Новостройки добавили рисков (М. Истомин, "БДМ. Банки и деловой мир", N 11, ноябрь 2013 г.)

Новостройки добавили рисков

Ипотечные ссуды на приобретение квартир в новостройках набирают популярность: их доля достигла трети всей выдачи ипотеки в первом полугодии 2013 года. Одновременно растет и подверженность ипотечного рынка рискам строительной отрасли, которые по-прежнему сохраняются на высоком уровне.

По итогам первых шести месяцев 2013 года российские банки предоставили ипотечных кредитов на сумму 542,5 миллиарда рублей, что на 26% превосходит результаты первого полугодия прошлого года. Рынок в очередной раз продемонстрировал сильное замедление (годом ранее темп прироста составил 57%), что связано преимущественно с ростом ипотечных ставок со второй половины 2012 года. Данный тренд был сломлен лишь во II квартале 2013 года, когда Сбербанк объявил о снижении ставок по своим программам на 1 п.п., а его инициативу вскоре поддержали "ВТБ24", АИЖК и еще ряд крупных игроков.

Приобретение квартир с помощью ипотеки становится все популярнее: если по итогам первого полугодия 2012 года только 20,2% жилья приобреталось с помощью ипотечных кредитов, то по итогам первого полугодия 2013 года эта доля выросла до 23,6%. Важной особенностью последних полутора лет стало изменение структуры ипотечного рынка: все больший удельный вес наращивают кредиты, выданные на приобретение жилья на первичном рынке.

Абсолютное превосходство

Лидерство на ипотечном рынке по-прежнему сохраняется за государственными банками. Первая тройка лидеров - Сбербанк России, "ВТБ24" и Газпромбанк - за полугодие нарастила свою долю с 65 до 68% всей выдачи. Доля же крупнейших государственных финансовых институтов (Сбербанк, "ВТБ24", Газпромбанк, Связь-Банк и Банк Москвы) с учетом ссуд, рефинансированных АИЖК, превысила 74%.

Однако и внутри группы лидеров тенденции развития ипотеки различны. Сбербанк продолжает терять свои позиции: по итогам полугодия его доля рынка составила 43% (45% в первом полугодии 2012-го). "ВТБ24", наоборот, активно укрепляет свое положение: 18% против 14% годом ранее, а темп прироста выдачи обгоняет рынок в 2,5 раза. Из Топ-10 ипотечных банков наибольший прирост выдачи показали: Банк "Санкт-Петербург" (215,2%), Райффайзенбанк (130,1%) и Ханты-Мансийский банк (116,2%). Заметно лучше рынка росли также ТрансКредитБанк (98,2%), Абсолют Банк (79%) и Нордеа Банк (61,5%). Ухудшились позиции АК Барс Банка (-33,2%), Запсибкомбанка (-31,2%) и Уралсиба (-20,8%): продемонстрировав отрицательный темп прироста, эти финансовые институты выбыли из Топ-10.

Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в первом полугодии 2013 года

Место в рэнкинге на 01.07.2012	Место в рэнкинге на 01.07.2013	Наименование банка	Номер лицензии	Рейтинг "Эксперта РА"	Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млн. руб.		Темп прироста (первое полугодие 2013 / первое полугодие 2012), %
					Первое полугодие 2013	Второе полугодие 2012
1	1	ОАО "Сбербанк России"	1841	-	234 203 485	192 296 197	21,80
2	2	"ВТБ24" (ЗАО)	1623	-	97 668 614	59 615 295	63,80
3	3	Газпромбанк	354	A++	36 031 982	26 735 896	34,80
4	4	ЗАО "КБ ДельтаКредит"	3338	-	11 402 381	10 238 121	11,40
5	5	ОАО АКБ "Росбанк"	2272	-	8 434 094	7 287 508	15,70
6	7	ОАО АКБ "Связь-Банк"	1470	-	8 271 875	5 581 231	48,20
7	15	ЗАО "Райффайзенбанк"	3292	-	7 540 084	3 277 404	130,10
8	18	Ханты-Мансийский Банк	1971	А+	6 160 436	2 849 412	116,20
9	13	Абсолют Банк	2306	-	6064 149	3 387 824	79,00
10	25	ОАО "Банк "Санкт-Петербург"	436	A++	5 873 939	1 863 660	215,20
11	6	Уралсиб	2275	-	5 768 570	7 286 465	-20,80
12	8	Банк "Возрождение" (ОАО)	1439	-	5 445 706	5 170 375	5,30
13	55	Банк Москвы	2748	-	5 003 088	331 150	1410,80
14	14	Транскапиталбанк, "ТКБ" (ЗАО)	2210	A+	4 340 858	3 336 095	30,10
15	17	ЗАО "Банк Жилищного Финансирования"	3138	-	4 046 699	2 962 340	36,60
16	12	ЮниКредит Банк	1	-	4 045 046	3 425 146	18,10
17	21	ОАО "Нордеа Банк"	3016	-	3 909 821	2 421 309	61,50
18	24	ОАО "ТрансКредитБанк"	2142	-	3 850 747	1 943 231	98,20
19	9	"Запсибкомбанк" ОАО	918	A+	3 229 909	4 696 709	-31,20
20	10	ОАО "АК Барс" Банк	2590	-	2 972 032	4 447 470	-33,20
21	23	ОАО Банк Зенит	3255	-	2 951 287	2015 134	46,50
22	28	ОАО Банк "Петрокоммерц"	1776	A+	2 904 243	1 633 843	77,80
23	11	МТС-Банк	2268	-	2 892 016	4 393 467	-34,20
24	26	МКБ	1978	-	2 467 748	1 710613	44,30
25	39	Росевробанк	3137	-	2 398 807	840 436	185,40
26	19	Примсоцбанк	2733	-	2016 186	2 617 826	-23,00
27	22	Банк ИТБ (ОАО)	3128	A	1 859 731	2 082 463	-10,70
28	20	АКБ "Инвестторгбанк" (ОАО)	2763	-	1 812 956	2516 164	-27,90
29	33	Азиатско-Тихоокеанский Банк (ОАО)	1810	A+	1 714 922	1 243910	37,90
30	29	ОАО КБ "Центр-инвест"	2225	-	1 592 342	1 565 369	1,70
31	36	Мособлбанк	1751	-	1 429 345	1 016 748	40,60
32	16	Промсвязьбанк	3251	-	1 402184	3 171 479	-55,80
33	34	ОАО АКБ "Балтика"	967	-	1 389 171	1 116 492	24,40
34	27	ЗАО Автоградбанк	1455	A+	1 374 153	1 640 938	-16,30
35	49	ОАО "Рост Банк"	2888	A	1 300 642	449 839	189,10
36	31	Банк "Левобережный" (ОАО)	1343	A	1 273 455	1 517165	-16,10
37	35	АКБ "Союз" (ОАО)	2307	-	1 071 667	1 027 882	4,30
38	30	ОАО "АИКБ "Татфондбанк"	3058	A	872 315	1 559 164	-44,10
39	37	КБ "Кубань Кредит" ООО	2518	-	848 016	948 276	-10,60
40	45	СМП Банк	3368	-	840 395	591 446	42,10
41	59	МИНБ	912	A	664 794	234 921	183,00
42	40	Банк "Снежинский" ОАО	1376	A	660 503	821 187	-19,60
43	50	ЗАО "Русстройбанк"	3205	A	642 330	447 442	43,60
44	44	ОАО Челиндбанк	485	-	637 136	620 166	2,70
45	32	ОАО "Балтинвестбанк"	3176	-	625 340	1 310 123	-52,30
46	73	СДМ Банк	1637	-	568 552	74 555	662,60
47	38	ОИКБ Русь	704	-	467 000	892 357	-47,70
48	43	ОАО "Тверьуниверсалбанк"	777	A	456 592	643 446	-29,00
49	54	АКБ "Российский капитал" (ОАО)	2312	-	409 491	348 581	17,50
50	42	ОАО "Челябинвестбанк"	493	A+	404 357	665 880	-39,30
51	52	ОАО "ИнвестКапиталБанк"	2377	-	389 762	384 450	1,40
52	62	ОАО "ДНБ Банк"	1276	-	365 737	203 349	79,90
53	48	ФИА-Банк	2542	B++	363 761	463 948	-21,60
54	72	Солидарность	554	A	351 814	99 165	254,80
55	46	ФОРА-Банк	1855	А	313 642	580 426	-46,00
56	63	ОАО КБ "Акцепт"	567	A	228 800	202 397	13,00
57	51	ОАО Ижкомбанк АКБ	646	A	209 847	388 515	-46,00
58	58	"ЛОКО-Банк"	2707	-	199 019	249 368	-20,20
59	41	Энергомашбанк	52	A	193 338	702 908	-72,50
60	57	ОАО "Смоленский Банк"	2029	A	176122	305 005	-42,30
61	56	АлтайбизнесБанк	2388	B++	167 053	326 780	-48,90
62	66	ОАО Банк АВБ	23	A	144 942	143 857	0,80
63	64	ОАО "Банк СГБ"	2816	A	143 991	200 992	-28,40
64	68	ОАО "Курскпромбанк"	735	A	129 787	132 691	-2,20
65	60	ОАО "ВостСибтранскомбанк"	2731	A	121 718	225 555	-46,00
66	78	ООО КБ "Росавтобанк"	2767	A	121 400	15 399	688,40
67	74	АКБ "Энергобанк" (ОАО)	67	A	121 304	68 255	77,70
68	67	Росэнергобанк	2211	-	110 022	141 716	-22,40
69	53	АБ БПФ (ЗАО)	1677	-	101 339	364 946	-72,20
70	77	ОАО Банк "Александровский"	53	B++	84 592	18 270	363,00
71	47	АБК "Спурт" ОАО	2207	-	80 693	518 274	-84,40
72	69	"Сибсоцбанк" ООО	2015	A	77 901	129 763	-40,00
73	71	ООО КБ "Синко-Банк"	2838	A	74 366	104 893	-29,10
74	65	ЗАО АКБ "Земский Банк"	2900	A	74 055	156 051	-52,50
75	85	АКБ "Славия" (ЗАО)	2664	A	68 055	620	10876,60
76	61	ОАО "БыстроБанк"	1745	-	44 992	215 326	-79,10
77	75	КБ "Унифин" ЗАО	2654	A	33 310	62 555	-46,80
78	82	СБ Банк (ООО)	2999	A+	28 231	1800	1468,40
79	83	ОАО АКБ "РБР"	2782	B++	17 299	1250	1283,90
80	80	ЗАО "Холмсккомбанк"	503	A	15 505	9040	71,50
81	70	КБ "Финансовый стандарт" (ООО)	1053	A	15 200	108 000	-85,90
82	76	ОАО КБ "Агропромкредит"	2880	-	14 459	43 255	-66,60
83	79	ЗАО НГАБ "Ермак"	1809	A	8000	11 900	-32,80
84	84	ЗАО "Первоуральскбанк"	965	A	750	700	7,10
85	81	Банк "Первомайский" (ЗАО)	518	A	0	2 200	-100,00

Новостройки в приоритете

По данным банков из Топ-20, темп прироста кредитов на первичном рынке недвижимости в среднем в полтора раза превышал совокупный прирост выдачи ипотеки. Благодаря этому по итогам первого полугодия 2013 года доля ипотечных ссуд на приобретение квартир в новостройках достигла трети всего объема выдачи.

Рэнкинг Топ-20 банков по доле ссуд на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости в общем объеме выданных ипотечных жилищных кредитов за первое полугодие 2013 года

N	Наименование банка	Объем выданных ипотечных жилищных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости за первое полугодие 2013 г., тыс. руб.	Доля ссуд на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости в общем объеме выданных ипотечных жилищных кредитов за первое полугодие 2013 г., %	Объем выданных ипотечных жилищных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости за первое полугодие 2012 г., тыс. руб.	Доля ссуд на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости в общем объеме выданных ипотечных жилищных кредитов за первое полугодие 2012 г., %	Изменение доли ссуд на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости в общем объеме выданных ипотечных жилищных кредитов, первое полугодие 2013 г. / первое полугодие 2012 г., п.п.
1	Банк "Возрождение" (ОАО)	4 505 120	83	3 540 666	68	14
2	ОАО "Банк "Санкт-Петербург"	4729310	81	1 376 506	74	7
3	Ханты-Мансийский Банк	3834219	62	1 859 810	65	-3
4	ОАО Банк Зенит	1 735 900	59	1 316 241	65	-6
5	МКБ	1 381 901	56	622 054	36	20
6	Уралсиб	2 851 246	49	2 664 655	37	13
7	"ТКБ" (ЗАО)	1 865 443	43	911 604	27	16
8	"ВТБ24" (ЗАО)	36 807 212	38	16 736 349	28	10
9	Газпромбанк	11 502 798	32	8 102 495	30	2
10	Банк Москвы	1 495 048	30	39 175	12	18
11	ЗАО "Райффайзенбанк"	2 054 167	27	94 697	3	24
12	ОАО "АК Барс" Банк	445 556	15	644 338	14	1
13	"Запсибкомбанк" ОАО	406 699	13	816 686	17	-5
14	ОАО АКБ "Связь-Банк"	476 582	6	80 030	1	4
15	ОАО Банк "Петрокоммерц"	146 791	5	166 399	10	-5
16	ОАО "Нордеа Банк"	164 649	4	104 864	4	0
17	Абсолют Банк	203 990	3	6097	0	3
18	ОАО АКБ "Росбанк"	170 970	2	361 120	5	-3
19	ЮниКредит Банк	34 529	1	0	0	1
20	МТС-Банк	14 066	0	934 648	21	-21
Источник: "Эксперт РА" по результатам анкетирования банков.

Из Топ-20 банков, предоставивших информацию по объему выданных ссуд на приобретение жилья на первичном рынке, передовые позиции занимают частные игроки. Абсолютным лидером по этому направлению стал банк "Возрождение": доля ссуд на приобретение жилья в новостройках составила 83% всего объема выдачи. За ним следуют банк "Санкт-Петербург" (81%), Ханты-Мансийский Банк (62%) и банк "Зенит" (59%). Государственные банки на первичном рынке менее активны: у "ВТБ24" доля ссуд на новое жилье составила 38%, у Банка Москвы - 30%, у Связь-банка - всего 6%.

Смещению акцента в пользу первичного рынка способствовал динамичный рост строительной отрасли: начиная со второй половины 2011 года темп прироста ввода показывает положительную динамику. Бьет рекорды и строительство жилых домов в Москве: в 2013 году планируется возвести более 3,4 миллиона квадратных метров жилых новостроек (на 32% больше, чем в 2012-м), из которых на территорию Новой Москвы придется не менее 1,1 миллиона. Новостройки Новой Москвы пользуются особой популярностью у покупателей: хорошая экология, доступные цены, а также введенные властями нормативы по ограничению высотности и требования по наличию социальной инфраструктуры. Росту привлекательности новостроек также способствует переориентация застройщиков на работу в рамках закона 214-ФЗ, что повышает интерес банков к кредитованию физических лиц на покупку недвижимости в новостройках.

Угрозы первичного рынка

По прогнозам "Эксперта РА", объем рынка ипотечного кредитования в 2013 году составит не менее 1,2 триллиона рублей. Темп прироста рынка по отношению к предыдущему году составит порядка 25%, что, по нашему мнению, будет соответствовать здоровому росту ипотечного рынка без риска перегрева каких-либо его сегментов.

В 2014 году темпы роста ипотечного рынка продолжат замедляться. Этому будет способствовать сохраняющаяся неопределенность на мировых финансовых рынках, волатильность которых влияет на стоимость банковского фондирования, а в конечном счете и на уровень ставок по ипотечным кредитам. Мы прогнозируем прирост рынка примерно на 20% в случае, если процентные ставки останутся на текущем уровне, и не выше 15%, если произойдет их рост вследствие ухудшения макроэкономической ситуации.

При сохраняющихся темпах роста жилищного строительства и все большей кооперации девелоперов и банков в части разработки совместных программ кредитования жилья в новостройках, темп прироста выдачи ипотечных ссуд на первичном рынке может сохраниться на текущем уровне. По итогам 2014 года доля ссуд на приобретение жилья в новых домах может достичь 40% общего объема выдачи.

Увеличение доли ипотеки в новостройках стимулирует рост предложения нового жилья, но одновременно повышает зависимость рынка от рисков строительной отрасли, прежде всего - недостроя. Многие банки снизили требования к объектам недвижимости и готовы выдавать ипотечные ссуды уже на начальном этапе строительства. В случае экономического спада в 2014 году на один-два года могут быть заморожены проекты с низкой степенью готовности, что отразится как на спросе на ипотеку в таких домах, так и на качестве уже взятых кредитов.

Таким образом, ключевая задача банков и государства в настоящий момент - обеспечить дальнейший рост ипотеки на первичном рынке без ухудшения качества кредитного портфеля. Совместить рост рынка и контроль рисков можно за счет страхования профессиональной ответственности застройщиков, а также путем расширения программ рефинансирования ипотеки со стороны ВЭБа и АИЖК. Кроме того, по нашим оценкам, крупнейшие участники рынка (в первую очередь государственные банки) готовы поддержать строительство аккредитованных объектов в случае ухудшения финансового положения застройщиков.

Примечание. Как мы считали

Выводы аналитиков "Эксперта РА" основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 июля 2013 года и результатах анкетирования банков.

В рамках данного исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с ОАО "АИЖК". В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие более 80 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95% ипотечного рынка. По мнению агентства, в Топ-20 банков по объему выданных ипотечных кредитов могла бы войти группа Номос-Банка, однако она не предоставила соответствующих данных.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

М. Истомин,

"Эксперт РА"

"БДМ. Банки и деловой мир", N 11, ноябрь 2013 г.