Вопрос: Мы купили квартиру в рассрочку на год. Выплатили примерно треть всей суммы и сейчас понимаем, что по графику платить не получается. Продавец собирается продать квартиру, если мы не выплатим всю сумму в ближайший месяц. Имеет ли продавец право досрочно расторгнуть договор купли-продажи? (Правовед.RU, октябрь 2013 г.)

Мы купили квартиру в рассрочку на год. Выплатили примерно треть всей суммы и сейчас понимаем, что по графику платить не получается. Продавец собирается продать квартиру, если мы не выплатим всю сумму в ближайший месяц. Имеет ли продавец право досрочно расторгнуть договор купли-продажи?

Если в вашем договоре купли-продажи квартиры прописаны цена, порядок, сроки и размеры платежей, производимых после передачи квартиры в собственность, то, действительно, заключен договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа и применяются правила ст. 489 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ в случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При этом, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, которая применяется в силу прямого указания на это в п. 3 ст. 489 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Это залог в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

Таким образом, продавец может требовать возврата квартиры за любую просрочку платежа (если иное прямо не обозначено в договоре), если оплата осуществляется после перехода права собственности покупателю, и сумма уже сделанных платежей не превышает половины стоимости квартиры. Если оплата превышает половину стоимости, то продавец может только требовать оплаты, но вправе обратить взыскание на квартиру как на залог через торги (п. 2 ст. 334 ГК РФ, ст. 350 ГК РФ, п. 5 ст. 55, п. 1 ст. 56 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), при продаже с которых есть риск потерять в цене квартиры.

Даже если эта квартира - единственное жилье, на нее может быть обращено взыскание как на залог в силу абз. 2 п. 1 ст. 446 ГПК РФ, которая регулирует правила исполнительского иммунитета.

Вместе с тем, обращение взыскания на залог (то есть в случае, если произведена половина и более оплаты) возможно, если есть основания указанные в п. 3 ст. 348 ГК РФ: обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более, чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

А. Фролов

Правовед.RU

10 октября 2013 г.