Вопрос: Решением общего собрания собственников помещений в жилом доме не решался вопрос об оплате за обслуживание домофонов. В утвержденном тарифе отсутствует тариф за обслуживание домофонов. В договорах управления многоквартирным жилым домом, заключенных собственниками помещений с управляющей компанией, указано, что собственники помещений оплачивают обслуживание домофонов дополнительно к утвержденному тарифу. Счета-квитанции на оплату коммунальных услуг, техобслуживание и за обслуживание домофонов выставлялись собственникам и оплачивались ими в течение года. Правомерно ли требование собственников вернуть деньги, оплаченные за обслуживание домофонов? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2013 г.)

Решением общего собрания собственников помещений в жилом доме не решался вопрос об оплате за обслуживание домофонов. В утвержденном на общем собрании тарифе отсутствует тариф за обслуживание домофонов. В договорах управления многоквартирным жилым домом, заключенных собственниками помещений с управляющей компанией, указано, что собственники помещений оплачивают обслуживание домофонов дополнительно к утвержденному тарифу. Счета-квитанции на оплату коммунальных услуг, техобслуживание и за обслуживание домофонов выставлялись собственникам и оплачивались ими в течение года.

Правомерно ли требование собственников вернуть деньги, оплаченные за обслуживание домофонов?

1. Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Во исполнение требований ч. 3 ст. 39 ЖК РФ постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491).

В п. 2 Правил N 491 приведен неисчерпывающий перечень общего имущества многоквартирного дома*(1), где в числе прочего указано механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (подп. "д" пункта 2 Правил N 491). Из содержания данной нормы следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

Пунктом 7 Правил N 491 к общему имуществу отнесена внутридомовая система электроснабжения, состоящая в числе прочего из автоматически запирающихся устройств (АЗУ) дверей подъездов многоквартирного дома. Следовательно, АЗУ дверей подъездов, находящиеся в многоквартирном доме за пределами жилых помещений и обслуживающие более одной квартиры, отвечают признакам общего имущества.

Вместе с тем АЗУ и переговорно-замочные устройства (ПЗУ или домофоны) не являются идентичными техническими устройствами, что следует из Рекомендаций Р78.36.008-99 "Проектирование и монтаж систем охранного телевидения и домофонов", утвержденных ГУВО МВД России 27.06.1998. Кроме того, домофоны и ПЗУ Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, Правилами N 491 к общему имуществу многоквартирного дома не отнесены*(2), работы по их содержанию к коммунальным услугам либо к услугам по содержанию и ремонту жилых помещений не относятся.

Таким образом, содержание и обслуживание ПЗУ надлежит признать дополнительной услугой, условия предоставления которой регулируются законодательством о защите прав потребителей. В силу п. 3 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Поэтому содержание и техническое обслуживание ПЗУ (домофона) может осуществляться исключительно по желанию собственника (нанимателя, арендатора) помещения в многоквартирном доме.

2. По условиям вопроса управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация. В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По смыслу ч. 3 ст. 162 ЖК РФ существенными условиями договора управления многоквартирным домом являются состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

В силу п. 1 Правил N 491 состав общего имущества многоквартирного дома определяется собственниками помещений многоквартирного дома. На основании п. 17 Правил N 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень работ и услуг, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Из содержания данных норм можно заключить, что решение о включении в перечень любых услуг и работ, выполняемых управляющей организацией, включая техническое обслуживание и ремонт домофона, должно быть принято на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. В противном случае они вправе заключать такие договоры с обслуживающими организациями самостоятельно и вносить оплату напрямую этим организациям (смотрите, например, кассационное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 13.04.2011 по делу N 33-4828/11, решение Октябрьского районного суда города Архангельска от 27.08.2009, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://oktsud.arh.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=121&cl=1).

Поскольку в рассматриваемой ситуации вопрос о содержании и техническом обслуживании ПЗУ (домофона), согласовании стоимости его обслуживания на общее собрание собственников помещений многоквартирного дома не выносился и решение по нему, соответственно, не принималось, то включение в договор стоимости обслуживания ПЗУ управляющей организацией сверх утвержденного тарифа на содержание и ремонт жилого дома, по нашему мнению, неправомерно (смотрите, к примеру, решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 14.06.2012 по делу N 2-2354/12, заочное решение Балашихинского городского суда Московской области от 14.05.2013 по делу N 2-3578/2013, с которым можно ознакомиться на сайте http://sudact.ru).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Управляющая организация не вправе самостоятельно изменять размеры платежей за оказанные услуги. Для определенности в вопросе о включении в платежный документ платы за обслуживание и ремонт домофона управляющая организация, на наш взгляд, обязана поставить на обсуждение собственников помещений вопрос о предоставлении дополнительной услуги - обслуживание и ремонт домофона, заключив с каждым из них дополнительное соглашение, либо о включении этого имущества в перечень общего имущества многоквартирного дома и изменения размера платы за содержание и ремонт, а также утвердить структуру платы на его содержание и ремонт. К подобным выводам приходят и судебные инстанции (смотрите, к примеру, апелляционное определение Качканарского городского суда Свердловской области от 18.07.2012, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://actoscope.com/yfo/sverdobl/kachkanarsky-svd/gr/2/apellyacionnoe-re shenie-po-isk06082012-4764202/, кассационное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 04.03.2011 по делу N 33-3010/2011).

Отметим, что окончательное решение о том, правомерно ли требование жильцов о возврате денежных средств, перечисленных ими добровольно за обслуживание домофона, может вынести только суд исходя из фактических обстоятельств дела и совокупности представленных доказательств.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

9 июля 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Аналогичные нормы содержатся в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ.

*(2) Мы считаем, что домофон может относиться к общему имуществу многоквартирного дома, если он предусмотрен проектом такого дома, установлен застройщиком и передан управляющей организации по акту (смотрите, например, определение Калининского районного суда г. Тюмени от 19.03.2012 по делу N 11-41-12).