Арбитражная практика. Споры с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (И. Ланина, "Финансовая газета", N 1, январь 2014 г.)

Арбитражная практика. Споры с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами изучены рассмотренные в 2010-2013 гг. гражданские дела по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке.

По итогам этой работы Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4.12.13 г. утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Обзор разделен на следующие разделы.

1. Вопросы процессуального права, возникающие при рассмотрении дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В частности, рассмотрены вопросы:

- требования граждан - участников долевого строительства, не являющиеся требованиями о передаче жилых помещений или денежными требованиями (п.п. 3 и 4 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.02 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"), подведомственны судам общей юрисдикции;

- иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со ст. 28, частью 7 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона Российской Федерации от 7.02.92 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1);

- иски о правах на объекты долевого строительства, включая объекты незавершенного строительства, предъявляются в соответствии со ст. 30 ГПК РФ по месту нахождения объекта долевого строительства.

2. Действие Федерального закона от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) во времени.

В случае если разрешение на строительство многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) выдавалось неоднократно, то вопрос о возможности применения Закона N 214-ФЗ разрешается с учетом даты выдачи первоначального разрешения на строительство.

3. Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" по кругу отношений.

В частности, рассмотрены вопросы:

- при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам ст. 2 (п. 1) и 3 (части 1 и 2) указанного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию;

- к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом N 214-ФЗ, и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными помимо названных в указанном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ. В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1;

- к отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ;

- Закон N 214-ФЗ не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.

4. Рассмотрение требований о признании права собственности при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В частности, рассмотрены вопросы:

- в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру;

- квартиры, являвшиеся предметом договора участия в долевом строительстве, которым предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могут быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства;

- требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана;

- требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего данное обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению;

- требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирном доме, разрешение на строительство которого получено до вступления в силу Закона N 214-ФЗ может быть удовлетворено, если истец, заключивший договор подряда, оплатил в полном объеме работу по строительству предназначенного для него помещения в составе многоквартирного дома.

5. Ответственность за нарушение договора участия в долевом строительстве.

Обобщение судебной практики показало, что при рассмотрении требований о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства судами устанавливались, в частности, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, наличие, причины и продолжительность просрочки исполнения указанного обязательства застройщиком.

При разрешении вопросов об уменьшении размера неустойки, подлежащей уплате гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на основании ст. 333 ГК РФ суды исходили из того, что применение указанной статьи по таким делам возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов принятия такого решения.

6. Компенсация морального вреда.

Президиум ВС РФ указал, что достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

7. Рассмотрение требований о расторжении договора участия в долевом строительстве.

При рассмотрении дел, относящихся к данному разделу, суды устанавливают наличие указанных в ст. 5 (части 4 и 5) и 9 (части 1 и 1.1) Закона N 214-ФЗ конкретных оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве.

Вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (п. 3 части 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ) разрешались судами с применением положений, определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги), содержащихся в преамбуле Закона N 2300-1.

Таким образом, в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

8. Рассмотрение иных споров, возникающих из договоров по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В частности, рассмотрены вопросы:

- при рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами - участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона N 2300-1;

- обязанность по возмещению убытков в связи с необходимостью проведения восстановительного ремонта по устранению недостатков в квартире, возникших в результате некачественного выполнения строительных работ, лежит на застройщике;

- общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве;

- в случае если действиями собственника по распоряжению своей долей собственности в общей долевой собственности многоквартирного жилого дома нарушаются права и охраняемые законом интересы других собственников данного дома, то обязанность по возмещению вреда, причиненного в результате указанных действий, равно как и обязанность по восстановлению нарушенных прав других собственников помещений в многоквартирном жилом доме, возлагается на этого собственника.

И. Ланина,

аудитор

"Финансовая газета", N 1, январь 2014 г.