Вопрос: Недавно мы продали земельный участок, имевшийся у нас в собственности под ИСЖ (так записано в кадастровых документах). Недалеко от него проходит газовая магистраль, и участок входит в 300-метровую полосу отчуждения, на которой постройки запрещены, но там давно стоит целая деревня и ни у кого вопросов не возникает. Заключив сделку и оформив все документы, покупатель заявил, что узнал о магистрали только после сделки, и попросил вернуть деньги. Однако все было честно, в заблуждение его никто не выводил, и деньги возвращать мы не собираемся. Может ли суд признать сделку недействительной на основании того, что покупатель просто "передумал"? Что мы должны говорить в суде? Есть ли ... (Правовед.RU, октябрь 2013 г.)

Недавно мы продали земельный участок, имевшийся у нас в собственности под ИСЖ (так записано в кадастровых документах). Недалеко от него проходит газовая магистраль, и участок входит в 300-метровую полосу отчуждения, на которой постройки запрещены, но там давно стоит целая деревня и ни у кого вопросов не возникает. Заключив сделку и оформив все документы, покупатель заявил, что узнал о магистрали только после сделки, и попросил вернуть деньги. Однако все было честно, в заблуждение его никто не выводил, и деньги возвращать мы не собираемся. Может ли суд признать сделку недействительной на основании того, что покупатель просто "передумал"? Что мы должны говорить в суде? Есть ли судебная практика по таким вопросам?

Если покупатель просто передумал, это обстоятельство не может являться основанием признания судом сделки недействительной. Но в вашей ситуации необходимо учитывать следующее.

С 1 сентября 2013 г. вступила в силу большая часть поправок в Гражданский кодекс РФ (см. Федеральный закон N 100-ФЗ от 7 мая 2013 г.), где изменения затрагивают в том числе положения об одобрении сделок, недействительности сделок.

В новой редакции п. 2 ст. 179 ГК РФ звучит следующим образом:

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Таким образом, если сделка будет признана недействительной по этому обстоятельству, то будут применяться последствия недействительности сделки, установленные ст. 167 ГК РФ, в соответствии с которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (п. 2 этой же статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Иными словами, если покупатель обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, поскольку она была совершена при намеренном умолчании об обстоятельствах, о которых вы знали, ваша позиция должна быть противоположной. Судебная практика именно по этому основанию еще не сформировалась, поскольку поправки внесены совсем недавно.

Могу лишь посоветовать придерживаться линии защиты, которая будет явно свидетельствовать о том, что вы не знали об этих обстоятельствах и умалчивать вам было не о чем. Вы всего лишь добросовестно сообщили всю информацию по сделке.

В зависимости от исковых требований в суде, возможно, нужно будет доказать, что закон вы не нарушили и добросовестно сообщили всю информацию по сделке, умалчивать вам было не о чем, поскольку покупатель присутствовал на участке до сделки. Факт присутствия на участке косвенно подтверждает, что покупатель владел такой информацией, поскольку осмотрел участок.

Н. Федорова

Правовед.RU

18 октября 2013 г.