В каких случаях налог на имущество в отношении бизнес-центров рассчитывается по-старому (Е.В. Вайтман, С.В. Разгулин, "Российский налоговый курьер", N 8, апрель 2014 г.)

В каких случаях налог на имущество в отношении бизнес-центров рассчитывается по-старому

Важно учитывать назначение объекта недвижимости. Необходимо проверить дату опубликования регионального закона. Следует удостовериться, что здание включено в региональный перечень.

С 1 января 2014 года изменились правила расчета налога на имущество по отдельным видам недвижимости, принадлежащей российским организациям. Этот налог теперь рассчитывают не по балансовой, а по кадастровой стоимости в отношении следующих объектов (п. 2 ст. 375 и п. 1 ст. 378.2 НК РФ):

- административно-деловых центров и отдельных помещений в них;

- торговых центров и комплексов и помещений в них (см. врезку справа);

Справка. Что понимается под административно-деловыми и торговыми центрами

Административно-деловым центром в целях расчета налога на имущество признается отдельно стоящее нежилое здание, строение или сооружение, помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п. 3 ст. 378.2 НК РФ):

- расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного или коммерческого назначения;

- не менее 20% общей площади в нем предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения, то есть для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры.

Торговым центром или комплексом считается отдельно стоящее нежилое здание, строение или сооружение, помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п. 4 ст. 378.2 НК РФ):

- расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания;

- не менее 20% общей площади в нем предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания.

- нежилых помещений, в которых не менее 20% общей площади предназначено согласно паспортам объектов недвижимости или документам технического учета для размещения в них торговых объектов, офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, объектов общественного питания и бытового обслуживания (п. 3 и 4 ст. 378.2 НК РФ). При этом к сопутствующей офисной инфраструктуре относятся централизованные приемные помещения, комнаты для проведения переговоров, офисное оборудование, парковки;

- нежилых помещений, в которых не менее 20% общей площади фактически используется для размещения торговых объектов, офисов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (п. 5 ст. 378.2 НК РФ).

Однако Минфин России считает, что в некоторых случаях налог на имущество в отношении указанных объектов можно определять по прежним правилам, то есть исходя из их балансовой стоимости. Рассмотрим эти случаи подробнее.

1. Региональные власти не успели опубликовать закон или разместить перечень объектов, по которым в расчет берется кадастровая стоимость

Новый порядок расчета налога на имущество исходя из его кадастровой стоимости вводится отдельно на территории каждого субъекта РФ региональным законом. Из разъяснений Минфина России следует, что для применения новых правил с 1 января 2014 года региональные власти должны были принять и опубликовать такой закон до 1 декабря 2013 года (п. 1 ст. 5 НК РФ и письмо от 29.11.13 N 03-05-04-01/51779).

Причем они могли принять этот документ только после утверждения субъектом РФ кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, на которые распространяется новый порядок расчета налога (п. 2 ст. 378.2 НК РФ). Например, такие законы были своевременно приняты и опубликованы в г. Москве и Московской области (Закон г. Москвы от 20.11.13 N 63 и Закон Московской области от 15.11.13 N 137/2013-ОЗ).

Кроме того, региональные власти не позднее 1 января 2014 года обязаны были утвердить перечень конкретных объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). В этот же срок они должны были направить утвержденный перечень в электронном виде в налоговые органы по месту нахождения объектов недвижимости и разместить его в интернете на официальном сайте органов исполнительной власти субъекта РФ.

Невыполнение хотя бы одного из указанных условий означает, что в 2014 году организации в этом субъекте РФ продолжают рассчитывать налог на имущество в отношении офисной и торговой недвижимости по старым правилам. То есть определяют его исходя из балансовой стоимости указанных объектов. Такого же мнения придерживается Минфин России.

Ведомство, в частности, подтвердило, что даже если соответствующий закон субъекта РФ был принят и опубликован в установленные сроки, однако перечень объектов до 1 января 2014 года официально не размещен, порядок расчета налога на имущество в этом регионе не меняется (письмо Минфина России от 29.11.13 N 03-05-04-01/51779). Введение новых правил в этом субъекте РФ возможно лишь с начала 2015 года.

2. Офисный или торговый центр не включен в региональный перечень объектов, налог по которым рассчитывают исходя из кадастровой стоимости

Допустим, региональные власти своевременно приняли и опубликовали закон субъекта РФ о расчете налога на имущество по офисной и торговой недвижимости исходя из кадастровой стоимости, а также утвердили перечень соответствующих объектов и разместили его в интернете. Считается, что в отношении указанной недвижимости на территории этого субъекта РФ с 2014 года начал действовать новый механизм исчисления налога на имущество.

Однако это еще не означает, что абсолютно по всем офисным, административным, торговым и иным подобным зданиям и помещениям налог на имущество необходимо теперь рассчитывать исходя из их кадастровой стоимости. Минфин России разъяснил, что это требование распространяется лишь на те объекты недвижимости, которые включены в региональный перечень на конкретный календарный год (письма от 06.02.14 N 03-05-05-01/4765, от 27.01.14 N 03-05-0501/2832 и N 03-05-05-01/2713, от 18.12.13 N 03-05-05-01/55962):

<...> Если здание включено в соответствии с законом субъекта Российской Федерации в указанный Перечень, то налоговой базой по налогу на имущество организаций признается утвержденная в установленном порядке кадастровая стоимость здания.

Таким образом, в отношении офисных и торговых центров, не включенных в этот перечень, налоговая база по-прежнему определяется как среднегодовая стоимость, рассчитанная по данным бухгалтерского учета организации (п. 1 ст. 374 и п. 1 ст. 375 НК РФ).

Если в течение 2014 года региональные власти выявят офисную или торговую недвижимость, которая не была включена в указанный перечень, они смогут внести ее в этот перечень лишь на следующий год (п. 10 ст. 378.2 НК РФ). Следовательно, в течение всего 2014 года налог на имущество по таким объектам организация будет определять по прежним правилам, то есть исходя из балансовой стоимости. Рассчитывать его по кадастровой стоимости необходимо будет лишь с 2015 года.

3. Здание, занятое офисами или магазинами, является объектом культурного наследия общероссийского значения

Иногда офисные или торговые объекты размещают в зданиях, которые считаются памятниками истории и культуры федерального значения. Минфин России указал, что такие здания могут быть включены в региональный перечень недвижимости, в отношении которой налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Однако включение их в этот перечень, по мнению ведомства, не влечет никаких последствий по налогу на имущество (письмо от 03.02.14 N 03-05-05-01/4065). Ведь объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) общероссийского значения в принципе освобождены от обложения налогом на имущество (подп. 3 п. 4 ст. 374 НК РФ). Перечень таких памятников утвержден Указом Президента РФ от 20.02.95 N 176 (содержит сведения по всем регионам России).

Таким образом, даже если в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения, расположены офисные помещения или магазины, налог на имущество по нему все равно не уплачивается.

4. Здание или сооружение является объектом электросетевого хозяйства

Минфин России допускает, что не по всем зданиям, строениям или сооружениям, которые используются в торговой деятельности и включены в региональный перечень объектов, налог на имущество необходимо рассчитывать исходя из их кадастровой стоимости.

Например, ведомство считает, что объекты электросетевого хозяйства, через которые организация ведет деятельность по распределению электроэнергии и передаче ее потребителям, не относятся к торговым (письмо от 30.01.14 N 03-05-05-01/3616). Значит, налог на имущество по ним компания и в 2014 году должна рассчитывать не по кадастровой, а по балансовой стоимости. Тот факт, что договор энергоснабжения фактически является разновидностью договора купли-продажи, значения в этом случае, видимо, не имеет (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Обратите внимание! Минэкономразвития России разработает правила для определения вида фактического использования здания

Полномочия по определению вида фактического использования конкретных зданий, строений, сооружений и помещений возложены на соответствующий орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого находятся эти объекты недвижимости (п. 9 ст. 378.2 НК РФ). При определении вида фактического использования недвижимости указанный орган должен руководствоваться порядком, разработанным и утвержденным Минэкономразвития России по согласованию с Минфином России (письма Минфина России от 24.12.13 N 03-05-05-01/57003 и от 23.12.13 N 03-05-04-01/56726).

До настоящего времени такой документ еще не был утвержден. Поэтому до его принятия региональные власти вправе установить и использовать на своей территории временный порядок. Он должен быть утвержден нормативным правовым актом субъекта РФ (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 02.11.13 N 307-ФЗ).

Свою точку зрения Минфин России аргументировал тем, что согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОКДП, утв. постановлением Госстандарта России от 06.08.93 N 17) розничная и оптовая торговля отнесена к разделу G, а производство и снабжение электроэнергией - к разделу Е.

К разным разделам отнесены указанные виды деятельности и в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД, утв. приказом Ростехрегулирования от 22.11.07 N 329-ст). Из этого можно сделать вывод, что для целей исчисления налога на имущество торговыми объектами считаются только те, через которые осуществляется деятельность по розничной или оптовой торговле (см. врезку выше). Впрочем, именно такой вывод в письме Минфина России не содержится. Ведомство ограничилось лишь следующей фразой:

<...> По мнению Департамента, объекты электросетевого хозяйства (здания, сооружения) не относятся к объектам торговли, в отношении которых установлены особенности исчисления налоговой базы в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.

Кроме того, Минфин России отметил, что в отношении различных зданий и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью линий энергопередачи, магистральных трубопроводов или железнодорожных путей общего пользования налоговая база определяется исходя из балансовой стоимости этих объектов (последний абзац письма от 30.01.14 N 03-05-05-01/3616). Перечень имущества, относящегося к указанным объектам, утвержден постановлением Правительства РФ от 30.09.04 N 504. В него, в частности, включены производственные бытовые здания, склады, вахтовые гостиницы и общежития, предназначенные для размещения технического персонала.

Е.В. Вайтман,

эксперт журнала "Российский налоговый курьер"

С.В. Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

"Российский налоговый курьер", N 8, апрель 2014 г.