Некоторые вопросы договора ренты (К.И. Налетов, "Гражданин и право", N 7, июль 2013 г.)

Некоторые вопросы договора ренты

В форме договора ренты оформляются правовые отношения в сфере социальной ответственности бизнеса во всем мире. В современной России представителями левой оппозиции активно обсуждаются перспективы введения так называемой "природной ренты", аналогичной существующей в системе распределения доходов государств Ближнего Востока, Норвегии и некоторых стран Латинской Америки. С экономической точки зрения рентой является любой доход, получаемый независимо от непосредственно предпринимательской деятельности. Природная рента - дополнительный к обычному доход производства, полученный исключительно от использования ограниченных природных ресурсов. Американская доктрина отвергает саму идею ренты как "паразитического" дохода*(1). Как видится автору, в данном случае очень многое зависит от придания данной идее юридической формы. В противном случае все дискуссии на данную тему носят отвлеченный характер.

В современной российской практике можно найти десятки примеров того, как идея, носящая в целом здравый характер, воплощалась в лучшем случае в бесполезном и малозначимом явлении, а в худшем - в очередной иллюстрации ехидного замечания одного из современных российских писателей "преобразования солнечной энергии в народное горе". В том, что касается ренты, неразвитость системы социальной ответственности в России не способствует активному использованию институтов ренты в этом направлении.

Договорами ренты часто опосредуются сделки по приобретению и отчуждению жилых помещений. Кратко суть рентных отношений можно характеризовать следующим образом. Собственник жилого помещения (рентополучатель), нуждающийся в уходе и дополнительном материальном обеспечении, передает в собственность третьему лицу (рентодателю) квартиру, получая взамен либо постоянное, до конца жизни, финансовое обеспечение, либо постоянное натуральное обеспечение.

Развитию рентных отношений в Европе способствовали, по мнению Л.Ж. Морандьера, два фактора - недостаток наличных денег (была возможность лишь выплаты периодических платежей, но не всей суммы) и ограничения в действующем законодательстве в отношении процентных займов*(2).

Правовая система дореволюционной России не знала договора ренты, но вместе с тем и не отрицала его существования*(3), и положение этих договоров в тогдашнем правопорядке базировалось на общем правиле ст. 1530 Свода законов гражданских Российской империи, дозволяющем включать в гражданско-правовой договор "условия законам не противные".

В соответствии со ст. 253 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.*(4) существовала юридическая возможность купли-продажи жилого дома (или части жилого дома) с условием пожизненного содержания продавца при условии, что в качестве иждивенца выступало нетрудоспособное лицо. В течение жизни продавца отчуждение предмета купли-продажи покупателем не допускалось.

Система договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением в ее современном виде была закреплена в Гражданском кодексе Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ*(5) (далее - ГК РФ).

Договор ренты не закреплен в действующем законодательстве в виде отдельной формы, в чистом виде его существование возможно исключительно в одной из трех его разновидностей: договор постоянной ренты, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. Словосочетание "договор ренты" является не более чем родовым понятием*(6).

В соответствии с общими нормами ГК РФ о договорах ренты одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, в обмен на которое плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде: а) суммы денежных средств; б) предоставления средств на его содержание в иной форме.

После передачи имущества получатель ренты не несет никаких обязанностей, обладая лишь правами, что позволило А.П. Сергееву даже квалифицировать договор ренты как односторонний договор*(7).

Договор ренты характеризуется как алеаторный (рисковый), поскольку сопряжен с риском увеличения (или, напротив, уменьшения) платежей по сравнению с фактической стоимостью передаваемого рентополучателем имущества.

Договор ренты подлежит удостоверению нотариусом, а в случае если он предполагает отчуждение недвижимого имущества - государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Данное требование ст. 584 ГК РФ объясняется очевидной слабостью одной из сторон такого договора - получателя ренты. Несоблюдение одного из этих условий влечет недействительность сделки в форме ничтожности. Разве что в суде будет заявлено требование исполнившей сделку (часть сделки) стороны признать сделку действительной, при том что будет доказан факт того, что, в то время как один контрагент исполнил сделку (полностью или в части), а другой уклоняется от ее нотариального удостоверения или сделка совершена в надлежащей форме, а сторона, на которую по договору возложена обязанность по государственной регистрации сделки, уклоняется от ее исполнения, нотариального удостоверения договора не потребуется, а государственная регистрация сделки будет произведена в соответствии с решением суда (п. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ).

Любая рента носит возмездный характер. Формы встречного удовлетворения более разнообразны, чем, например, при купле-продаже, поскольку оно может предоставляться как в денежной, так и в натуральной форме.

При этом предоставляемое плательщику ренты имущество может передаваться ему в собственность как бесплатно, так и за плату. В последнем случае в части передачи имущества за плату договор ренты подчиняется еще и правилам ГК РФ о купле-продаже. В противном случае - правилам Гражданского кодекса о договоре дарения. В обоих случаях нормы о договорах купли-продажи и дарения применяются к рентным отношениям субсидиарно, т.е. приоритет имеют все же нормы ГК РФ о ренте. В данном случае рента не является смешанным договором, поскольку последний не предполагает какой-либо иерархии.

Законом (ст. 587 ГК РФ) предполагается обязательство плательщика любой ренты обеспечить исполнение своих обязательств. В зависимости от категории передаваемого плательщику по договору ренты имущества различаются и формы такого обеспечения. Так, при передаче плательщику ренты недвижимости получатель ренты имеет право залога на это имущество.

В случае если по договору ренты передается движимое имущество, существенным условием договора ренты должна выступать закрепленная в нем обязанность плательщика ренты: 1) предоставить обеспечение исполнения его обязательств*(8); 2) застраховать в пользу рентополучателя риск ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) этих обязательств.

По договорам ренты может быть передано исключительно имущество, т.е. вещи, деньги и ценные бумаги.

Имущественные права, поскольку они не входят в понятие "имущество" (ст. 128 ГК РФ), не могут быть предметом, передаваемым по договору ренты. По этой же причине нельзя передавать по договору ренты работы, услуги, результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальную собственность).

Юридическое понятие ренты несколько отличается от понимания ее с точки зрения экономики. Юридически рента существует в двух формах - постоянной и пожизненной.

Постоянная рента характеризуется сочетанием следующих признаков:

1) данная рента выплачивается преимущественно в форме суммы денежных средств, выплата в иной форме возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты. Это положение договора может предусматривать выплату ренты путем а) предоставления вещей, б) выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер ренты увеличивается пропорционально минимальному размеру оплаты труда (ст. 5 Федерального закона от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ), если иное не установлено договором постоянной ренты;

2) получателями постоянной ренты могут быть граждане, а равно и некоммерческие организации, при условии что это не противоречит федеральному закону или целям деятельности некоммерческих организаций*(9).

Правопреемство по договору постоянной ренты ограничено. Право ее получателя может передаваться по договору цессии (уступки права требования), по наследству, при реорганизации некоммерческих организаций.

Законом или договором может быть предусмотрено иное.

В отношении субъектного состава плательщиков ренты никаких ограничений законом не установлено. Единственным ограничением является уже упомянутый теоретически возможный запрет на занятие такой деятельностью, содержащийся в учредительных документах юридических лиц - плательщиков ренты.

Постоянная рента бессрочна, поскольку никаких упоминаний (а следовательно, и ограничений) в отношении ее сроков закон не содержит. Он содержит лишь диспозитивную норму ст. 591 ГК РФ о периодичности ее выплаты: постоянная рента выплачивается ежеквартально, если иное не предусмотрено в договоре между рентодателем и рентополучателем.

Размер уплачиваемых по договору постоянной ренты платежей не ограничен законом и подлежит установлению сторонами договора ренты самостоятельно. Однако определенный этим договором размер ренты изменяется пропорционально изменению МРОТ. Выплата постоянной ренты возможна не только деньгами, но и путем предоставления получателю ренты вещей, выполнения работ или оказания услуг. Так, передача авторских и смежных прав в качестве рентного платежа в соответствии со ст. 590 ГК РФ невозможна.

В законе детально регламентируется выкуп ренты. Плательщик вправе выкупить ренту в любой момент. Если в договоре закреплен его отказ от права выкупа, то данное условие договора недействительно (ничтожно), договор может предусматривать лишь отсрочку возможной реализации плательщиком данного права - либо до момента смерти получателя ренты, либо в течение срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора ренты.

Порядок выкупа ренты регламентируется в п. 2 ст. 592 ГК РФ: о выкупе ренты ее плательщик должен заявить в письменной форме не позже чем за 3 месяца до прекращения выплаты рентных платежей. Договором постоянной ренты 3-месячный срок может быть увеличен. При этом ГК РФ, защищая получателя ренты от злоупотреблений со стороны плательщика, предусматривает, что последний обязан выплачивать ее до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Гражданский кодекс определяет также и цену выкупа постоянной ренты, если последняя не указана в договоре ренты; в этом случае, согласно п. 2 ст. 594 ГК РФ, цена договора равна годовой сумме рентных платежей при передаче самого имущества за плату. При безвозмездной же передаче имущества к указанной сумме годовых платежей прибавляется цена этого имущества, которая определяется аналогично цене договора купли-продажи, составленного без указания цены.

Заявить требования о выкупе постоянной ренты вправе и ее получатель в случаях, предусмотренных договором и положениями ст. 593 ГК РФ, которые устанавливают следующие основания для заявления получателем постоянной ренты требований о выкупе:

1) просрочка плательщиком уплаты рентного платежа более чем на 1 год (это условие может быть изменено договором постоянной ренты);

2) нарушение плательщиком обязательств по обеспечению исполнения обязательства по выплате рентных платежей;

3) признание плательщика ренты неплатежеспособным*(10) либо возникновение обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

4) недвижимость, переданная под выплату ренты, поступила в общую собственность или разделена между несколькими лицами. В этом случае на стороне плательщика ренты возникает множественность лиц, что далеко не всегда отвечает его интересам.

В качестве получателя пожизненной ренты, в отличие от постоянной ренты, может выступать, согласно положениям ст. 596 ГК РФ, исключительно гражданин. При множественности лиц на стороне получателя ренты их доли презюмируются равными. Пожизненная рента устанавливается на период жизни ее получателя или иного указанного им лица. В случае смерти последнего обязательство ренты прекращается.

Множественность лиц на стороне получателя пожизненной ренты возможна при условии, что доли этих лиц в получаемой ими ренте будут равными. После смерти одного из получателей ренты его доля переходит на остальных получателей, а со смертью последнего получателя ренты договор пожизненной ренты прекращается.

В отличие от постоянной ренты пожизненная рента возможна исключительно в денежной форме (п. 1 ст. 597 ГК РФ). Минимальный размер пожизненной ренты равен 100 рублям в месяц и индексируется с учетом инфляции. Постановлением Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 г. N 11-П "По делу о проверки конституционности части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной"*(11) данное положение признано не соответствующим Конституции РФ.

С момента принятия нового положения законодательства данное положение утрачивает свою силу.

В связи с этим следует обратить внимание на то, что указанным постановлением признан недействительным не весь пункт 2 ст. 597 ГК РФ, но лишь та его часть, которая предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением в зависимости от минимального размера оплаты труда, исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

В той части, в которой сумма подлежит увеличению в связи с инфляцией, действие п. 2 ст. 597 ГК РФ сохранится (если законодателем, конечно, не будет принято иное решение).

Специфической формой пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. Различие между указанными видами отмечал еще К.П. Победоносцев, комментируя в "Курсе гражданского права" гл. 19 Проекта Гражданского уложения "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание". С его точки зрения, если пожизненная рента была "употребительным средством к обходу запретительных законов о процентах", то пожизненное содержание было вещным.

Правила о пожизненной ренте применяются к отношениям в сфере пожизненного содержания с иждивением субсидиарно - т.е. приоритет имеют специальные нормы ГК РФ о пожизненном содержании с иждивением, однако в силу их "молчания" действуют общие нормы Кодекса о пожизненной ренте, например, нормы об участии в договоре нескольких получателей ренты (п. 2 ст. 596), об индексации размера ренты (п. 2 ст. 597) и о последствиях случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты (ст. 600).

Согласно ст. 601 ГК РФ, получатель пожизненного содержания с иждивения - гражданин передает принадлежащую недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Существенным условием такого договора является стоимость объема содержания с иждивением. Пункт 2 ст. 602 ГК РФ установил его минимальный размер - 2 МРОТ.

В договоре пожизненного содержания с иждивением могут содержаться и обязанности плательщика ренты по обеспечению потребностей ее получателя в жилище, питании и одежде, оплате ритуальных услуг, а если этого требует состояние здоровья гражданина-получателя ренты и уход за ним. Также существует юридическая возможность заменить пожизненное содержание с иждивением выплатами периодических платежей деньгами в течение жизни гражданина, являющегося получателем ренты.

По договору пожизненного содержания с иждивением плательщику ренты может передаваться только недвижимое имущество, тогда как по условиям договора постоянной или пожизненной ренты - любое имущество.

Правовой режим недвижимости, переданной по договору пожизненного содержания с иждивением плательщику ренты, отличается от классического права собственности - недвижимое имущество, переданное плательщику в обеспечение пожизненного содержания, может отчуждаться или обременяться исключительно с предварительного согласия получателя ренты.

Для плательщика денежных средств заключение договора ренты предпочтительнее заключение договора пожизненного содержания с иждивением, конкретные формы исполнения которого должны быть детально прописаны в договоре. И тем не менее такие отношения отличаются высоким уровнем потенциальной конфликтности, причина которой - в разном понимании рентодателем и рентополучателем качества натурального обеспечения. Договор ренты, предполагающий встречное исполнение в денежной форме, проще и исполнить, и обеспечить доказательства его исполнения.

К.И. Налетов,

Российский государственный торгово-экономический университет,

доцент кафедры гражданского и трудового права

"Гражданин и право", N 7, июль 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Эта идея впервые была высказана в книге американского экономиста Генри Джорджа "Прогресс и бедность: исследование причины промышленных депрессий и возрастания потребностей с увеличением богатства" (см.: George H. Progress and Poverty: An Inquiry into the Cause of Industrial Depressions and of Increase of Want with Increase of Wealth. 1879). Г. Джордж считал, что существование ренты несправедливо и что этот доход должно получать все общество, а не собственники земли. Он предлагал обложить земельную ренту полным (100-процентным) налогом и использовать его на общественные нужды, а все другие налоги отменить.

*(2) См.: Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. Кн. 1. М., 1961. С. 253, 254.

*(3) "При таком разрешении этих споров суд, несомненно, будет проявлять в известной степени творчество и вводить такие положения, которые положительному законодательству еще совершенно незнакомы, но это будет не превышение пределов власти, а именно та деятельность, которая всегда служила для науки источником при изыскании данных, характеризующих новые явления социальной жизни, а для законодателя - руководящей нитью в деле создания новых законоположений, определяющих вновь породившиеся отношения между гражданами" (Исаченко В.В., Исаченко В.Л. Обязательства по договорам. СПб, 1914. С. 54-55). Думается, что авторы переоценили роль аналогии права. По крайней мере, для послереволюционного законодательства она была скорее принципом, чем реальным способом восполнения пробелов в законодательстве.

*(4) См.: Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407.

*(5) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 5. Ст. 410.

*(6) Разумеется, нельзя не иметь в виду того, что в силу принципа свободы договора у участников гражданского оборота есть возможность заключить в том числе и договор, не закрепленный в гражданском законодательстве, а также смешанный договор. Таким образом, заключение договора, сочетающего признаки всех указанных типов договора ренты, на практике вполне возможно.

*(7) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учеб.-практ. комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. М., 2010. Автор данной статьи придерживается позиции отрицания существования односторонних договоров в гражданском праве. Во-первых, недопустимость односторонних договоров закреплена в действующем гражданском законодательстве (п. 1 ст. 154 ГК РФ). Во-вторых, в данном случае обязательству плательщика ренты корреспондирует, по мнению автора данной главы, обязательство ее получателя по передаче имущества. Нет сомнений, что А.П. Сергеев, говоря об односторонности договора ренты, имеет в виду отсутствие обязательств на стороне получателя ренты после передачи имущества. В таком случае, следуя логике А.П. Сергеева, договор купли-продажи тоже можно считать односторонним договором.

*(8) В этом случае форма исполнения обязательства может быть практически любой, так как пункт 2 ст. 587 ГК РФ содержит ссылку на ст. 329 ГК РФ, которая предоставляет сторонам основного обязательства право обеспечивать его исполнение любым предусмотренным законом или договором способом.

*(9) Относительно возможности учреждений получать ренту мнения ученых расходятся. Известна дискуссия между С.А. Хохловым и А.П. Сергеевым. По мнению С.А. Хохлова, учреждения не имеют права выступать в качестве получателей ренты в принципе (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996; автор комментария к гл. 33 - С.А. Хохлов). А.П. Сергеев на страницах учебника "Гражданское право" утверждает обратное с оговоркой о том, что уставами и положениями некоммерческих организаций указанное может быть запрещено (см.: Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. СПб, 2009).

*(10) Важно отличать неплатежеспособность от несостоятельности (банкротства). Несостоятельность, правда, в любом случае будет означать неплатежеспособность.

*(11) См.: Российская газета. 2008. 17 декабря.