-4412/2011, Западно-Сибирского округа от 04.06.2013 N Ф04-2533/13 по делу N А67-6980/2012).

Если установление публичного сервитута сделает невозможным или существенно затруднит использование служебного земельного участка по целевому назначению его собственник вправе потребовать изъятия (выкупа) у него данного участка с возмещением органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут, убытков либо предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков, соразмерную плату либо прекращение сервитута (п. 7 ст. 23 ЗК РФ). В этой связи смотрите, к примеру, апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 31.10.2012 по делу N 33-4414/2012.

Отметим, что обременение земельного участка частным сервитутом не влияет на принятие решения об изъятии (выкупе) этого участка, поскольку принятие упомянутого акта отнесено к компетенции уполномоченного органа местного самоуправления и не требует согласования с участниками сервитута. Кроме того, данное решение не нарушает прав ни обладателей сервитута, поскольку принимается, в том числе, и в их интересах, ни собственника изымаемого служебного земельного участка, так как ему при изъятии компенсируются все убытки, в том числе упущенная выгода (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

Таким образом, установление публичного сервитута в отношении земельного участка обремененного частным сервитутом возможно, равно как и изъятие (выкуп) этого земельного участка для муниципальных нужд в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

25 октября 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Действующее законодательство не содержит какого-либо механизма, определяющего соразмерность платы. Полагаем, она в любом случае должна быть меньше стоимости аренды аналогичного земельного участка, поскольку обладатель ограниченного вещного права, в отличие, например, от арендатора, пользуется чужим земельным участком лишь настолько, насколько это необходимо для беспрепятственного пользования собственным недвижимым имуществом. При возникновении спора относительно размера взыскиваемой платы целесообразно проводить судебную экспертизу.

*(2) Об установлении публичного сервитута, в частности, смотрите ответ на вопрос: Издано и вступило в силу постановление главы администрации района об образовании на территории муниципального образования новой улицы, которая частично проходит по земельному участку, принадлежащему физическому лицу. На данный момент в суде рассматривается дело о порядке выкупа этой части земельного участка. Для обеспечения условий прохода и проезда по новой улице нормативным правовым актом органа местного самоуправления был установлен публичный земельный сервитут. Требуется ли для государственной регистрации публичного сервитута в числе прочих документов предоставить решение суда, касающееся части земельного участка, на которую наложено обременение? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2013 г.).