Вопрос: Организация исполняет функции подрядчика по строительству жилого дома. Ею с застройщиком также заключены договоры участия в долевом строительстве нескольких квартир. Организация уступила свои права по договорам участия в долевом строительстве физическим лицам, которые уплатили по ним цену, превышающую цену договоров участия в долевом строительстве. В государственной регистрации договоров цессии, заключенных организацией с физическими лицами, отказано на том основании, что цена этих договоров не соответствует цене договоров участия в долевом строительстве, заключенных с застройщиком. Правомерен ли отказ регистрирующего органа? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2013 г.)

Организация исполняет функции подрядчика по строительству жилого дома. При этом ею с застройщиком также заключены договоры участия в долевом строительстве нескольких квартир в данном жилом доме. Обязательства организации по оплате цены указанных договоров исполнены в полном объеме. Организация уступила свои права по договорам участия в долевом строительстве физическим лицам, которые уплатили по ним цену, превышающую цену договоров участия в долевом строительстве. В государственной регистрации договоров цессии, заключенных организацией с физическими лицами, отказано на том основании, что цена этих договоров не соответствует цене договоров участия в долевом строительстве, заключенных с застройщиком.

Правомерен ли отказ регистрирующего органа?

В соответствии с ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) участник долевого строительства вправе уступить право требования по договору участия в долевом строительстве при условии полной оплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном параграфом 1 гл. 24 ГК РФ (смотрите, например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2012 N Ф02-618/12, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2012 N 04АП-3318/11).

При этом в силу ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 17 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося многоквартирного дома, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе установлены ст. 20 Закона N 122-ФЗ. В частности, абзацем 4 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом уступка права (требования) влечет за собой замену кредитора в конкретном обязательстве, из которого вытекает уступаемое право (требование).

В силу п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону или договору.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ стороны свободны при заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Отметим, что ни законом, ни иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер уступки требования (смотрите, например, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.04.2006 N 13952/05). В рассматриваемой ситуации уступка требования из договора участия в долевом строительстве, как следует из вопроса, носит возмездный характер.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон N 214-ФЗ не устанавливают порядок определения цены уступки требования из договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, новый кредитор (физическое лицо), приобретая право требования к застройщику, должен уплатить первоначальному кредитору (организации) цену уступаемого права требования, установленную условиями договора уступки права требования. При этом уплата новым кредитором цены уступаемого права требования, превышающей цену договора участия в долевом строительстве, не противоречит закону, поскольку обязанность первоначального кредитора уступать свое право за ту же цену законом не предусмотрена (смотрите, например, решение суда Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону от 18.10.2013 по делу N 2-2338/13).

С учетом вышеизложенного мы полагаем, что в рассматриваемой ситуации отказ регистрирующего органа, мотивированный несоответствием цены договора уступки права цене договора участия в долевом строительстве, неправомерен.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

16 декабря 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.