Вопрос: В декабре физическим лицом был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым было оплачена половина стоимости покупаемой квартиры. Подписание основного договора купли-продажи и уплата второй половины стоимости квартиры произошли в марте следующего года. Свидетельство о регистрации права собственности на купленную квартиру получено через месяц - в апреле. Вправе ли физическое лицо получить имущественный налоговый вычет за налоговый период, в котором вносился платеж по предварительному договору купли-продажи? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2013 г.)

В декабре физическим лицом был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым было оплачена половина стоимости покупаемой квартиры.

Подписание основного договора купли-продажи и уплата второй половины стоимости квартиры произошли в марте следующего года. Свидетельство о регистрации права собственности на купленную квартиру получено через месяц - в апреле.

Вправе ли физическое лицо получить имущественный налоговый вычет за налоговый период, в котором вносился платеж по предварительному договору купли-продажи?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Физическое лицо не вправе получить имущественный налоговый вычет за налоговый период, в котором был внесен платеж по предварительному договору купли-продажи. В данном случае такое право возникает у него в следующем налоговом периоде.

Обоснование вывода:

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов на:

- новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС), и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

- погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилья и земельных участков для ИЖС или под жилыми домами;

- погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории РФ, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилья и земельных участков для ИЖС или под жилыми домами.

Согласно абз. 17 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по вышеуказанным целевым займам (кредитам) (редакция нормы до 1 января 2014 года).

Абзацем 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляются за тот налоговый период (календарный год - ст. 216 НК РФ), в котором возникло право на их получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению жилья (письма Минфина России от 03.04.2012 N 03-04-05/7-432, от 22.03.2012 N 03-04-05/7-360).

В определении от 17.01.2013 N 123-О КС РФ оценил нормативное содержание абзаца двадцать второго пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ во взаимосвязи с иными предписаниями указанной статьи, в соответствии с которыми для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них. Получить налоговый вычет за период, предшествующий тому, в котором получены правоустанавливающие документы, законодательство не позволяет (смотрите также определения Конституционного Суда РФ от 20.10.2005 N 387-О, от 24.02.2011 N 171-О-О, от 26.05.2011 N 610-О-О, от 15.05.2012 N 809-О).

Верховный суд РФ в определениях от 19.01.2011 N 29-В10-11 и N 53-В10-13 также указал, что право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, возникает в том налоговом периоде, в котором соблюдены все условия, определенные названной статьей, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению недвижимого имущества.

Минфин России в письме от 28.06.2013 N 03-04-05/24797 отметил, что по предварительному договору купли-продажи налогоплательщик не приобретает права требования на квартиру и квартира не передается налогоплательщику в собственность. Соответственно, предварительный договор, заключенный в целях приобретения в будущем квартиры, акт приема-передачи квартиры и платежные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика в соответствии с условиями такого договора, не являются документами, подтверждающими право налогоплательщика на получение указанного имущественного налогового вычета (смотрите также письма ФНС России от 29.08.2013 N БС-4-11/15716, от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@).

В рассматриваемом случае в декабре физическим лицом была произведена оплата по предварительному договору купли-продажи квартиры в размере 50% стоимости квартиры. Договор купли-продажи, а также документы, подтверждающие право собственности на квартиру, оформлены в марте-апреле следующего года (в этом же году имела место и оплата оставшейся части стоимости квартиры). Учитывая, что право собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, оформлено в году, следующем за годом заключения предварительного договора, право на получение имущественного налогового вычета у налогоплательщика возникло в апреле этого года (то есть в момент соблюдения всех условий, необходимых для его получения). Поэтому налогоплательщик может реализовать свое право на получение имущественного налогового вычета (с учетом его максимального размера 2 млн. руб.) в отношении доходов, полученных начиная с 1 января года, в котором оформлено право собственности на квартиру (смотрите также письма УФНС России по г. Москве от 25.02.2011 N 20-14/4/017357@, от 20.04.2011 N 20-14/4/038922@, от 30.09.2010 N 20-14/4/102722, от 06.03.2012 N 20-14/19540@, Минфина России от 17.11.2010 N 03-04-05/7-679, от 08.06.2012 N 03-04-05/5-704).

Таким образом, физическое лицо не вправе получить имущественный налоговый вычет за налоговый период, в котором был внесен платеж по предварительному договору купли-продажи. В данном случае такое право возникает у него начиная со следующего налогового периода, того, в котором получено свидетельство о праве собственности на квартиру.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Аксенов Михаил

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член МоАП Мельникова Елена

16 декабря 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.