Вопрос: Мы с мужем разводимся, у нас есть двухкомнатная квартира, взятая в ипотеку. Как ее можно разделить? (Правовед.RU, октябрь 2013 г.)

Мы с мужем разводимся, у нас есть двухкомнатная квартира, взятая в ипотеку. Как ее можно разделить?

Если квартира находится в общей совместной собственности (не разделена по долям при покупке или позже), или зарегистрирована только на одного из супругов, то она может быть разделена пополам в силу п. 1 ст. 39 Семейного кодекса РФ.

Если ипотечная квартира сейчас в долевой собственности (пополам с супругом), продажа такой квартиры возможна только с согласия банка - ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме того, распоряжение долевой собственностью осуществляется с согласия всех собственников. Принудить Вашего супруга продать квартиру, даже при согласии банка, даже в суде, Вы не можете - он как собственник вправе по своей воле распоряжаться имуществом (ст. 209 ГК РФ).

Но при наличии согласия банка Вы можете распорядиться своей долей в порядке ст. 250 ГК РФ с соблюдением права другого сособственника на преимущественную покупку доли - необходимо предупредить его о продаже с указанием стоимости продажи, ждать 30 дней отказа или неполучения ответа. Если банк даст согласие на продажу Вашей доли отдельно от доли супруга, то сама продажа будет выглядеть как перевод долга по договору кредитования.  Продажа доли третьему лицу затруднительна, потому что вряд ли кто-то согласится на проживание с посторонним человеком. Правда, были случаи дробления бывшим супругом своей доли на нескольких иностранцев, которые готовы на все, чтобы приобрести крышу над головой, но в данном случае банк не даст на это согласия.

Отказаться от оплаты кредита в одностороннем порядке по закону Вы не можете, поскольку односторонний отказ от исполнения обязательства невозможен (ст. 310 ГК РФ). Перестать платить по кредиту можно только в вышеуказанных случаях, продав долю супругу или третьему лицу. Продажа доли третьему лицу или супругу для банка влечет определенные риски - ведь вас двоих как добросовестных плательщиков он знает, а как будет платить супруг один или третье лицо - банку неясно, в связи с чем будет сложно получить его согласие.

Если согласие на продажу доли от банка Вы не получите, ситуация будет выглядеть следующим образом. Сейчас Вы с мужем должники по солидарной обязанности - погашению ипотечных платежей. Банк при солидарной обязанности должников вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (ст. 323 ГК РФ). Поэтому, при неоплате одним из созаемщиков своего долга обязанность его оплатить ляжет на второго созаемщика. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (ст. 323 ГК РФ).

Должник, исполнивший солидарную обязанность полностью (за обоих), имеет право регрессного требования к должнику, не исполнившему в своей доле обязательство (ст. 325 ГК РФ). В связи с этим у Вас возникает риск того, что после оплаты за двоих муж может взыскать с Вас средства, которые приходятся на Ваши неоплаченные платежи, всей суммой сразу. Это возможно, только если Вы разведетесь. Если не разведетесь, то даже в том случае, если Вы перестанете оплачивать кредит, его расходы по оплате за обоих будут признаны расходами общего совместного имущества супругов (ст. 34 СК РФ), и он не сможет взыскать с Вас свои расходы.

Есть еще вариант, при котором супруг договаривается с банком о продаже квартиры и делит остаток средств, оставшихся после погашения кредита. В силу ст. 450 ГК РФ расторжение договора может осуществляться по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным законом, среди которых виновное нарушение заемщиком кредитного договора. Нужно либо договориться с банком о расторжении, либо намеренно нарушить договор - просрочить платежи, чтобы банк смог расторгнуть договор в одностороннем порядке. Банк заберет квартиру, уплаченное по договору вернет.

А. Фролов

Правовед.RU

26 октября 2013 г.