ЖКХ: цены растут, ценности меняются (Т. Бронникова, "Саморегулирование & Бизнес", N 11, ноябрь 2013 г.)

ЖКХ: цены растут, ценности меняются

Стоимость коммунальных услуг в ближайшее время снова возрастет - уже по закону. В этих условиях правительство РФ ставит вопрос: а не пора ли вернуться к лицензированию управляющих компаний в сфере ЖКХ?

Итак, с нового 2014 года схема госрегулирования тарифов ЖКХ вновь изменится. Правительство РФ предполагает устанавливать предел роста тарифов для регионов не менее чем на пять лет вперед, а власти субъекта Федерации исходя из этого будут определять повышение для каждого муниципалитета. Это даст ориентиры инвесторам и, несомненно, прибавит работы строителям, поскольку именно они чаще всего и обслуживают нужды ЖКХ (зачастую это касается периода времени, следующего за сдачей объекта).

Вопреки ожиданиям, эта мера не ограничит рост цен на услуги ЖКХ даже при замораживании тарифов госмонополий. Документ, внесенный в Госдуму через депутатов-единороссов, допускает отклонение от правил в случае изменения нормативов потребления услуг и порядка оплаты, и произойдет оно вместе с введением социальных норм на ресурсы.

Госдума одобрила в первом чтении поправки к Жилищному кодексу, которые устанавливают новый порядок регулирования цен на коммунальные услуги. Идея перейти к долгосрочному регулированию тарифов на коммунальные услуги в Белом доме возникла после того, как в ряде муниципалитетов цены на них в начале этого года подскочили более чем вдвое. Ситуацией заинтересовался Владимир Путин, и властям субъектов пришлось спешно откручивать тарифы назад.

Кроме ограничения роста цен идея преследовала и другую цель: дать инвесторам долгосрочный ориентир, чтобы они могли прогнозировать окупаемость своих вложений в отрасль. Соответствующие поручения Белому дому из Кремля последовали по итогам майского заседания Госсовета. В них говорилось, что к 2016 году все неэффективные государственные и муниципальные предприятия в сфере ЖКХ должны быть переданы в концессии частным операторам.

Как заявил глава рабочей группы по реформированию ЖКХ Андрей Чибис, предусматривается, что в концессионные соглашения будет включена тарифная формула с гарантией по уровню доходности. По его словам, механизм будет опробован в ряде регионов уже в 2014 году, а с 2016 года станет обязательным.

Впрочем, новый порядок ценообразования на услуги ЖКХ имеет исключения. Как следует из текста законопроекта, тарифы могут быть увеличены внепланово по решению Правительства в случае существенного непрогнозируемого роста стоимости энергоресурсов. Не стоит надеяться, что даже в случае замораживания тарифов на услуги государственных монополий, которое сейчас обсуждает правительство, граждане будут избавлены от роста цен: предельные индексы устанавливаются и контролируются, исходя из принципа неизменности набора и объема потребляемых услуг, а также порядка их оплаты, говорится в поправках к Жилищному кодексу РФ. Эти параметры гарантированно будут меняться: в России, напомним, с сентября вводится социальная норма потребления коммунальных ресурсов.

Управляются по-новому

А еще Госдума наконец-то решила, кто в доме хозяин. Точнее - в новостройке. На пленарном заседании 12 сентября депутаты приняли законопроект с поправками в Жилищный кодекс РФ, в котором устанавливаются новые правила для выборов управляющих компаний во вновь построенном жилье. По словам зампреда комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Павла Качкаева, устраняются пробелы законодательства, которые приводили к неразберихе. Законопроект был принят во втором и сразу в третьем чтении.

Задачей депутатов было установить такой порядок отбора управляющей компании, который бы исключал даже малейшую возможность злоупотреблений со стороны застройщика. Законопроектом предлагается с 10 до 20 дней увеличить срок, в течение которого орган местного самоуправления после выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию обязан разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. После проведения конкурса органы местного самоуправления в течение десяти дней обязаны уведомить собственников жилья о результатах и об условиях договора управления домом.

В законопроект предлагается ввести еще одну важную новеллу, защищающую права собственников жилья. Именно они, а не застройщик будут заключать договор управления домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, на который отводится до 50 дней.

Депутаты также изменили норму, требующую, чтобы в общем собрании участвовали исключительно собственники жилья, поскольку, как сказал Павел Качкаев, процесс оформления документов занимает большое время. Поэтому законопроектом предусматривается, что в общем собрании могут участвовать те, кто заключил договор с компанией-застройщиком или получил жилье по акту приема-передачи. Законопроект дает право застройщику в течение трех месяцев управлять вновь вводимым и построенным жильем.

Все это, по мнению депутатов, даст возможность нашим гражданам и органам местного самоуправления "повысить ответственность за вновь вводимые дома и навести порядок в управлении многоквартирными домами".

Не навреди!

Этим новшества в отечественном законодательстве не ограничиваются. Напомним, что 1 июля текущего года в силу вступили изменения в Градостроительном кодексе, регламентирующие порядок возмещения вреда в строительстве. По словам заместителя руководителя департамента страхования имущества и технических рисков ОАО "Росгосстрах" Игоря Рыжкина, их суть заключается в том, что вину лица, причинившего вред, потерпевшему в большинстве случаев доказывать будет не нужно. Если не удастся сразу выявить лицо, причинившее вред, то обязанность его возмещения и выплаты дополнительных компенсаций возлагается на застройщика сооружения или концессионера.

В новой редакции ст. 60 Градостроительного кодекса предусматривается возмещение вреда пострадавшим лицам, как не участвовавшим, так и участвовавшим в создании объекта (в том числе изыскателям, проектировщикам, строителям), включая возмещение материального ущерба собственнику объекта, если он не является изыскателем, проектировщиком, строителем, застройщиком или техническим заказчиком этого разрушенного или поврежденного здания.

Застройщики, технические заказчики, собственники, концессионеры или застраховавшие их гражданскую ответственность страховщики, возместившие вред потерпевшим и выплатившие компенсации, имеют право по регрессу требовать возмещения понесенных ими убытков у СРО, в котором состояло виновное лицо. И, если у виновника возникают финансовые или правовые проблемы с возмещением средств, существует реальная угроза для иных членов СРО внесения за виновное лицо дополнительных взносов в компенсационный фонд.

Еще одна новость - все собственники жилья в многоквартирных домах будут обязаны платить за их капремонт после вступления в силу в этом году закона N 271 "О внесении изменений в Жилищный кодекс...". Новая графа вот-вот появится в ежемесячных квитанциях.

В России около 85% многоквартирного фонда находится в собственности; остальное - неприватизированное или ведомственное жилье и военные городки, объяснил в интервью газете руководитель рабочей группы по развитию ЖКХ экспертного совета при правительстве РФ Андрей Чибис. Он рассказал, что в среднем размер ежемесячной платы составит 5-7 рублей с квадратного метра. То есть собственник квартиры площадью 50 квадратных метров будет платить 250-300 рублей ежемесячно, подсчитал эксперт.

Чибис охарактеризовал состояние жилого фонда в России как сложное: 10,5 млн. квадратных метров многоквартирных домов признаны аварийными и подлежат сносу. По оценкам экспертов, которые привел собеседник издания, еще примерно столько же квадратных метров домов фактические являются аварийными, но официально ими не признаны, поскольку у местных бюджетов нет средств на их расселение. Из остальных домов 60% нуждаются в капремонте. По подсчетам экспертного совета, общий объем средств, необходимых для проведения капремонта жилого фонда, превышает триллион рублей. Таких денег у государства нет, констатирует Чибисов. Минимальный размер ежемесячного платежа (предполагаемый размер - от 3 до 10 рублей с квадратного метра общей площади жилья) на капремонт будет устанавливаться нормативным правовым актом субъекта РФ на основе методических рекомендаций уполномоченного федерального органа власти.

Т. Бронникова

Кстати. Не закрутить ли "вентиль"?

Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев предложил принять окончательное решение о переходе к лицензированию управляющих компаний в сфере ЖКХ. "Надо создать современные средства контроля за всей сферой ЖКХ. Мы достаточно долго уповали на саморегулирование, это дело хорошее, когда сами структуры себя контролируют. Но, к сожалению, далеко не везде это работает. Поэтому нам надо окончательно определиться и, наверное, все-таки перейти к лицензированию деятельности управляющих компаний. Во всяком случае, это средство регулирования может остаться до момента, когда начнут работать механизмы саморегулирования. Чем скорее это произойдет, тем лучше. Но пока надо за этим смотреть, чтобы глаз да глаз был", - сказал Д. Медведев, выступая на XIV съезде партии "Единая Россия".

"Саморегулирование & Бизнес", N 11, ноябрь 2013 г.