Арендодатель не допускает в офис и к оборудованию (Е. Студеникина, "Практический бухгалтерский учет", N 9, сентябрь 2013 г.)

Арендодатель не допускает в офис и к оборудованию

Статья написана в связи с ситуацией, которая, к сожалению, складывается довольно часто. Заключён договор аренды нежилого помещения. Арендатор допускает просрочку арендных платежей.

Арендодатель меняет замки на дверях или каким-то другим образом перекрывает доступ в арендованное помещение, фактически лишая арендатора возможности осуществлять нормальную деятельность.

На предложение расторгнуть договор аренды выдвигается встречное требование: договор будет расторгнут только после того, как арендатор внесёт арендные платежи - в том числе и за то время, когда офис фактически не использовался. Более того, имущество арендатора, оставшееся в арендуемом помещении, будет удержано вплоть до выполнения договорных обязательств по внесению арендной платы. На вышеописанных условиях.

Возникает вопрос: насколько правомерно требование арендодателя об уплате арендных платежей в том числе и за тот период, когда арендатор фактически утратил возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом?

Ещё в 2002 году Президиум ВАС РФ разъяснил, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче помещений (проще говоря, не передал сданное в аренду помещение в момент заключения договора), может потребовать арендную плату исключительно после того, как помещение будет передано фактически. То есть у арендатора должна быть физическая возможность пользоваться помещением, а не просто акт приёма-передачи или иной документ, пусть даже сто раз правильно оформленный. Такие разъяснения содержит пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Решения нижестоящих арбитражей, разумеется, подтверждают высказанную позицию и развивают её.

Так, арбитражи признают за арендодателем право потребовать уплаты арендной платы, но только за период с даты передачи арендованного имущества до даты, когда арендодатель лишил арендатора возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом. Причём речь идёт не только о случаях, когда арендодатель физически перекрывает доступ к арендуемому объекту. Например, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 17.05.13 N А70-7216/2012 признал, что арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды, сдав помещение с недостатками и отключив электроэнергию в спорный период.

Позиция судов вполне соответствует сути арендных отношений, которые являются встречными: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор - платить за пользование имуществом.

В данном случае применяется норма, закреплённая в пункте 2 статьи 328 ГК РФ "Встречное исполнение обязательств":

"В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объёме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению".

Иными словами, если сторона не исполнит договорное обязательство, то сторона, на которой лежит встречное исполнение, имеет право приостановить исполнение своего обязательства.

Однако арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, исчисляемый с момента передачи имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Показательны в этом смысле выводы, сделанные в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.13 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011.

Суды нижестоящих инстанций частично удовлетворили иск арендодателя, взыскав с арендатора сумму задолженности и процентов, исходя из того, что:

- договор аренды всё ещё действует;

- односторонний отказ арендатора от исполнения своих обязанностей по внесению арендной платы законом не допускается.

При этом:

- наличие долга по арендной плате было подтверждено расчётом, представленным арендодателем;

- в деле отсутствовали доказательства, свидетельствующие о возврате арендатором части нежилого помещения и оборудования, являющихся предметами спорных договоров;

- имелось вступившее в законную силу решение арбитражного суда по другому делу, в соответствии с которым арендатору отказано в иске о расторжении договора аренды.

Однако Президиум ВАС РФ отменил решения судов всех трёх инстанций в части взыскания с арендатора в пользу арендодателя долга по аренде за тот период, когда арендатор не владел и не пользовался соответствующим имуществом.

ВАС России указал, что арендодатель вправе требовать от арендатора внесения арендной платы лишь за период со дня фактической передачи ему имущества до дня фактического же прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды.

Если арендодатель фактически лишил арендатора возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом, то факт наличия договора, т.е. сохранения между сторонами договорных отношений, не является основанием для требования внесения арендных платежей.

Таким образом, сформулированы чёткие подходы к ситуации, когда арендодатель:

- препятствует доступу к арендуемому имуществу;

- требует с арендатора внесения арендной платы за то время, когда арендатор не мог его использовать из-за перечисленных действий.

Внимание: уже вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в ином истолковании, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 АПК РФ.

Напомним, что согласно указанной норме основанием для пересмотра судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам являются в том числе определение либо изменение в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда РФ или в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ практики применения правовой нормы, если в соответствующем акте ВАС РФ содержится указание на возможность пересмотра вступивших в законную силу судебных актов в силу данного обстоятельства.

Е. Студеникина,

Кандидат юридических наук

"Практический бухгалтерский учет", N 9, сентябрь 2013 г.