Налог на офисно-торговую недвижимость: переход на использование кадастровой стоимости (А. Ларина, В. Малышко, "Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии (720 часов)", N 12, декабрь 2013 г.)

Налог на офисно-торговую недвижимость: переход на использование кадастровой стоимости

Комментарий к Федеральному закону от 02.11.13 N 307-Ф3 "О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации".

Под занавес уходящего года законодатель преподнёс собственникам офисов и торговых центров "подарок". Федеральным законом от 02.11.13 N 307-ФЗ внесены очередные изменения в НК РФ. На сей раз они существенным образом затронули главу 30 "Налог на имущество организаций". Плательщики этого налога в начале года радовались освобождению от налогообложения движимого имущества, принятого на учёт с 1 января 2013 года. Но законодатель (видимо, заботясь о здоровье налогоплательщиков) предпочитает контрастные "процедуры". На смену радостным изменениям пришла "охлаждающая" новость о переходе на использование кадастровой стоимости при определении налоговой базы по объектам, относящимся к офисным административно-деловым и торговым центрам, а также к помещениям, которые фактически используются для размещения офисов. "Под раздачу" попали также помещения, в которых размещены объекты общественного питания и бытового обслуживания.

Не пощадил законодатель и иностранные организации, для которых также уточнён порядок расчёта налоговой базы. Новшество касается объектов, находящихся в собственности иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также в отношении объектов недвижимого имущества этих организаций, не относящихся к их деятельности в РФ через постоянные представительства.

Коррекции подверглась и часть первая НК РФ, а точнее статья 12, устанавливающая виды налогов и сборов. Сейчас, как мы знаем, законодательные власти субъектов РФ в порядке и в пределах, установленных НК РФ, вправе устанавливать налоговые ставки, порядок, сроки уплаты региональных налогов, а также определять налоговые льготы по ним. С принятием закона N 307-ФЗ перечень этих полномочий пополнили особенности определения налоговой базы.

Это дополнение и новые нормы, устанавливающие переход на уплату налога с кадастровой стоимости офисно-торговой недвижимости, взаимосвязаны.

Что меняется?

По ныне действующим правилам налоговая база определяется как среднегодовая (в отчётных периодах - средняя) стоимость объекта налогообложения, сформированная в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учёта (п. 1 ст. 375 НК РФ). Основу расчёта как средней, так и среднегодовой стоимости составляет остаточная стоимость имущества (п. 4 ст. 376 НК РФ). Налоговая база определяется отдельно в отношении подлежащего налогообложению перечня имущества, перечисленного в пункте 1 статьи 376 НК РФ. Законом N 307-ФЗ (подп. "а" п. 3 ст. 2) этот перечень дополнен имуществом, налоговая база в отношении которого определяется как его кадастровая стоимость.

Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении офисно-торговых центров установлены вновь введённой статьёй 378.2 НК РФ.

В этой статье определено, какие виды недвижимости признаются объектами налогообложения, база по которым рассчитывается из кадастровой стоимости. Это административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них. В этот перечень вошли и нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Назначение использования должно определяться кадастровыми паспортами объектов или документами технического учёта (инвентаризации) (БТИ).

Каким характеристикам в целях обложения налогом на имущество по кадастровой стоимости должны отвечать офисно-торговые центры и помещения под офисы, сказано в пункте 3 статьи 378.2 НК РФ.

Административно-деловой центр (АДЦ) - это отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам. При этом здание должно быть расположено на земельном участке, один из видов разрешённого использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.

Другой вид АДЦ - это отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), предназначенное для использования или фактически используемое в целях делового, административного или коммерческого назначения.

Предназначение зданий или их фактическое использование под офисы определяется по процентному соотношению площадей, предназначенных для размещения офисов и сопутствующей инфраструктуры, к общей площади здания (строения, сооружения). Если такое соотношение составляет не менее 20%, то налоговая база должна определяться исходя из кадастровой стоимости. При этом установлено, что сопутствующая офисная инфраструктура включает в себя централизованные приёмные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки.

По аналогичным принципам к объектам налогообложения относят и торговые центры (комплексы). Такой же 20-процентный критерий используется для определения в качестве объекта обложения по кадастровой стоимости нежилых помещений, фактически используемых для размещения офисов, организаций торговли, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Что делать, если кадастровая стоимость определена только в целом по зданию, в котором расположен офис? В этом случае кадастровая стоимость помещения должна определяться как доля кадастровой стоимости здания, соответствующая доле этого помещения в общей площади здания.

Порядок информирования налогоплательщиков

Перечни АДЦ, торговых комплексов и нежилых помещений, фактически используемых для размещения офисов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, будут ежегодно утверждаться уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ. Они должны делать это ежегодно до 1-го числа очередного налогового периода по налогу (до 1 января).

Утверждённые перечни эти органы власти должны направлять в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества. Закон обязывает размещать перечни на официальных сайтах уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ или на официальном сайте субъекта РФ в интернете.

Состав подлежащих включению в перечни сведений должна утверждать ФНС России. До этого правом определять состав таких сведений наделены высшие исполнительные органы власти субъектов РФ. Но они обязаны согласовать перечень сведений с ФНС России.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости не будет определена на 1-е число налогового периода и (или) этот объект не будет включён на эту дату в перечень, то налогообложение такого объекта должно осуществляться по прежним правилам (подп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

Ставки

Вновь введённым в статью 380 пунктом 1.1 определён трёхлетний поэтапный период повышения ставок налога в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость.

Налоговая ставка не может превышать следующих значений:

- для Москвы: в 2014 году - 1,5%, в 2015 году - 1,7%, в 2016 году и в последующие годы - 2%;

- для иных субъектов РФ: в 2014 году - 1,0%, в 2015 году - 1,5%, в 2016 году и в последующие годы - 2%.

Условия перехода и порядок вступления в силу

Устанавливающий особенности определения налоговой базы (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) региональный закон может быть принят только после утверждения субъектом РФ в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 НК РФ). После этого переход на прежний порядок налогообложения недопустим.

Статья 2 закона N 307-ФЗ вступает в силу с 1 января 2014 года (п. 2 ст. 5 закона N 307-ФЗ). Это значит, что воспользоваться предоставленным правом по включению в закон о налоге на имущество организаций в регионе положения по особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества законодательные (представительные) органы государственной власти субъектов РФ могут лишь в следующем году.

Акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу (п. 1 ст. 5 НК РФ).

Налоговым периодом по налогу на имущество организации признаётся календарный год (п. 1 ст. 379 НК РФ).

Исходя из этого вводимая законодательным (представительным) органом государственной власти субъекта РФ в региональный закон о налоге на имущество организаций норма об особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества, на наш взгляд, может вступить в силу лишь с 1 января 2015 года.

В подтверждение этой точки зрения напомним о постановлении Пленума ВС РФ от 29.11.07 N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части". В нём (п. 23) указано, что порядок вступления в силу нормативного правового акта, принятого законодательным (представительным) органом субъекта РФ, вводящего налог, необходимо признавать нарушенным, если такой акт вступил в силу ранее 1 января года, следующего за годом принятия акта, и ранее одного месяца со дня его официального опубликования, поскольку в данном случае не были соблюдены специальные правила вступления в силу актов законодательства о налогах, установленные абзацем 3 пункта 1 статьи 5 НК РФ.

И ещё напомним правовую позицию, сформулированную в определении КС РФ от 12.05.03 N 186-О. В нём суд определил, что установление налога субъектом РФ означает его право самостоятельно решать, вводить или не вводить на своей территории соответствующий налог (поскольку исчерпывающий перечень региональных налогов порождает только право, но не обязанность установить налог), а также конкретизацию им общих правовых положений, в том числе детальное определение субъектов и объектов налогообложения, порядка и сроков уплаты налогов, правил предоставления льгот, способов исчисления конкретных ставок. А теперь в этот перечень можно было бы добавить и особенности определения налоговой базы.

Так что всё в руках регионов, которые должны понимать, что увеличение налогового бремени ударит как по собственникам офисов, так и по арендаторам. И рикошетом отразится на всех пользователях их услуг, так как налог на имущество входит в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ), и участвует в формировании стоимости товаров (работ, услуг).

А. Ларина,

эксперт "ПБУ"

В. Малышко,

эксперт "ПБУ"

"Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии (720 часов)", N 12, декабрь 2013 г.