Вопрос: Муж хочет приватизировать квартиру. Бывшая жена и несовершеннолетние дети проживают отдельно. Квартира находится в Московской области, предоставлена по договору социального найма отцу детей. В квартире кроме него никто не зарегистрирован и не проживает. До расторжения брака между родителями они и двое их несовершеннолетних детей (пяти и семи лет) постоянно проживали в г. Москве, в спорную квартиру дети и их мать никогда не вселялись. Нужно ли получать их согласие на приватизацию (или органа опеки и попечительства)? Может ли отсутствие такого согласия повлечь за собой признание приватизации незаконной? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2013 г.)

Муж хочет приватизировать квартиру. Бывшая жена и несовершеннолетние дети проживают отдельно.

Квартира находится в Московской области, предоставлена по договору социального найма отцу детей. В квартире кроме него никто не зарегистрирован и не проживает. До расторжения брака между родителями они и двое их несовершеннолетних детей (пяти и семи лет) постоянно проживали в г. Москве, в спорную квартиру дети и их мать никогда не вселялись.

Нужно ли получать их согласие на приватизацию (или органа опеки и попечительства)?

Может ли отсутствие такого согласия повлечь за собой признание приватизации незаконной?

А. Согласно ст. 1 Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон N 1541-I) приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона N 1541-I граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Свое право на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования гражданин может реализовать только один раз (ст. 11 Закона N 1541-I; смотрите также п. V Информационного письма Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от 10.10.2006 N РС-исх2477 "По отдельным вопросам, связанным с государственной регистрацией прав на жилые помещения, передаваемые гражданам в собственность").

Иными словами, приватизировать жилое помещение вправе гражданин, пользующийся данным жилым помещением на условиях договора социального найма (ст. 60 ЖК РФ), получивший на это согласие всех совершеннолетних и несовершеннолетних лиц, пользующихся данным жилым помещением на тех же условиях, и, соответственно, имеющих право на его приватизацию.

Поскольку в рассматриваемой ситуации бывшая жена нанимателя не вселялась в предоставленное ему по договору найма жилое помещение, она, согласно ст. 69 ЖК РФ, не приобрела равное с ним право пользования данной квартирой и, соответственно, не сохранила это право после расторжения брака (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Следовательно, ее согласие (от своего имени и в своих интересах) на приватизацию бывшим супругом жилого помещения не имеет правового значения. Отсутствие такого согласия не может служить основанием для признания заключенного договора передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации недействительным.

Б. Что касается согласия на приватизацию бывшей супруги, действующей в качестве законного представителя детей нанимателя, а также разрешения органа опеки и попечительства на отказ несовершеннолетних от участия в приватизации жилого помещения, то, по нашему мнению, сделать однозначный вывод о необходимости получения таких согласия и разрешения не представляется возможным. По данному вопросу существует две позиции.

1. Как следует из ч. 2 ст. 7 Закона N 1541-I, в договор передачи жилого помещения в собственность включаются как несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, так и несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов (п. 2 ст. 20 ГК РФ; смотрите, например, решение Тарского городского суда Омской области от 24 сентября 2010 г.).

Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (п. 1 ст. 61 СК РФ). При раздельном проживании родителей место жительства детей устанавливается соглашением родителей. При отсутствии соглашения спор между родителями разрешается судом исходя из интересов детей и с учетом мнения детей (п. 3 ст. 65 СК РФ).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что несовершеннолетние дети приобретают право на ту жилую площадь, которая определяется им в качестве места жительства соглашением родителей. Поскольку, как следует из ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, на вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя не требуется, соглашение родителей ребенка будет выступать основанием для вселения ребенка в конкретное в конкретное жилое помещение (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.10.2013 N 2-КГ13-9).

При этом, исходя из принципа равенства прав и обязанностей родителей, являющихся законными представителями своих несовершеннолетних детей, и отсутствия в законе установленной формы соответствующего соглашения, предполагается, что при совершении одним из родителей действий по вселению детей по месту своего жительства он действует с согласия другого родителя.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 27 постановления от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя, согласно ч. 2 ст. 70 ЖК РФ, влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре.

Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.

Следовательно, по общему правилу, право пользования жилым помещением возникает у лица с момента его вселения в это жилое помещение.

Как следует из вопроса, несовершеннолетние дети, с согласия своих родителей, были вселены и до настоящего времени постоянно проживают в квартире вместе со своей матерью в г. Москве. Соответственно, у них возникло право пользования указанной квартирой. Кроме того, квартира является их постоянным местом жительства.

В приватизируемую квартиру, находящуюся в Подмосковье, дети не вселялись, совместно с нанимателем (своим отцом) там не проживали, в договор социального найма не включались. Соответственно, на основании выше приведенного толкования норм ЖК РФ, ГК РФ и СК РФ дети не приобрели право пользования данным жилым помещением, то есть права на приватизацию они не имеют. В этой связи смотрите, к примеру, постановление президиума Ярославского областного суда от 16.01.2002 N 44-г-13. 

Таким образом, не требуется получения согласия на приватизацию бывшей супруги, действующей в качестве законного представителя детей нанимателя. Не требуется и получения разрешения органа опеки и попечительства, поскольку приватизация жилого помещения не затрагивает прав несовершеннолетних. Отсутствие таких согласия и разрешения не будет являться основанием для признания заключенного договора передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации недействительным.

2. В настоящее время правоприменительная практика преследует цель максимальной защиты жилищных прав несовершеннолетних. Так, ряд судов признает наличие у ребенка права пользования жилым помещением, которым на законных основаниях пользуется один из его родителей, даже при условии, что несовершеннолетний никогда в данную квартиру не вселялся и в ней не проживал. Мотивы подобных судебных актов таковы.

Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов (п. 2 ст. 20 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 70 ЖК РФ на вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя не требуется.

Из анализа данных норм можно сделать вывод, что право ребенка пользоваться жилым помещением производно от права пользования его родителей и возникает не с момента фактического вселения ребенка в данное жилое помещение, а зависит от того, пользуется ли родитель жилым помещением или данное право утратил.

Соответственно, наличие у ребенка права пользования жилым помещением влечет необходимость его участия в приватизации.

Тем не менее, поскольку, в силу возраста, несовершеннолетние, не достигшие возраста четырнадцати лет, не вправе самостоятельно совершать сделки, связанные, в том числе, с распоряжением своим имуществом, сделки от их имени совершают их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

При этом опекун (родитель) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Таким образом, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения органов опеки и попечительства (п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Как следует из вопроса, несовершеннолетние (пяти и семи лет) в квартиру, принадлежащую на условиях договора социального найма их отцу, никогда не вселялись. Несмотря на это, если придерживаться вышеназванной позиции, следует прийти к выводу, что дети все равно приобрели право пользования данным жилым помещением, производное от права пользования их отца. Следовательно, они имеют право на участие в приватизации квартиры. В этой связи смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 5 июля 2013 г. по делу N 33-4181, постановление Президиума Ростовского областного суда от 08.12.2011 N 44г-148.

При таком положении требуется получение согласия на приватизацию бывшей супруги, действующей в качестве законного представителя детей нанимателя, а в случае ее отказа от участия приватизации в интересах детей - также требуется получение разрешения органа опеки и попечительства на такой отказ. В случае отсутствия таких согласия и разрешения сделка по передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации может быть признана недействительной.

Ответ подготовил:

адвокат Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

20 декабря 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.