Вопрос: Гражданин (наследник) принял наследство после смерти своего отца путем подачи в нотариальную контору заявления о принятии наследства. При оформлении необходимых документов на объекты недвижимого имущества (земельный участок и жилой дом) выяснилось, что земельный участок и жилой дом были получены наследодателем в дар на основании договора дарения, заключенного и нотариально удостоверенного 30.11.1998. Однако данный договор не был зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством. Возможно ли признание права собственности за наследником на земельный участок и жилой дом через суд? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2013 г.)

Гражданин (наследник) принял наследство после смерти своего отца путем подачи в нотариальную контору заявления о принятии наследства. При оформлении необходимых документов на объекты недвижимого имущества (земельный участок и жилой дом) выяснилось, что земельный участок и жилой дом были получены наследодателем в дар на основании договора дарения, заключенного и нотариально удостоверенного 30.11.1998. Однако данный договор не был зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством. С момента заключения договора дарения одаряемый (отец) пользовался участком и домом, нес бремя по его содержанию до своей смерти в 2012 году. В 2013 году отсутствие государственной регистрации договора дарения стало препятствием для наследника в оформлении своих прав на некогда подаренную недвижимость. К моменту возникновения данной ситуации даритель умер, в живых остались только внуки дарителя.

Возможно ли признание права собственности за наследником на земельный участок и жилой дом через суд, в том числе путем подачи иска о признании права собственности в силу приобретательной давности в порядке, предусмотренном ст. 234 ГК РФ?

Мы не можем однозначно ответить на Ваш вопрос. Объясним почему.

1. В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. В частности, согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора, в том числе и договора дарения.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

На основании п.п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор дарения недвижимого имущества в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ (в ранее действовавшей редакции), равно как и переход права собственности к одаряемому, подлежал государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)*(1). При этом в п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) установлено, что сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

Отметим, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ). Следовательно, государственная регистрация договора дарения и перехода к одаряемому права собственности на объекты недвижимости по формальным признакам является единственным доказательством существования зарегистрированного права (смотрите также п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Принимая во внимание, что в рассматриваемой ситуации договор дарения земельного участка и жилого дома был заключен и нотариально удостоверен 30 ноября 1998 г., то есть в период действия Закона N 122-ФЗ данная сделка и переход права собственности на эти объекты подлежали государственной регистрации. В п. 1 ст. 165 ГК РФ прямо предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной. Причем ничтожная сделка недействительна вне зависимости от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Иными словами, исходя из буквального токования приведенных норм договор дарения в приведенном случае является ничтожным. Право собственности у одаряемого на основании такого договора не возникает. Соответственно, оно не может возникнуть и у наследников одаряемого. В связи с этим в случае смерти одаряемого или дарителя суды отказывают в признании договора дарения недвижимости состоявшейся сделкой (смотрите, например, решение Бийского городского суда Алтайского края от 15.05.2012 по делу N 293\2012, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://rospravosudie.com/court-bijskij-gorodskoj-sud-altajskij-kraj-s/act -104892983/, решение Аксайского районного суда Ростовской области от 25.10.2012 по делу N 2-1320/12, апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 11.06.2013 по делу N 33-5232/2013, с которыми можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru).

Вместе с тем согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 05.07.2001 N 154-О, государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочнению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое, произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях.

На этом основании отдельные суды приходят к выводу, что государственная регистрация договора дарения недвижимости обязательна, но ее отсутствие само по себе не лишает заинтересованного лица права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства подтверждающие действительность заключенной сделки, как основание возникновения права. Как правило, во внимание принимаются различные обстоятельства: обладал ли даритель правом собственности на предмет дарения в момент совершения сделки, были ли согласованы существенные условия договора дарения*(2), исполнена ли сделки сторонами надлежащим образом, не имелось ли правовых запретов на совершение данной сделки*(3), осуществлял ли одаряемый несение расходов по содержанию подаренной вещи, предпринимал ли попытки даритель истребовать дар из владения одаряемого, уклонялся он или нет от государственной регистрации договора и т.п. Обратите внимание на следующую судебную практику: апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 29.05.2012 по делу N 33-833/2012, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://rospravosudie.com/court-pskovskij-oblastnoj-sud-pskovskaya-oblast- s/act-104850716/; решения Исакогорского районного суда г. Архангельска от 17.09.2012 по делу N 2-587/2012, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://rospravosudie.com/court-isakogorskij-rajonnyj-sud-g-arxangelska-ar xangelskaya-oblast-s/act-107109899/; Октябрьского районного суда города Саратова от 04.05.2012 по делу N 2-988/2012, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://rospravosudie.com/court-oktyabrskij-rajonnyj-sud-g-saratova-sarato vskaya-oblast-s/act-105062561/; Красноярского районного суда Самарской области от 27.10.2011, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://rospravosudie.com/court-krasnoyarskij-rajonnyj-sud-samarskaya-obla st-s/act-104124954/.

Кроме того, п. 3 ст. 433 ГК РФ предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Однако право собственности на объект недвижимости возникает в силу государственной регистрации права, но не по причине такой регистрации, которая ст. 218 ГК РФ не отнесена законом к основаниям приобретения прав собственности, что также учитывается правоприменителями при разрешении подобных споров (смотрите, например, решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 02.11.2010, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://actoscope.com/pfo/chyvashiya/leninsky-chv/gr/1/o-gosudarstvennoi-r egistracii-o02122010-495444/).

Анализ судебной практики показывает, если в процессе судебного разбирательства будет установлено, что стороны сделки подписали договор дарения недвижимого имущества, содержащий их взаимное волеизъявление, свое волеизъявление они выразили в установленной законом форме, оговорив при этом все существенные условия сделки; вступая в договорные отношения, исходили из принципов свободы договора, юридического равенства сторон, автономии воли и имущественной самостоятельности, а также указанные действия совершены ими в рамках гарантированного ст. 35 Конституции РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, то суд может признать договорное обязательство после смерти одаряемого состоявшимся даже в отсутствие государственной регистрации самого договора дарения, что, в свою очередь, будет означать возникновение права собственности на данное имущество у наследников одаряемого как универсальных правопреемников.

Таким образом, на наш взгляд, суды в большинстве случаев оценивают обстоятельства каждого конкретного дела и доказательства в их совокупности и взаимосвязи преимущественно в пользу сохранения, а не признания обязательства не существующим, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, сформулированной в ст. 10 ГК РФ.

2. Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого эти имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. По смыслу приведенной нормы существуют три признака фактического владения вещью только при наличии всей совокупности которых возможно возникновение права собственности по правилам указанной статьи. Это добросовестность, открытость и непрерывность владения.

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума N 10/22 требование о признании права собственности в силу приобретательной давности может быть удовлетворено при наличии следующих условий:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В п. 19 Постановления Пленума N 10/22 отмечено, что возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст.ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

В соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст.ст. 301, 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ). Иными словами, к пятнадцатилетнему сроку приобретательной давности необходимо ещё добавить трехлетний срок исковой давности (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05.07.2012 по делу N 33-13188/2012, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://rospravosudie.com/court-krasnodarskij-kraevoj-sud-krasnodarskij-kr aj-s/act-106253860/, решения Коломенского федерального городского суда Московской области по делу N 2-779, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://kolomna.mo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&id =50600201108291655057181000144486, Истринского городского суда Московской области, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://istra.mo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&id=5 0600151105181219544841000250808, Туринского районного суда Свердловской области от 01.03.2012 по делу N 2-68/2012, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://rospravosudie.com/court-turinskij-rajonnyj-sud-sverdlovskaya-oblas t-s/act-102348665/).

В рассматриваемой ситуации наследодатель, как мы поняли, владел земельным участком и жилым домом с 30 ноября 1998 г. открыто, добросовестно, как своим собственным. Однако истекший период времени недостаточен для признания за его наследниками права собственности в силу приобретательной давности на это имущество.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

29 июля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Отметим, что к договорам дарения, заключенным после 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не применяются (п. 8 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

*(2) Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида договоров, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

*(3) Основания для запрещения или ограничения дарения регламентированы ст.ст. 575, 576 ГК РФ. К таковым случаям также могут относиться сведения, свидетельствующие о том, что даритель отменял дарение в порядке ст. 578 ГК РФ.