Вопрос: Гражданин без участия супруги оформляет ипотечный кредит в банке. Квартира, которая станет предметом залога, приобретается им также на свое имя, но в общую совместную собственность с супругой. Необходимо ли нотариальное согласие супруги на регистрацию права собственности при оформлении ипотечного кредита? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2013 г.)

Гражданин без участия супруги оформляет ипотечный кредит в банке. Квартира, которая станет предметом залога, приобретается им также на свое имя, но в общую совместную собственность с супругой.

Необходимо ли нотариальное согласие супруги на регистрацию права собственности при оформлении ипотечного кредита?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Для регистрации права собственности на жилое помещение, приобретаемое в общую совместную собственность одним из супругов, нотариально удостоверенное согласие другого супруга не требуется. Однако для государственной регистрации ипотеки жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, такое согласие необходимо.

Обоснование вывода:

Исходя из содержания п. 2 ст. 163, ст.ст. 434, 550 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения заключается в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года. Таким образом, в настоящее время договор купли-продажи жилого помещения не подлежит государственной регистрации. Следовательно, отпадает необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение подобной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Тем не менее согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (далее - ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрация права собственности на жилое помещение производится по правилам, установленным в ст.ст. 16-18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Согласно общим положениям ст. 16 указанного закона регистрация осуществляется на основании заявления о государственной регистрации прав и документов*(1), необходимых для ее проведения*(2). Оценка достаточности представленных документов и необходимости предоставления дополнительных документов проводится государственным регистратором в рамках правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов.

Обращаем Ваше внимание, что нотариально удостоверенное согласие участника совместной собственности (в нашем случае - супруги) для регистрации права собственности одного из них на недвижимое имущество не требуется. Такое согласие необходимо для совершения одним из супругов сделки по распоряжению общей недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке (п. 3 ст. 35 СК РФ). Приобретение жилого помещения по договору купли-продажи, как мы уже отметили, к таковым не относится.

Вместе с тем приобретаемая супругом квартира*(3) подлежит передаче в залог банку в обеспечение исполнения обязательств по возврату ипотечного кредита. А это уже сделка по распоряжению недвижимым имуществом. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) ипотека, как обременение недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ. Из п. 3 ст. 11 Закона N 102-ФЗ следует, что права залогодержателя, предусмотренные данным законом и договором об ипотеке, на заложенное имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено федеральным законом. Поскольку предмет ипотеки будет находиться в общей совместной собственности, то для передачи его в залог необходимо согласие всех сособственников, которое должно быть предоставлено в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное (п. 1 ст. 7 Закона N 102-ФЗ). Учитывая, что в рассматриваемой ситуации речь идет о супружеской собственности, то такое согласие должно быть облечено в нотариальную форму (п. 3 ст. 35 СК РФ). Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, для регистрации права собственности супруга на жилое помещение нотариально удостоверенное согласие его жены не требуется, но для государственной регистрации ипотеки такое согласие необходимо в силу закона. В п. 2 ст. 29 Закона N 122-ФЗ прямо указано, что в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

26 июля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Требования к предъявляемым документам установлены в ст. 18 Закона N 122-ФЗ.

*(2) С информацией о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно ознакомиться на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по адресу: https://rosreestr.ru.

*(3) В соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Независимо от того, на имя кого из супругов по гражданско-правовому договору будет произведена запись перехода права на недвижимое имущество, последнее является общим совместным имуществом на основании п. 2 ст. 34 СК РФ, если данное имущество приобретено в период брака и один из супругов не докажет того, что приобретенное имущество относится к режиму раздельной собственности. То есть для отнесения недвижимого имущества к совместной собственности супругов определяющее значение имеет факт его приобретения или создания супругами в период брака (за счет общих доходов супругов). Эти положения находят свое отражение и в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака".