Вопрос: Налогоплательщик с 2005 года владел 1/4 доли в праве собственности на квартиру. В 2012 году в соответствии с договором о разделе квартиры на четыре жилые комнаты было зарегистрировано новое право собственности - на отдельную жилую комнату. В случае продажи указанной комнаты обязан ли налогоплательщик уплачивать НДФЛ с доходов от этой продажи? ("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 14, июль 2013 г.)

Налогоплательщик с 2005 года владел 1/4 доли в праве собственности на квартиру. В 2012 году в соответствии с договором о разделе квартиры на четыре жилые комнаты было зарегистрировано новое право собственности - на отдельную жилую комнату. В случае продажи указанной комнаты обязан ли налогоплательщик уплачивать НДФЛ с доходов от этой продажи?

В соответствии с положениями пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ налогоплательщик, который продал принадлежавшую ему менее трех лет квартиру, обязан представить в налоговый орган декларацию с указанием полученного дохода от продажи в срок не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. При этом он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн. руб. в порядке, установленном пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Рассматривая ситуацию, обозначенную в вопросе, Минфин в Письме от 01.04.2013 N 03-04-05/7-321 отметил: согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Статьей 219 ГК РФ определено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации. На основании изложенного финансовое ведомство пришло к следующему выводу: поскольку право собственности на жилую комнату в квартире зарегистрировано в 2012 году, при продаже ранее 2015 года данная комната будет находиться в собственности налогоплательщика менее трех лет, а значит, у последнего существует обязанность по представлению в налоговый орган соответствующей декларации.

Однако, на наш взгляд, возможен и иной подход к режиму налогообложения подобного дохода.

Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ*(1) в случае раздела, выдела доли в натуре или совершения других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП, а также открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В данных разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов указываются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

При этом Федеральный закон N 122-ФЗ не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанность повторно регистрировать его право, в том числе на отдельные части объекта недвижимости, следовательно, факт регистрации заявителем объектов недвижимости, возникших после раздела единого помещения, не влечет прекращения права собственности на спорное имущество, являющееся частями помещения, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке в 2005 году.

Из системной взаимосвязи п. 26, 27, 36 Правил ведения ЕГРП*(2) следует, что в случае разделения объекта недвижимости на несколько новых закрывается соответствующий раздел указанного реестра, поскольку прекращает существование объект недвижимости как единица кадастрового учета, но не право собственности на имущество, которое до раздела целого объекта недвижимости находилось у заявителя в собственности в виде частей этого объекта недвижимости. К такому выводу пришел ВС РФ в Определении от 11.05.2011 N 67-В11-2.

На основании изложенного факт регистрации в 2012 году налогоплательщиком нового объекта недвижимости, появившегося после раздела единого помещения, не влечет прекращения права собственности, возникшего ранее и зарегистрированного в установленном законом порядке в 2005 году. Поскольку налогоплательщик продал квартиру, находившуюся в его собственности более трех лет, у него отсутствовала обязанность по представлению налоговой декларации и уплате НДФЛ (см. также Письмо Минфина России от 06.07.2012 N 03-04-05/7-853).

А.В. Телегус,

к.э.н.,

член Палаты налоговых

консультантов

1 июля 2013 г.

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 14, июль 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(2) Утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.