Земельный налог и его оптимизация (В. Кукарских, "Практическая бухгалтерия", N 11, ноябрь 2013 г.)

Земельный налог и его оптимизация

В настоящее время большое количество организаций и предприятий размещают свой бизнес на первых этажах многоквартирных домов.

В соответствии со статьей 388 Налогового кодекса налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Теперь немного подробнее о праве собственности на земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом. Статьей 36 Земельного кодекса определено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев. То есть вы, являясь владельцем нежилого помещения в многоквартирном доме, "по умолчанию" становитесь совладельцем земельного участка, на котором этот дом расположен, и соответственно становитесь плательщиком земельного налога.

Сейчас многие налоговые органы занимают позицию, что исчислять и уплачивать земельный налог по нежилым помещениям, расположенным в многоквартирных домах и занятых в коммерческой деятельности, необходимо исходя из назначения помещений. На самом деле статьей 394 Налогового кодекса определено, что устанавливать налоговые ставки необходимо в зависимости от категории земель и (или) разрешенного использования земельного участка. Никакой привязки налоговой ставки к назначению использования помещений в Налоговом кодексе не сделано.

Получить данные о категории земли и разрешении использования земельного участка можно в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в виде кадастровой выписки о земельном участке. В большинстве случаев земли под многоквартирными домами относятся к категории "земли населенных пунктов", а разрешенное использование - "земли жилой застройки". Ни в одной кадастровой выписке по земельному участку под многоквартирным домом вы не найдете категории "земельные объекты, занятые объектами торговли" (если в нежилом помещении располагается магазин), "земельные объекты, занятые объектами организации общественного питания" (если располагается кафе или закусочная), "земельные объекты, занятые объектами общественно-деловой застройки" (если располагается офис) или "земельные объекты, занятые кредитными и страховыми организациями" (если располагается банк или страховая организация).

Таблица

Сравнительный расчет земельного налога

N п/п	Кадастровая стоимость земельного участка, руб.	Доля налогоплательщика в праве на земельный участок*	Налоговая база (гр. 2 x гр. 3), руб.	Категория земли	Налоговая ставка, %	Сумма налога, руб.
1	2	3	4	5	6	7
1	21 953 505	208/4409	1 035 684	Земли населенных пунктов	0,24	2486
2				Земельные объекты, занятые объектами торговли	0,9	9321
3				Земельные объекты, занятые объектами организации общественного питания	0,9	9321
4				Земельные объекты, занятые объектами общественно-деловой застройки	1,1	11 393
5				Земельные объекты, занятые кредитными и страховыми организациями	1,1	11 393
* Доля налогоплательщика в праве на земельный участок определяется путем соотношения площади помещения, принадлежащего налогоплательщику, к общей площади помещений многоквартирного дома (данную информацию можно получить в управляющей компании или ТСЖ).

В соответствии со статьей 394 Налогового кодекса налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Поскольку в основном мои клиенты ведут свой бизнес в городе Екатеринбурге, за основу примеров расчетов будет взято решение Екатеринбургской городской думы от 22 ноября 2005 г. N 14/3, в котором установлены ставки земельного налога на территории муниципального образования "город Екатеринбург".

Сравнительный расчет земельного налога с позиции налоговых органов (что исчислять и уплачивать налог необходимо исходя из назначения использования помещения) и с позиции налогоплательщика, желающего законным образом сэкономить на этом налоге, приведен в таблице. Расчет выполнен исходя из 12 месяцев владения земельным участком в течение налогового периода.

Если вы будете соглашаться с позицией налоговых органов, то исчислять и уплачивать налог вам нужно по пунктам 2-5, если же вы решите спорить с налоговиками и готовы отстаивать свою позицию, то считайте налог по пункту 1. В споре с налоговыми органами в этом случае поможет статья 39 Градостроительного кодекса, на основании которой поменять разрешенный вид использования земельного участка можно только на основании решения главы местной администрации после проведения публичных слушаний. Самостоятельно, ни налоговый орган, ни налогоплательщик категорию земли изменить не может, и земельный налог исчисляется и уплачивается на основании данных из кадастровой выписки о земельном участке, в которой указана кадастровая стоимость земли и ее категория.

В. Кукарских

"Практическая бухгалтерия", N 11, ноябрь 2013 г.