Оценка прав (требований), обеспеченных залогом банка (А.С. Губарь, О.Г. Ильин, "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 11, ноябрь 2013 г.)

Оценка прав (требований), обеспеченных залогом банка*(1)

По статистике Центрального банка Российской Федерации (далее - Банк России), ежегодно от 60 до 65 процентов активов крупнейших российских банков составляют кредиты предприятиям и населению.

Значимость доли кредитного портфеля со всей очевидностью свидетельствует об определяющем влиянии его качества на такие важнейшие показатели банков, как рентабельность активов и достаточность капитала.

В условиях недостатка дешевых и долгосрочных источников финансирования использование механизма залога имущества должника как инструмента повышения качества и доходности кредитного портфеля приобретает особую актуальность.

В процессе кредитования залог выполняет следующие функции:

- стимулирование возврата предоставленных банком кредитных средств;

- обеспечение реальной возвратности предоставленных банком кредитных средств путем обращения взыскания на заложенное имущество;

- сдерживание наращивания кредитной задолженности заемщика у прочих финансовых организаций;

- минимизация рисков преднамеренного вывода активов должника;

- корректировка резервов при просрочке платежа по обеспеченной ссуде.

Одной из актуальных проблем использования механизма залога, с которыми сталкиваются заемщик и кредитор, является проблема определения стоимости передаваемого на реализацию имущества и имущественных прав в рамках дефолта. Законодательство Российской Федерации не вносит ясности в эту проблему, так как не содержит определения ни залоговой, ни дефолтной стоимости. Эти термины, скорее, относятся к обычаям делового оборота и подлежат постоянному обсуждению. К сожалению, понятия "залоговая стоимость" и "дефолтная стоимость" отсутствуют и в нормативных документах Банка России.

С точки зрения защиты интересов банка залоговая стоимость равна денежной сумме, которую можно выручить от продажи имущества при обращении на него взыскания за вычетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога. Залоговая стоимость оцениваемого имущества, как правило, определяется в 2 этапа:

1) оценка текущей рыночной стоимости имущества;

2) корректировка прогнозной стоимости имущества на величину потенциальных затрат и издержек, юридических и экономических рисков, возникающих в процессе обращения взыскания и реализации имущества.

Для того чтобы упростить расчет залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки обычно рассчитывают коэффициент залогового дисконтирования, учитывающий все перечисленные корректировки для конкретного вида залогового имущества и срока кредитования.

Следует отметить, что наиболее ощутимое конкурентное преимущество появляется у банков, применяющих гибкий клиентоориентированный подход к оценке и дисконтированию рыночной стоимости залога. Такой подход ставит размер дисконта для конкретного заемщика в зависимость от ряда экономических и финансовых показателей его бизнеса.

В последние годы практически все банки столкнулись и с такой проблемой, как определение рыночной стоимости имущественных прав банка в рамках дефолта. Особенно остро эта проблема обозначилась после мирового финансового кризиса, который, пусть в меньшей мере, но все же достаточно серьезно затронул российскую экономику.

В чем же принципиальное отличие залоговой стоимости от стоимости реализации при дефолте? Прежде всего в том, что в первом случае применяются нормы Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", во втором - Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и иных правовых актов, регламентирующих порядок и сроки реализации имущества должников.

Так, в соответствии с нормами Федерального закона "Об исполнительном производстве" цена реализации имущества с открытых торгов снижается на 10 процентов в случае нереализации имущества с первых торгов.

Согласно Федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" сумма, вырученная кредитором от реализации залогового имущества в конкурсном производстве, становиться еще меньше:

- после проведения первых торгов - снижение на 10 процентов;

- после реализации залога кредитор получает не более 80 процентов от суммы реализации, и это уже за вычетом НДС.

Таким образом, кредитор в рамках конкурсного производства в случае реализации залога со вторых торгов (а зачастую и с публичного предложения) может получить не более 52 процентов от рыночной стоимости имущества.

Сбербанк России столкнулся с проблемой оценки своих имущественных прав (в частности, права требования банка) в ситуации дефолта. С одной стороны, при расчете залоговой стоимости уже включается ставка дисконтирования на возможные расходы при реализации залога. С другой - сумма, полученная в результате реализации в дефолте, гораздо ниже суммы кредита, обеспеченного залогом.

В настоящее время ОАО "Сбербанк России" ведется разработка рекомендаций по оценке прав требования, обеспеченных залогом. Предложена следующая схема работы:

1) оценщиком рассчитывается рыночная стоимость имущества должника, средства от реализации которого должны быть направлены на погашение задолженности перед кредитором. Оценка производится из допущения об отсутствии каких-либо обременений или факторов, влияющих на стоимость и связанных с особенностями дефолтной процедуры;

2) оценщик на основании неизбежных потерь для кредитора (уплата НДС, распределение средств от реализации залогового имущества в рамках процедуры банкротства, временной лаг и прочее) определяет дисконт для перевода стоимости имущества в стоимость прав требования.

На наш взгляд, основная проблема в рамках такой схемы - сложность учета всех факторов, негативно влияющих на погашение задолженности перед кредитором. В частности, сложно спрогнозировать, на какой стадии будет (и будет ли вообще) реализовано имущество в рамках процедур банкротства и исполнительного производства. Ведь потенциальные приобретатели заинтересованы в затягивании процедуры торгов с целью выкупа имущества на условиях, существенно отличающихся от рыночных.

Эти и другие проблемы, по нашему мнению, поможет решить систематизация данных о прошедших торгах:

- о сроках;

- о снижении (повышении) первоначальной цены отдельных видов имущества;

- о форме торгов, в рамках которых произошел выкуп.

Сегодня высококвалифицированные специалисты-оценщики, способные составить отчет о стоимости таких имущественных прав в короткие сроки, будут на 100 процентов востребованы на рынке оценочных услуг.

Литература

1. Об исполнительном производстве: Федеральный закон от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ.

2. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ.

А.С. Губарь,

ведущий инспектор Отдела по работе с залогами

Дальневосточного банка ОАО "Сбербанк России"

(г. Хабаровск)

О.Г. Ильин,

главный инспектор Управления по работе с проблемной

задолженностью Дальневосточного банка ОАО

"Сбербанк России" (г. Хабаровск)

"Имущественные отношения в Российской Федерации", N 11, ноябрь 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Материал статьи докладывался на 14-й Дальневосточной конференции "Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации в рамках судебного, исполнительного и таможенного производств", проходившей 25 октября 2012 года в городе Хабаровске.