Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 мая 2009 г. N КГ-А41/4112-09 Признавая незаконным отказ в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, суд исходил из того, что представленное на регистрацию соглашение позволяет определенно установить уступку в полном объеме прав требований и обязательств арендатора по договору аренды, кроме того, действующее законодательство не устанавливает каких-либо особенностей к содержанию договора о передаче прав и обязанностей арендатора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 мая 2009 г. N КГ-А41/4112-09
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2009 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Берег" (далее - ООО "Берег") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - УФРС по МО) о признании незаконными действий УФРС по МО, выразившихся в отказе, оформленном сообщением от 11.06.2008 г. N 10016/2008-319, в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский района, в районе д. Ново-Кирилловка, подписанного ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" и ООО "Берег" 12.03.2008 г. и переданного на государственную регистрацию 11.04.2008 г., и обязании УФРС по МО зарегистрировать соглашение от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский района, в районе д. Ново-Кирилловка, подписанного ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" и ООО "Берег" 12.03.2008 г. и переданного на государственную регистрацию 11.04.2008 г.

Требования предъявлены заявителем на основании статьей 382, 391, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом сделок с ним" и мотивированы тем, что 26.12.2001 г. между ЗАО КСПХ "Химки" (арендодатель) и ООО "Тинькофф" (арендатор) заключен договор аренды от 26.12.2001 г. N 07 земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок, расположенный в деревне Кирилловка Химкинского района Московской области, площадью 2,05 га, принадлежащий ЗАО КСПХ "Химки" на праве собственности. Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав 07.02.2002 г. за N 50-01.10-03.2002-0027.01.

12.03.2008 г. между ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" и ООО "Берег" с согласия ЗАО КСПХ "Химки", оформленного письмом ЗАО КСПХ "Химки" от 29.02.2008 г. N 10/08, подписано соглашение от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от 26.12.2001 г. N 07, в соответствии с которым ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" уступило ООО "Берег" в полном объёме права и обязанности по указанному договору аренды.

Указанное соглашение от 12.03.2008 г. было сдано заявителем в регистрирующий орган - УФРС по МО с целью его государственной регистрации.

Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области письмом от 11.06.2008 г. за N 10016/2008-319 отказало ООО "Берег" в государственной регистрации соглашения от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 со ссылкой на положения абз. 4, 10 п. 1 ст. 20, п. 2 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ.

Полагая, что действия регистрирующего органа, выразившиеся в отказе в государственной регистрации указанного соглашения от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 нарушают права и законные интересы ООО "Берег" и не соответствует действующему законодательству, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.11.2008 г. по делу N А41-16653/08, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2009 г., заявление ООО "Берег" удовлетворено в полном объеме, а именно: признаны незаконными действия УФРС по МО по отказу (сообщение об отказе от 11.06.2008 г. N 10016/2008-319) в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский района, в районе д. Ново-Кирилловка, подписанного ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" и ООО "Берег" 12.03.2008 г. и переданного на государственную регистрацию 11.04.2008 г.

Суд первой инстанции обязал УФРС по МО зарегистрировать соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский района, в районе д. Ново-Кирилловка, подписанного ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" и ООО "Берег" 12.03.2008 г. и переданного на государственную регистрацию 11.04.2008 г. в установленном законом порядке.

Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется в порядке ст. 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе УФРС по МО, которое полагает, что судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права, просит суд кассационной инстанции отменить вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Обжалуя вынесенные по делу судебные акты, в обоснование доводов кассационной жалобы заявитель, ссылаясь на п. 2 ст. 615 ГК РФ, ст.ст. 389, 391 ГК РФ и указывая на то, что уступка права требования и перевод долга совершаются с соблюдением требований к форме, предъявленной к основной сделке, а также ссылаясь на п. 3 ст. 607 ГК РФ и указывая на то, что в договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, полагает, что представленное ООО "Берег" на государственную регистрацию соглашение от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 не соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, поскольку в нарушение п. 1. ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом сделок с ним" в нем отсутствует описание земельного участка: кадастровый номер, вид разрешенного использования, категория земельного участка, адрес.

В судебное заседание представитель заявителя кассационной жалобы явился, доводы жалобы поддержал в полном объеме, полагает вынесенные по делу судебные акты незаконными, необоснованными, просил их отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представители ООО "Берег" и ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" в судебное заседание явились, ООО "Берег" представило отзыв на кассационную жалобу, против удовлетворения кассационной жалобы возражали, полагают вынесенные по делу судебные акты законными, обоснованными и не подлежащими отмене.

ЗАО КСХП "Химки" в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя кассационной жалобы, ООО "Берег", ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф", обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенных по делу судебных актов, правильность применения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда первой и апелляционной инстанции установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, 26.12.2001 г. между ЗАО КСПХ "Химки" (арендодатель) и ООО "Тинькофф" (арендатор) заключен договор аренды от 26.12.2001 г. N 07 земельного участка, в соответствии с которым арендодатель представил, а арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок, расположенный в деревне Кирилловка Химкинского района Московской области, площадью 2,05 га, принадлежащей ЗАО КСПХ "Химки" на праве собственности (т. 1 л.д. 34-36). Данный договор аренды заключен в соответствии с требованиями ст. 609 Гражданского кодекса РФ и зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав 07.02.2002 г. за N 50-01.10-03.2002-0027.01.

Письмом от 29.02.2008 г. N 10/08 ЗАО "КСХП "Химки" уведомило ООО "Частные пивоварни "Тинькофф" о том, что арендодатель дает свое согласие на передачу арендатором принадлежащих ему прав и обязанностей по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 ООО "Берег" (т. 1 л.д. 43).

12.03.2008 г. между ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" (прежний арендатор) и ООО "Берег" (новый арендатор) подписано соглашение от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 (перенаем), в соответствии с которым ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" уступило ООО "Берег" в полном объёме права и обязанности арендатора по указанному договору аренды (л.д. 38 - 40 т. 1).

Материалами дела подтверждается факт оплаты ООО "Берег" переуступаемых прав арендатора по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 в размере, установленном указанным соглашением от 12.03.2008 г.

11.04.2008 г. ООО "Берег" обратилось в регистрирующий орган - УФРС по МО с заявлением N 10/016/2008-319 о государственной регистрации данного соглашения, приложив пакет документов, установленный ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ.

УФРС по МО письмом от 11.06.2008 г. N 10016/2008-319 сообщило ООО "Берег" об отказе в осуществлении государственной регистрации соглашения от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20, п. 2 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ, указав, что в нарушение п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом сделок с ним", п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ и п. 1 ст. 432 ГК РФ в указанном соглашении от 12.03.2008 г. отсутствует описание земельного участка: кадастровый номер, вид разрешенного использования, категория земельного участка, адрес, а также что штамп "Согласовано" на 1 листе не заполнен ЗАО КСПХ "Химки", в связи с чем провести государственную регистрацию невозможно.

Судебная коллегия считает правильными выводы судов первой и апелляционной инстанции об удовлетворении заявленных требований в связи со следующим.

В силу нормативного единства п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ ввиду установленной п. 4.2.5. договора аренды от 26.12.2001 г. N 07 обязанности арендатора без согласия арендодателя не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка другому лицу (перенаем) в пределах срока договора аренды земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В результате сделки по перенайму происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, в связи с чем последняя подлежит заключению с соблюдением требований, установленных Главой 24 ГК РФ для переуступки прав (требований) кредитора другому лицу и перевода долга.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

При этом перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Ни гражданское, ни земельное законодательство не устанавливает каких-либо особенностей к содержанию договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Исходя из изложенных выше положений закона следует, что предметом сделки, предусматривающей перемену лица в обязательстве, выступает передача прав и обязанностей, возникших на основании существующего конкретного обязательства.

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено требования о включении в сделку, связанную с переменой лица в обязательстве, условия об объекте, в отношении которого возникли обязательства.

Представленное на государственную регистрацию регистрирующему органу соглашение от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, позволяет определенно установить уступку (передачу) ООО "Берег" в полном объеме прав требований и обязательств ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" как арендатора по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 земельного участка, заключенному с ЗАО КСХП "Химки" и зарегистрированному в Едином государственном реестре прав 07.02.2002 г. за N 50-01.10-03.2002-0027.01, то есть предметом указанного соглашения о перенайме является передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды 26.12.2001 г. N 07, содержащих конкретные сведения об обязательстве, в отношении которого стороны намерены осуществить указанную передачу.

Во исполнение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 4.2.5. договора аренды от 26.12.2001 г. N 07 указанное соглашение от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды подписано ООО "Частные Пивоварни "Тинькофф" с ООО "Берег" с согласия собственника арендованного имущества - ЗАО КСПХ "Химки" (т. 1 л.д. 43, 85-86).

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что представленное ООО "Берег" на государственную регистрацию соглашение от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.12.2001 г. N 07 полностью соответствует требованиям действующего законодательства.

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии в указанном соглашении от 12.03.2008 г. сведений об объекте - земельном участке, в отношении которого возникли обязательства по аренде, отклоняются судом кассационной инстанции ввиду несостоятельности, поскольку сведения, характеризующие переданный в аренду земельный участок, в том числе кадастровый номер, вид разрешенного использования, категория земельного участка, адрес и др. указаны непосредственно в самом договоре аренды от 26.12.2001 г. N 07, на который содержится ссылка в соглашении от 12.03.2008 г. и который был включен в пакет документов, представленных ООО "Берег" регистрирующему органу на регистрацию.

В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований, предусмотренных ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом сделок с ним", для отказа в государственной регистрации соглашения от 12.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды у УФРС по МО не имелось.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судами первой и апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, вынесенные по делу судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, изложенные в них выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2008 г. по делу N А41-16653/08 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2009 г. оставить без изменении, кассационную жалобу - без удовлетворения.