Комментарий к письму Минфина России 7 октября 2013 г. N 03-05-06-02/41571 (Ю.С. Войтова, "Нормативные акты для бухгалтера", N 22, ноябрь 2013 г.)

Комментарий к письму Минфина России 7 октября 2013 г. N 03-05-06-02/41571

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован, и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то собственники жилых и нежилых помещений этого дома признаются налогоплательщиками земельного налога. Это правило распространяется, в том числе, и на пенсионеров. Так прокомментировали законодательство специалисты Минфина России в письме от 07.10.2013 N 03-05-06-02/41571. Перечень категорий налогоплательщиков, которые освобождены от уплаты земельного налога, указан в статье 395 Налогового кодекса РФ. Вместе с тем Налоговым кодексом РФ предоставлено право устанавливать дополнительные льготы по уплате земельного налога представительным органам муниципальных образований (п. 2 ст. 387 НК РФ).

Про земельный налог

Земельный налог относится к местным налогам. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, а также городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, на территории которых введен земельный налог (п. 1 ст. 389 НК РФ).

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков на 1 января текущего года (п. 1 ст. 390 НК РФ). Налоговым периодом признается календарный год (п. 1 ст. 393 НК РФ). Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ). Налоговая база определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которых налогоплательщиками признаются разные лица либо установлены различные налоговые ставки (п. 2 ст. 391 НК РФ).

Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности (п. 1 ст. 392 НК РФ).

Налогоплательщики

Налог обязаны платить организации и физические лица, которым принадлежат земельные участки на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд.

Не признаются налогоплательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды (п. 1, 2 ст. 388 НК РФ).

Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования. Налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно в отношении земельных участков, используемых (предназначенных для использования) ими в предпринимательской деятельности, на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Для всех остальных земельный налог считает налоговая инспекция (п. 3, 4 ст. 391 НК РФ).

Землевладельцы поневоле

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1, 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, земля под многоквартирным домом переходит в общедолевую собственность владельцев жилых и нежилых помещений в этом доме на основании законодательства, независимо от того факта, что владелец помещения в многоквартирном доме не оформлял долю этой земли в собственность. Авторы комментируемого письма ссылаются на пункт 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64. В нем сказано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании этого собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны платить налог на землю, при условии, что земельный участок под домом сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

Как считать налог

Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общедолевой собственности, должна определяться для каждого из собственников пропорционально его доле (ст. 392 НК РФ). Размер этой доли определяется пропорционально размеру общей площади помещения (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода (календарный год) как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (п. 1 ст. 396 НК РФ).

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется организациями и индивидуальными предпринимателями как разница между суммой налога и суммами подлежащих уплате в течение налогового периода авансовых платежей по налогу.

Отчетными периодами для организаций и индивидуальных предпринимателей признаются I квартал, II квартал и III квартал календарного года. При этом, устанавливая земельный налог, муниципальные власти, а также законодательные власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга вправе не устанавливать отчетный период (п. 2, 3 ст. 393 НК РФ).

Ставки по налогу на землю устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). В отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, ставка налога не может превышать 0,3 процента (п. 1 ст. 394 НК РФ).

Стоимость земли по кадастру можно оспорить

Вместе с тем хотелось бы напомнить, что кадастровую стоимость земли можно оспорить, как это недавно сделала индивидуальный предприниматель из Ростовской области. Женщина доказала, что кадастровая стоимость ее земли сильно завышена по сравнению с рыночной. С помощью суда и профессионального оценщика стоимость земли удалось уменьшить со 118 375 852,14 до 42 334 000,00 рублей. Суды исходили из того, что законодательство, подлежащее применению к спорным отношениям, не содержит запрета определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает возможность оспаривания правообладателем (иными заинтересованными лицами) результатов кадастровой оценки земельного участка в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, путем подачи заявления. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.10.2013 N А53-31316/2012).

Ю.С. Войтова,

эксперт по налогам

"Нормативные акты для бухгалтера", N 22, ноябрь 2013 г.