Вопрос: На земле, взятой в аренду у города, был построен гаражно-строительный кооператив. Собственник-1 оформил свой гаражный бокс в собственность. В 1997 году собственник-1 подарил гараж собственнику-2. В 2003 году собственник-2 продал гараж собственнику-3. Также собственник-2 выдал собственнику-3 доверенность на регистрацию права собственности с правом действовать при этой регистрации от имени предыдущего владельца. После этого собственник-3 пользовался гаражом на протяжении 10 лет. По данным Росреестра сведения о правообладателе данного гаража в ЕГРП отсутствуют. Является ли собственник-3 гаража законным собственником имущества? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2013 г.)

На земле, взятой в аренду у города сроком на 50 лет, был построен гаражно-строительный кооператив (ГСК). Объекты застройки (гаражи) являются капитальными строениями, прочно связанными с землей.

Собственник-1 полностью выплатил пай и оформил свой гаражный бокс в собственность. В 1997 году собственник-1 подарил гараж своему сыну (собственнику-2), дарение было оформлено нотариально.

В 2003 году собственник-2 продал гараж собственнику-3, сделка была удостоверена нотариусом. Также собственник-2 выдал собственнику-3 доверенность на регистрацию права собственности с правом действовать при этой регистрации от имени предыдущего владельца.

После этого собственник-3 пользовался гаражом на протяжении 10 лет, летом 2013 года он фактически продал гараж собственнику-4 (была составлена расписка о передаче денег, договор купли-продажи не заключался). Также собственник-3 передал собственнику-4 договор дарения, заключенный в 1997 году, договор купли-продажи от 2003 года, кадастровый паспорт на земельный участок, технический паспорт БТИ на гаражный бокс.

При этом все собственники гаража (включая собственника-4) вместе с предыдущими владельцами обращались к председателю ГСК, который, с их слов, вносил сведения о перемене владельца гаража в документы ГСК.

По данным Росреестра сведения о правообладателе данного гаража в ЕГРП отсутствуют.

Является ли собственник-3 гаража законным собственником имущества? Если нет, то как можно узаконить его право собственности (для продажи собственнику-4), не привлекая к этому собственника-2, связаться с которым не представляется возможным?

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации. К недвижимому имуществу закон относит, в частности, земельные участки и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона N 122-ФЗ).

Как следует из вопроса, спорный гаражный бокс временной постройкой не является, относится к объектам капитального строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), прочно связан с землей, перемещать его без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, гаражный бокс является объектом недвижимого имущества, а право собственности на него подлежит обязательной государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В связи с этим внесение председателем ГСК изменений в документы ГСК относительно владельцев гаражного бокса какого-либо правового значения для установления правообладателя гаража не имеет; право собственности на рассматриваемый гаражный бокс возникает с момента государственной регистрации такого права.

Отметим, что согласно п. 2 ст. 4 Закона N 122-ФЗ подлежат обязательной государственной регистрации права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие *(1) Закона N 122-ФЗ. Права на недвижимое имущество, возникшие до названного момента, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации (п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ).

Поскольку оформление правоустанавливающих документов на гараж собственником-1 и отчуждение гаража по договору дарения собственнику-2 имели место до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, то право собственности на гараж указанных лиц (до 1997 года - собственника-1, после 1997 года - собственника-2) признается юридически действительным, несмотря на отсутствие государственной регистрации этого права.

Однако при отчуждении гаража по договору купли-продажи в 2003 году право собственности могло перейти к лицу-3 лишь в момент государственной регистрации перехода права (которая производится при одновременной регистрации возникшего до введения в действие Закона N 122-ФЗ права собственника-2 согласно п. 2 ст. 6 Закона N 122-ФЗ). Поскольку такая государственная регистрация произведена не была, в настоящее время гараж на праве собственности принадлежит собственнику-2. В этой связи смотрите, например, решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 18.01.2010 г. по делу N 2-271/2010, с которым можно ознакомиться на сайте Куйбышевского районного суда г. Омска, перейдя по ссылке: http://kuybcourt.oms.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=966.

По общему правилу государственная регистрация права, возникшего на основании договора, проводится на основании заявления сторон этого договора (п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ). Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ Гражданский кодекс РФ дополнен статьей 8.1, вступающей в силу с 1 марта 2013 г. В частности, пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что если сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, совершена в нотариальной форме, то запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Тем не менее, по нашему мнению, на основании данной нормы лицо-3 не может самостоятельно зарегистрировать свое право собственности на основании договора купли-продажи 2003 года без обращения к собственнику-2 (при том, что действующее законодательство не ограничивает срок, в течение которого стороны сделки могут обратиться за государственной регистрацией прав) несмотря на то, что данный договор был оформлен нотариально. Объясним почему.

Во-первых, согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ не придал нормам ст. 8.1 ГК РФ обратную силу. Следовательно, они могут применяться к правам и обязанностям, возникшим после 1 марта 2013 г. Однако обязанность сторон договора купли-продажи зарегистрировать переход права собственности на гараж к лицу-3 (обязанность исполнить тем самым данный договор) возникла в момент заключения этого договора, если им не предусмотрено иное, в 2003 году. Поэтому мы полагаем, что положения п. 3 ст. 8.1 ГК РФ не применимы к регистрации права на основании договора купли-продажи 2003 года.

Во-вторых, как мы указали выше, государственную регистрацию перехода права собственности на гараж к лицу-3 согласно п. 2 ст. 6 Закона N 122-ФЗ предваряет регистрация возникшего до введения в действие Закона N 122-ФЗ права собственника-2. В то же время в силу п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие данного закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица. Тем самым в рассматриваемой ситуации обязательно личное обращение в Росреестр собственника-2 либо лица, представляющего его по доверенности.

Как следует из вопроса, собственник-2 в 2003 году выдал лицу-3 доверенность с правом представлять его интересы в Росреестре. Однако очевидно, что в настоящее время срок данной доверенности истек.

Таким образом, по нашему мнению, для государственной регистрации права собственности лица-3 на гараж (после которой возможна была бы регистрация перехода права собственности к лицу-4) необходимо привлечь собственника-2 с тем, чтобы он обратился в Росреестр вместе с лицом-3 либо выдал доверенность на представление своих интересов в Росреестре.

Отметим, что пункт 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ предоставляет возможность при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав зарегистрировать переход права собственности на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Иными словами, если связаться с собственником-2 не представляется возможным либо он отказывается инициировать процедуру государственной регистрации права собственности лица-3, лицо-3 может обратиться в суд с иском к собственнику-2 о государственной регистрации перехода права собственности на гараж на основании договора купли-продажи. Решение суда об удовлетворении этого иска будет служить основанием для государственной регистрации права собственности лица-3.

Какие-либо иные основания для государственной регистрации права собственности лица-3 (помимо заявления сторон договора купли-продажи 2003 года или решения суда, вынесенного в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ) действующим законодательством не предусмотрены. В частности, нет оснований для признания за ним права собственности на гаражный бокс в порядке приобретательной давности, поскольку, как следует из вопроса, лицо-3 владело гаражом с 2003 по 2013 год, т.е. на протяжении десяти лет, а пункт 1 ст. 234 ГК РФ требует добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет для приобретения права собственности на это имущество.

Ответ подготовил:

адвокат Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

11 декабря 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1). Согласно п. 1 ст. 33 Закона N 122-ФЗ он вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после официального опубликования. Текст этого закона был официально опубликован в "Российской газете" от 30 июля 1997 г. N 145, в Собрании законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.