Вопрос: Многоквартирный дом, построенный в 80-е годы, находится в управлении управляющей организации, которая осуществляет работы по содержанию и текущему ремонту. Собственники на основании решения общего собрания вносят плату за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям. В подвале жилого дома расположены помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, обслуживающие помещения дома. Один из собственников помещения этого дома хочет приобрести подвал в собственность. Может ли входящее в состав общего имущества многоквартирного дома подвальное помещение быть передано в собственность одному из собственников помещений этого дома? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2014 г.)

Многоквартирный дом, построенный в 80-е годы, находится в управлении управляющей организации, которая осуществляет работы по содержанию и текущему ремонту данного дома. При этом собственники на основании решения общего собрания вносят плату за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям. В подвале жилого дома расположены помещения, в которых размещены инженерные коммуникации (внутридомовые инженерные системы водоснабжения, водоотведения, отопления), обслуживающие помещения дома. Один из собственников помещения этого дома хочет приобрести подвал в собственность. Решения общего собрания собственников о передаче подвала в его собственность (либо в пользование) не принималось.

Может ли входящее в состав общего имущества многоквартирного дома подвальное помещение быть передано в собственность одному из собственников помещений этого дома?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Подвальное помещение, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, не может быть передано в собственность кому-либо из собственников помещений этого дома.

Обоснование вывода:

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) и п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. При этом к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). В этой связи отметим, что в силу прямого указания закона право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы (смотрите, к примеру, решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.05.2011 по делу N А60-20550/2010).

Аналогичные признаки названного имущества отмечены в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Отметим, что понятие "помещения", содержащееся в ст. 36 ЖК РФ, охватывает как жилые, так и нежилые помещения. Поэтому право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит также и собственникам нежилых помещений, являющихся частью этого многоквартирного дома (встроенных, встроенно-пристроенных и т.п.), вне зависимости от регистрации такого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (смотрите п. 3 разъяснений Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущества здания").

Разъясняя смысл вышеназванных норм применительно к нежилым помещениям в многоквартирном доме, Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Обратим внимание, что законодательством предусмотрены ограничения правомочий собственников помещений по распоряжению долями в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Так, согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение. Аналогичное положение содержится также в п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ.

Вместе с тем владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех участников общей долевой собственности (п. 1 ст. 247 ГК РФ). При этом вопросы принятия решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Так, в силу ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, в том числе и путем аренды указанного имущества.

Как мы поняли из вопроса, подвальные помещения, о которых идет речь, расположены в многоквартирном доме, построенном в 80-е годы. В этой связи отметим, что после принятия 27 декабря 1991 г. постановления Верховного Совета РФ N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, независимо от того, на чьем балансе они находились, подлежали передаче в муниципальную собственность городов (п. 1 приложения N 3). Таким образом, возникало право муниципальной собственности на жилой фонд, в том числе и на находящиеся в нем подвальные помещения.

Между тем с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", многоквартирный дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. В связи с этим в жилом доме изменялся и правовой режим подвальных помещений, который должен был определяться на дату регистрации права собственности первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанное время подвальные помещения многоквартирного дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием этого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, должны были перейти в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. В этом случае для определения правового режима подвальных помещений не имело значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку таковые расположены в каждом подвале. Отметим, что нахождение в подвале инженерных коммуникаций само по себе не порождает права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения, если эти помещения были выделены для самостоятельного использования и не были связаны с обслуживанием многоквартирного дома. В этой связи смотрите определение ВАС РФ от 24.07.2012 N ВАС-9052/12, постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09.

Из вопроса следует, что подвальное помещение многоквартирного дома не зарегистрировано как объект недвижимости, предназначенный для самостоятельного использования, и не принадлежит на праве собственности муниципальному образованию. При этих условиях, по нашему мнению, оно является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и, следовательно, не может быть передано кому-либо из домовладельцев в собственность. Отметим, что к подобным выводам в аналогичных ситуациях приходит и судебная практика, смотрите, например, апелляционное определение Вологодского областного суда от 02.04.2014 N 33-878/2014 (http://oblsud.vld.sudrf.ru/modules.phpname=sud_delo&srv_num=1&name_op=do c&number=435321&delo_id=5&new=5&text_number=1).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

21 апреля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.