Застройщики подготовились к страхованию ответственности (А. Крылов, "Саморегулирование & Бизнес", N 1, январь 2014 г.)

Застройщики подготовились к страхованию ответственности

С 1 января 2014 года, в соответствии с Законом N 294 от 21 декабря 2012 года, застройщики могут привлекать средства дольщиков "авансом" только в том случае, если смогут гарантировать выполнение своих обязательств перед ними.

В течение всего 2013 года шла подготовка к введению закона в действие. С учетом важности вопроса - гарантия финансовой безопасности примерно 250 тысяч семей российских дольщиков - вызывает удивление, тот факт, что эта работа проходила неадекватно тихо и закулисно. Судя по всему, никто - ни сами потенциальные гаранты, ни сторонние комментаторы - не хотел лишний раз напоминать о том, что никто не хочет брать на себя финансовую ответственность за застройщиков.

Напомним, Закон N 294 предоставил застройщикам возможность выбрать один из трех гарантийных механизмов:

1) застраховать свою ответственность в страховой компании;

3) получить банковскую гарантию на сумму привлеченных средств;

3) стать соучредителями специального Общества взаимного страхования ответственности (ОВС).

Уже в январе 2013 года все мало-мальски значимые страховые компании, которые теоретически могли бы заняться этим видом страхования, заявили о своем нежелании сделать публичную оферту (т.е. позвать к себе на страхование всех желающих). Каждая СК говорила максимум о том, что у нее есть 3-4 проверенных временем застройщика, с которыми она согласилась бы работать.

"Безусловно продукт для них подготовить было нужно, и мы его подготовили и согласовали, - сообщил на круглом столе по строительным рискам, прошедшем в сентябре 2013 года, генеральный директор САО "ГЕФЕСТ" Александр Миллерман. - Другое дело, что он не будет всеобщим, так как, наверное, ни одна страховая компания широко на этот рынок не пойдет.

Основная причина, по которой страховщики не хотят брать на себя ответственности за застройщиков, заключается в том, что государство, несмотря на принятие ФЗ-214, явно недостаточно контролирует рынок долевого строительства. Застройщик, берущий у дольщика деньги, волен делать с ними все, что угодно. Нет нормативов ни по их сдаче, ни по размещению, ни по инвестированию в строительство именно того дома, с дольщиков которого они были собраны. Страховщики осознают, что рисков в долевке очень много, причем часть из них "серые" и поэтому не могут быть объективно оценены.

Таковы же и оценки банкиров, на собственном опыте знающих, что большинство застройщиков - участников долевого строительства далеко не всегда использует "белые" финансовые и юридические схемы.

В итоге к лету 2013 года застройщики были вынуждены использовать последнюю возможность для того, чтобы продолжать заключать договоры долевого участия в строительстве в 2014 году. Они начали создавать собственное ОВС.

Тут нужно напомнить, что 30 декабря 2012 года были внесены изменения в закон N 286-ФЗ "О взаимном страховании", которые определяют правила создания и функционирования ОВС ответственности именно застройщиков.

В соответствии с 23 ст. данного закона, взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве должно осуществляться единым обществом взаимного страхования.

Претендент на статус единого ОВС появился 26 августа, когда решение о создании ОВС ответственности застройщиков было принято на учредительном съезде, созванном Минрегионом России (т.е. формальное требования о контроле Минрегиона над ОВС было выполнено).

Делегаты 30 компаний-учредителей (минимально возможное по закону количество) единогласно проголосовали за то, чтобы размер вступительного взноса в ОВС составил 500 тыс. рублей, хотя первоначально 26 участников собрания из 31 хотели, чтобы он составлял 1 млн. рублей. Вступительный взнос необходим для финансирования начальной деятельности ОВС.

Учредительный съезд избрал правление ОВС в составе 7 человек, трое из которых представляли компании - члены НОЗА. Председателем правления был избран Александр Ручьев, руководитель московской компании "Мортон", а директором - Сергей Пахомов, авторитетный финансист, более 10 лет отработавший в должности председателя Комитета государственных заимствований г. Москвы. По отзывам многих участников интернет-форумов на портале investor.ru, C. Пахомов - лучший муниципальный "долговик" современной России.

Кого примут в ОВС

Учредителями ОВС стали 30 крупнейших застройщиков из 10 регионов России. Уже при созыве учредительного съезда было определено, что членами общества могут стать компании, которые более 3 лет работают на строительном рынке, привлекают деньги граждан в рамках 214-ФЗ и не находятся в стадии ликвидации или банкротства.

К концу ноября к ОВС присоединилось еще 7 новых членов.

На сегодняшний день, по словам Александра Ручьева, проведена регистрация общества в качестве юридического лица, сформирован штат, разработаны и утверждены правила и тарифы, поданы документы для получения лицензии.

Чтобы вступить в ОВС, компании необходимо предоставить пакет документов и подать заявку. Пакет документов включает в себя учредительные документы, выписку из ЕГРП, сведения о наличии нарушений законодательства в сфере долевого строительства, сведения об учредителях в части признания их банкротами или привлечения к ответственности в деле о банкротстве, сведения о регионах, где осуществлялась и планируется деятельность, финансовая документация о деятельности компании и проектах, подлежащих страхованию. Срок рассмотрения заявки составляет 30 дней. Вступительный взнос для компаний составляет 500 тыс. руб. Членские взносы отсутствуют.

Существуют основания для отказа принятия в ОВС. Ими являются: непредставление или представление ложных сведений; нарушение более 2 раз в течение года законодательства об участии в долевом строительстве; наличие среди учредителей банкротов (кроме миноритариев АО) или привлеченных к субсидиарной ответственности в деле о банкротстве; несоответствие установленным требованиям к финансовой устойчивости.

Цена вопроса

Правила страхования и размер базового страхового тарифа были утверждены 15 ноября 2013 года общим собранием членов ОВС. Сразу стоит сказать, что прибыль в базовый тариф заложена не была. Для страхования каждого договора долевого участия (ДДУ) установлен тариф в размере 1,2%, а для страхования каждого объекта долевого строительства - 1,65%.

К базовому тарифу предусматривается применение повышающих и понижающих коэффициентов. Система коэффициентов базируется на информации о застройщике и об объекте долевого строительства, которая предусмотрена 20-21 статьями 214-го ФЗ.

Для расчета коэффициентов будет проводиться оценка по нескольким критериям:

- рисков, связанных с нарушением законодательства в сфере корпоративных отношений при учреждении и деятельности застройщика;

- рисков, связанных с нарушением застройщиком законодательства в сфере строительства;

- финансовых показателей деятельности застройщика;

- организации продаж;

- опыта реализации проектов в сфере долевого строительства

Максимально возможный коэффициент составляет 10, а минимальный - 0,1, то есть от самых нерадивых застройщиков могут потребовать внести в ОВС 16,5% от сметной стоимости объекта, что, разумеется, неприемлемо ни для какого застройщика.

Выплату страхового возмещения ОВС намерено осуществлять в течение 30 дней с момента предоставления документов о наступлении страхового случая.

В ходе обсуждения правил страхования, прошедших 15 ноября, выяснилось, что они либеральны до степени безответственности, так как вообще не регламентируют ни обстоятельств, освобождающих от выплаты страхового возмещения, ни исключений из перечня страховых случаев, ни видов требований и убытков, которые не подлежат возмещению. Это означает, что ОВС будет покрывать все случаи неисполнения застройщиком обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства без каких либо исключений.

Руководство ОВС, судя по этим Правилам страхования, готово оценивать такие риски и покрывать убытки всех "обманутых дольщиков" за счет добросовестных застройщиков.

По словам Александра Ручьева, в полной мере результаты работы ОВС "мы ощутим через 1-2 года".

А. Крылов

"Саморегулирование & Бизнес", N 1, январь 2014 г.