Вопрос: Кто должен собирать плату за пользование горячей водой на общедомовые нужды при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений: ресурсоснабжающая организация или организация, которая оказывает собственникам услуги, выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на возмездной основе? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2013 г.)

Кто должен собирать плату за пользование горячей водой на общедомовые нужды при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений: ресурсоснабжающая организация или организация, которая оказывает собственникам услуги, выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на возмездной основе?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

При непосредственном управлении многоквартирным домом сбор платежей за коммунальные услуги, включая предоставленные на общедомовые нужды, осуществляют ресурсоснабжающие организации на основании договоров, заключенных с собственниками помещений, либо платежные агенты, если собственники помещений приняли на своем общем собрании соответствующее решение.

Обоснование вывода:

Положения ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) предоставляют собственнику помещений в многоквартирном доме право выбора способа управления многоквартирным домом, в том числе посредством непосредственного управления. Непосредственное управление представляет собой форму управления без посредников под свою ответственность, где каждый из собственников самостоятельно заключает договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества. Правовое регулирование данного способа управления осуществляется, в частности, нормами ст. 164 ЖК РФ, из содержания которых следует, что при таком способе управления собственники помещений многоквартирного дома заключают две группы договоров.

Первая группа - договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые заключаются собственниками помещений в данном доме с управляющей организацией на основании решения общего собрания указанных собственников, если количество квартир в таком доме более двенадцати*(1) (ч. 1.1 ст. 164 ЖК РФ). Аналогичные положения содержатся и в п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Таким образом, домовладельцы самостоятельно на общем собрании определяют организации, с которыми будут заключать договоры, утверждают размеры платежей этим организациям (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве единой стороны заключаемых договоров*(2). Соответственно, у организации, выполняющей работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, возникает единое договорное правоотношение с собственниками помещений. Одной из сторон такого правоотношения является организация, а другой - собственники.

Вторая группа договоров, действующих при непосредственном управлении многоквартирным домом, - договоры об оказании коммунальных услуг, заключающиеся самостоятельно каждым собственником помещения с организациями, оказывающими коммунальные услуги (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ). Следовательно, при непосредственном управлении многоквартирным домом существуют одновременно ряд отдельных договорных обязательств, соответствующих числу домовладельцев и видов коммунальных услуг, в частности договоры горячего, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и т.п.

Внесение коммунальных платежей по помещениям многоквартирного дома, находящимся в собственности, также осуществляется каждым собственником индивидуально. Так, согласно п. 8 ст. 155 ЖК РФ, подп. "в" п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), собственники помещений в многоквартирном доме, непосредственно управляющие таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Иными словами, каждый собственник заключает с ресурсоснабжающей организацией индивидуальный договор на поставку того или иного коммунального ресурса и вносит плату этой организации в соответствии с условиями заключенного договора. Процедура заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией, регламентирована в п. 23 и п. 24 Правил N 354.

Согласно п. 40 Правил N 354 в структуру платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, включена и плата за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (далее - коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды). Следовательно, и эти платежи должна принимать организация (индивидуальный предприниматель), которая предоставляет такие услуги (исполнитель коммунальных услуг). Она же производит их расчет.

В рассматриваемой ситуации управляющая организация оказывает услуги, выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на возмездной основе, то есть за это она получает от собственников помещений денежные средства в размере, утвержденном ими на общем собрании. Однако данная организация не является управляющей организацией по смыслу ст. 161 ЖК РФ: отношения между ней и собственниками жилых помещений оформляются договорами подряда или возмездного оказания услуг и регулируются нормами гражданского законодательства.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений управляющая организация не обладает статусом исполнителя коммунальных услуг, а потому она не вправе получать платежи за эти услуги, в том числе и предоставленные на общедомовые нужды, вместо исполнителя. Подобное право в силу ч. 7 ст. 155 ЖК РФ предоставлено управляющей организации лишь в том случае, когда собственники многоквартирного дома избрали соответствующий способ управления (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, стоимость внутриквартирного потребления коммунального ресурса, равно как и общедомового, домовладельцы оплачивают напрямую ресурсоснабжающей организации, которая принимает на себя обязательства по начислению и сбору с потребителей платежей за потребленные коммунальные ресурсы в соответствии с договором ресурсоснабжения, взысканию задолженности за оказанные услуги, расчету и перерасчету платы за услуги, выставлению счетов и приему оплаты от потребителей (смотрите, например, решение Олонецкого районного суда Республики Карелии от 09.04.2013 по делу N 2-56/2013, с которым можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru). Отметим также, что ресурсоснабжающая, управляющая организации при непосредственном управлении многоквартирным домом могут взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов*(3), если собственники приняли на своем общем собрании соответствующее решение (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

7 августа 2013 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) В случае, когда квартир менее двенадцати, подобные договоры заключаются с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

*(2) На основании решения общего собрания от имени собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ). Смотрите, например, апелляционное определение суда апелляционной инстанции Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 16.05.2012 по делу N 11-32/12).

*(3) Отношения, возникающие при осуществлении деятельности по приему платежным агентом от плательщика денежных средств, направленных на исполнение денежных обязательств физического лица перед поставщиком по оплате товаров (работ, услуг), регулируются Федеральным законом от 03.06.2009 N 103-ФЗ "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами".