Обременения субъективных прав на жилые помещения (С.И. Суслова, "Законодательство", N 11, ноябрь 2013 г.)

Обременения субъективных прав на жилые помещения

Думается, не будет преувеличением утверждение о том, что вся жилищная сфера пронизана обременениями субъективных прав, причем не только права собственности, а изучение жилищного права во многом представляет собой процесс выявления взаимодействия различных субъективных прав. Таким образом, основная цель существования законодательного регулирования в области жилищных отношений сводится к поиску баланса между субъективным правом собственности и иными субъективными правами на жилое помещение, приводящими к обременению последнего, а также этих прав между собой. Научная полемика по вопросу об обременениях в целом и об обременениях субъективных прав на жилые помещения в частности довольно разнообразна. В рамках данной работы будут затронуты лишь некоторые из ее аспектов: проблемы обременения субъективных прав, а также взаимосвязь субъективных прав на жилое помещение.

На первый взгляд очевидно, что обременения субъективных прав сами представляют собой субъективные права, и это должно давать основание для их оценки с позиции возможностей (их наличия или отсутствия). Вместе с тем в юридической литературе обременения предлагается оценивать и с позиции долженствования. "Обременение - наличие дополнительных обязанностей по содержанию недвижимого имущества и пользованию им... на возмездной основе по соглашению сторон и по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством", - пишет А.Н. Лужина*(1). "Подлинно суть обременений составляют обязанности собственника в связи с предоставлением третьим лицам прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом", - отмечает В.А. Микрюков*(2).

Понимание обременения как субъективного права влечет за собой поиск обязанности, которая бы указанное право обеспечивала. Так, указывая, что обременение должно оцениваться как субъективное гражданское право одного лица, О.К. Тикк далее утверждает, что ему корреспондирует обязанность - ограничение субъективного права другого лица*(3).

Безусловно, обременение есть субъективное право, но именно потому, что это не просто субъективное право, а право-обременение, ракурс исследования данного права должен быть другим. Его нужно анализировать не в связке с обязанностью, что всего лишь приведет к характеристике возникшего правоотношения, а в связке с субъективным правом, которое "проконтактировало" с другим субъективным правом. Именно взаимосвязь двух субъективных прав приводит к появлению такой правовой формы, как обременение, взаимосвязь субъективных прав, и подлежит изучению для выяснения ее сущности. Эта связь наиболее наглядно представлена в утверждении "о частичном совпадении правомочий в их составе"*(4). Усложняется задача в том случае, если субъективное право сталкивается одновременно с несколькими субъективными правами, каждое из которых ограничивает другие в той или иной степени.

Представляется, что для жилищной сферы важна не только констатация наличия базовых и производных субъективных прав, но и выделение уровней их зависимости. Эти зависимости могут быть как вертикальными (подчиненными), так и горизонтальными (неподчиненными).

Зависимость прямая (первого уровня) - это взаимосвязь права собственности и возникающего на его основе иного субъективного права. К обладателям прямых производных прав следует отнести: нанимателей (по всем видам договора найма); ссудополучателей; членов семьи собственника, отказополучателей; получателя ренты; членов кооператива до полной выплаты пая. Эта зависимость вертикальная.

Взаимосвязь производных субъективных прав между собой формирует зависимость горизонтальную. Истоком всех указанных прав выступает право собственности. Однако, возникнув в отношении одного объекта, данные субъективные права выступают обременением не только по отношению к праву собственности, но и по отношению друг к другу.

Зависимость косвенная (второго уровня) - это взаимосвязь производного права и возникающих на его основе иных субъективных прав. К косвенным производным правам следует отнести права: временных жильцов, поднанимателей, членов семьи нанимателей по социальному и специализированному найму; членов семьи, вселенных членами семьи собственника; членов семьи ссудополучателя; членов семьи члена кооператива, членов семьи поднанимателя, постоянно проживающих лиц по договору коммерческого найма. При косвенной зависимости связи горизонтального уровня также возможны.

Проанализируем особенности возникающих обременений более детально, сделав акцент на наиболее значимых, на наш взгляд, моментах.

Во-первых, вертикальная зависимость, как правило, возникает в силу добровольного волеизъявления собственника. При этом черта жилищных отношений, позволившая отнести их к группе вынужденных отношений, приводит к тому, что в законодательстве устанавливаются те юридические факты, которые могут породить возникновение субъективного права на жилое помещение. Волеизъявление собственника при этом учитывается лишь косвенно. Вселение собственником в жилое помещение своего супруга уже означает возникновение у последнего статуса члена семьи (даже в том случае, если собственник-супруг не желал бы наступления такого правового эффекта от подобного вселения). Кроме того, законодательство не только устанавливает границы субъективного права, но и понуждает к его осуществлению путем предоставления субъективных прав на жилое помещение третьим лицам. Речь идет о государственной и муниципальной собственности на жилые помещения.

Во-вторых, в отличие от отдельных вопросов об обременениях как результатах взаимодействия субъективных прав при вертикальной зависимости, зависимость горизонтальная практически не исследуется. Одновременное возникновение субъективного права отказополучателя, получателя ренты, члена семьи собственника, ссудополучателя (прямые производные права) или временного жильца и поднанимателя (косвенные производные права) требует осмысления возникающих в данном случае возможностей и последствий таких ситуаций.

Усложняется данная задача тем, что законодательство часто умалчивает о тех возможностях, которые появляются у обладателей производных субъективных прав. Кроме того, детальный анализ практических ситуаций демонстрирует, что гражданское законодательство не способно учесть всю специфику жилищных отношений.

Проиллюстрируем сказанное на примере договора ссуды. Представим себе ситуацию, при которой жилое помещение передано по договору ссуды физическому лицу. Одновременно с этим заключается договор коммерческого найма с другим физическим лицом, что допустимо в силу ч. 1 ст. 700 ГК РФ, где предусмотрено право ссудодателя на передачу вещи в возмездное пользование третьему лицу. После этого собственник умирает, и по условиям завещания в жилое помещение может вселиться отказополучатель. При этом ни договор ссуды (ч. 2 ст. 700 ГК РФ), ни договор коммерческого найма (ч. 1 ст. 675 ГК РФ) не прекращаются. Каждый из названных обладателей субъективных прав имеет возможность владеть и пользоваться жилым помещением, каждый имеет право (с соблюдением процедуры согласования с собственником, а в ряде случаев и при отсутствии такового) вселять иных лиц, каждый наделен определенным набором долженствований. Данная ситуация, не имеющая правового регулирования сложившихся отношений, осложняется также следующими факторами: а) отсутствием законодательно закрепленных возможностей, включаемых в содержании права отказополучателя; б) нормой ч. 1 ст. 700 ГК РФ, указывающей, что при передаче имущества ссудодателем в возмездное пользование к такому лицу (в нашем случае - нанимателю по договору коммерческого найма) переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования.

Последнее положение вызывает серьезное недоумение. Буквальное толкование этой нормы означает, что наниматель теперь выступает в роли собственника, имеющего право на расторжение договора с ссудополучателем, имеет право требовать от него проведения текущего и капитального ремонта, становится тем лицом, с которым требуется согласовывать вселение иных лиц в жилое помещение. Недопустимость использования данной конструкции в жилищной сфере выглядит более чем очевидной. Таким образом, данный частный вывод корреспондирует с соображениями более общего порядка о необходимости особого правового регулирования отношений, возникающих в связи с безвозмездным пользованием жилым помещением в рамках жилищного законодательства, при котором во главу угла должна быть поставлена не безвозмездность, а использование жилого помещения для проживания.

В-третьих, возникновение обременений на жилое помещение в большинстве своем не исключает для собственника и других лиц осуществление не только основной возможности - возможности проживать, но и других возможностей (например, вселяться в жилое помещение). Другими словами, предоставление аналогичных (пересекающихся) возможностей само по себе не блокирует осуществление существующих возможностей.

Это означает, что отсутствие возможности осуществить какое-либо правомочие в содержании субъективного права, на основе которого возникает производное право, не может базироваться исключительно на факте предоставления аналогичной возможности обладателю производного права. Лишить лицо указанной возможности может либо закон (путем введения прямого запрета), либо сам обладатель первоначального права. Примером первого являются нормы проекта ГК РФ, устанавливающие, что обладатель права личного пользовладения вправе требовать устранения всех лиц (включая собственника) от владения и пользования вещью, что означает отсутствие возможности у собственника осуществлять данные правомочия*(5). Второй путь демонстрируют рассуждения в работе О.К. Тикка о самоограничении субъективного права*(6). И если обладатель субъективного права не сузил собственные возможности осуществления права и одновременно этого не устанавливают нормы законодательства, то способность к осуществлению таких возможностей не утрачивается.

Указанный подход к вопросу об обременениях субъективных прав и осуществлении отдельных правомочий должен отразиться и на судебной практике. В настоящее время в судах рассматривается огромное количество споров об определении порядка пользования жилыми помещениями. Большую часть из них, безусловно, составляют споры между сособственниками. Однако допустимость определения порядка пользования (по аналогии) и применительно к взаимосвязи иных субъективных прав должна быть четко прописана в законе. Судам следует исходить из следующих постулатов:

а) ставить вопрос об определении порядка пользования может только то лицо, которое обладает субъективным правом на жилое помещение;

б) наличие субъективного права само по себе не означает существования возможности осуществлять отдельные правомочия (в частности проживать в помещении);

в) необходимо установить, наличествует или отсутствует возможность осуществления права у его обладателя. Отсутствие такой возможности подтверждается либо прямым указанием закона, либо самоограничением возможности осуществления права, установленной в соглашениях между обладателем первоначального и производного права.

Так, судебной практике известны случаи, когда сособственники заключают соглашение о порядке владения и пользования жилым помещением, полностью ограничивая возможности осуществления своего права*(7). Хотя, если собственник взял на себя ограничения, связанные с осуществлением права путем вселения в жилое помещение иных лиц, суды оказываются считать его существующим. Примером этого может служить дело со следующей фабулой.

Приняв наследство, ответчик О.В. исполнила завещательный отказ, передав квартиру во владение и пользование П.В. Одновременно с этим О.В. дала нотариально удостоверенное обязательство о предоставлении квартиры истцу для пользования и проживания на весь период его жизни, а также обязательство не вселять в квартиру других лиц без согласия на то истца. Через два года О.В., нарушив данное обязательство, без согласия истца вселила в квартиру свою дочь и внучку. П.В. (отказополучатель) считает, что проживание ответчиков в квартире нарушает его права и требует выселения указанных лиц из жилого помещения. Суд отказал в удовлетворении иска, посчитав, что позиция истца, обоснованная утверждением о том, что завещательный отказ предоставляет ему исключительное право пользоваться квартирой, в том числе право на волеизъявление по вопросу о вселении в квартиру ее собственником иных лиц, не основано на законе, а проживание в названной квартире дочери и внучки собственника не является нарушением права П.В. на завещательный отказ*(8).

Отсутствие законодательно закрепленных возможностей определения порядка пользования между обладателями производных субъективных прав при горизонтальной зависимости приводит к тому, что наиболее типичными в подобных ситуациях оказываются иски о выселении из жилого помещения. Однако анализ судебной практики свидетельствует о том, что удовлетворение исков об устранении препятствий в пользовании имуществом, а также об определении порядка пользования жилым помещением в указанных случаях также возможно*(9).

Очевидно, что в отсутствие законодательного решения вопроса об осуществлении различных субъективных прав, одновременно возникающих в отношении одного жилого помещения, требуются научные исследования в данной области. Обобщим высказанные к настоящему времени идеи.

В первую очередь следует признать допустимым одновременное возникновение на одно жилое помещение нескольких производных субъективных прав, в том числе различной правовой природы (двух и более обязательственных или двух и более вещных прав). Исключить подобную ситуацию можно только путем введения ограничений на свободу договора, в частности свободу завещания, что не представляется осуществимым.

Следующий шаг - это допущение возможности использовать такой способ защиты, как определение порядка пользования жилым помещением не только в отношении сособственников, но и в отношении обладателей любых первоначальных и производных субъективных прав. Кроме того, нельзя игнорировать волеизъявления сторон, направленные на самоограничение обремененных субъективных прав.

И наконец последнее. Действенным инструментом, который на настоящий момент законодатель использует крайне непоследовательно, является предоставление всем участникам данных отношений взаимных "рычагов", выражающихся в наделении правом на дачу согласия при осуществлении субъективных прав. Данный вопрос уже был предметом нашего самостоятельного исследования*(10), поэтому лишь отметим, что в результате возникновения обременений обладатели субъективных прав оказываются взаимно связанными, что выражается в правовой сфере в необходимости получать согласие друг друга на совершение фактических и юридических действий с жилым помещением. Право на дачу согласия - секундарное право, предоставленное обладателю "обременяющего" субъективного права, способное лишить обладателя "обремененного" субъективного права возможности самостоятельно осуществлять свои отдельные правомочия.

В заключение отметим, что обременение субъективных прав на жилые помещения как основная правовая форма жилищных отношений ждет детального исследования.

Список литературы

1. Лужина А.Н. Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество в России и Франции: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006.

2. Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М., 2007.

3. Суслова С.И. Категория "согласие" в жилищном праве // Сибирский юридический вестник. 2013. N 1.

4. Тикк О.К. Категория "обременение" в гражданском праве Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011.

С.И. Суслова,

кандидат юридических наук, заведующая кафедрой

гражданского права и процесса Иркутского юридического

института (филиал) Российской правовой

академии Министерства юстиции РФ

"Законодательство", N 11, ноябрь 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Лужина А.Н. Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество в России и Франции: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 11. 

*(2) Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М., 2007. С. 51.

*(3) Тикк О.К. Категория "обременение" в гражданском праве Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011. С. 7. 

*(4) Там же.

*(5) Открытым в этом случае остается вопрос о том, каким образом будет разрешаться ситуация, если в квартире проживают члены семьи собственника (наследника), а право личного пользовладения будет предоставлено отказополучателю. Означает ли данная законодательная формулировка предоставление отказополучателю права на выселение указанных категорий лиц?

*(6) "Основная проблема, связанная с возникновением нескольких обременений на один объект... заключается в необходимости урегулирования обременений не только по отношению к ограничиваемому праву, но и между собой. < > ...Не всегда в законодательстве предусмотрены нормы, обеспечивающие взаимное сосуществование обременений одного объекта. В такой ситуации участники гражданского оборота вправе использовать для этой цели средства индивидуального правового регулирования, в частности, самоограничение прав-обременений" (Тикк О.К. Указ соч. С. 116).

*(7) По условиям мирового соглашения одному из сособственников передано владение и пользование жилым помещением единолично, два других приобрели лишь возможность осуществить правомочие распоряжения (Архив Октябрьского районного суда г. Иркутска. Дело N 2-775/2011).

*(8) Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда по делу N 33-8930 // http://rospravosudie.com (дата обращения: 10 апреля 2013 г.).

*(9) В настоящее время отказы в удовлетворении данных исков связаны с тем, что их подают не обладатели производных субъективных прав, а собственники, которые не проживают в жилом помещении: "Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что права истицы по пользованию и распоряжению принадлежащей ей доли не нарушены, поскольку она в квартире не проживает и спора с ответчицей по пользованию местами общего пользования не имеется. Права истца по пользованию и распоряжению принадлежащим ей имуществом являются ее личными правами, и они не могут быть нарушены через других лиц - ссудополучателей, проживающих в квартире, которые, в свою очередь, с какими-либо исками в суд не обращались" (см.: кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда по делу N 16178 // http://rospravosudie.com (дата обращения: 10 апреля 2013 г.).

*(10) См.: Суслова С.И. Категория "согласие" в жилищном праве // Сибирский юридический вестник. 2013. N 1. С. 49-53.