Новая схема мошенничества при операциях с недвижимостью (В. Алистархов, "Жилищное право", N 9, сентябрь 2013 г.)

Новая схема мошенничества при операциях с недвижимостью

Новые схемы мошенничества - это своеобразный показатель того, насколько урегулирована законодательством та или иная сфера экономической деятельности, в том числе это касается сферы операций с недвижимостью. Нижеприведенная схема мошенничества, основанная на реальном примере, живое тому подтверждение.

Может возникнуть вопрос: стоит ли разбирать конкретные примеры мошенничества, ведь результатами разбора подобных схем могут воспользоваться потенциальные мошенники.

Стоит, и вот почему. Подробно разобранная схема мошенничества помогает в работе не только правоохранительным органам, но и дает возможность субъектам экономической деятельности (в т.ч. гражданам) предпринять конкретные шаги для предупреждения и пресечения преступных посягательств на их активы.

Кроме того, по результатам изучения схем мошенничества выявляются пробелы в законодательстве России, в частности, в жилищном законодательстве, устраняя которые, законодатели улучшают правовое регулирование соответствующей сферы деятельности, что препятствуют преступным элементам работать по отработанным схемам, а значит, ведется непосредственная борьба с преступным миром.

Переходя непосредственно к мошенничеству при операциях с недвижимостью, то есть к определению мошеннической схемы на основе конкретного примера, следует отметить, что названия организаций, подвергшихся мошенничеству, и фамилии преступников на данном этапе, когда полицией проводятся проверки по многим эпизодам, целесообразно скрыть.

Итак, в настоящее время правоохранительными органами Пермского края проводятся проверки по заявлениям о преступлениях в порядке, предусмотренном ст.ст. 144, 145 УПК РФ по фактам мошенничества при получении денежных средств в кредитных организациях на приобретение недвижимого имущества.

Все начиналось с заключения кредитных договоров на приобретение недвижимости между кредитными организациями и физическими лицами. В обеспечение кредитных договоров были заключены договора залога (ипотеки) на приобретаемую недвижимость в виде земельного участка и жилого строения на нем.

Через несколько месяцев заемщики по кредитным договорам перестали платить, и, в соответствии с принятыми процедурами, кредитные организации проводили подготовку документов к суду для взыскания кредиторской задолженности с заемщиков и обращения взыскания на заложенное имущество.

В результате проведения дополнительной проверки, в т.ч. заложенного имущества, выяснилось, что вместо залога в виде земельного участка и строения на нем, кредитным организациям в залог переданы только земельные участки, а дорогостоящих жилых домов на земельных участках нет и никогда не было.

Преступная схема по "отъему" денежных средств при продаже несуществующей недвижимости достаточно сложная, и требовала от преступников четкой организации, участия нескольких человек, а также недюжинного таланта и юридической сноровки организатора преступлений.

Следует также отметить, что приведенная ниже схема мошенничества при операциях с недвижимостью применима не только в случаях хищения денежных средств при получении займов (кредитов), но и при продаже недвижимости, когда конечными покупателями являются добросовестные физические и юридические лица.

Для упрощения восприятия материала процесс подготовки и совершения преступлений лучше разбить на основные этапы и после этого представить графическую схему с последующими рекомендациями.

1. Подготовительный этап совершения преступления

Организатор, условно назовем его К., подобрал земельные участки без строений на них, находящиеся в собственности у не вполне адекватных граждан, готовых за небольшую плату на все.

Он же, К., вовлек в свое преступное сообщество ответственных сотрудников Бюро технической инвентаризации (следствию еще предстоит установить, каким образом).

В соответствии со своими полномочиями, сотрудники БТИ подготовили документы на несуществующие жилые дома на указанных земельных участках, в том числе кадастровые паспорта на жилые дома, за подписью руководителей БТИ с печатями.

Имея на руках свидетельства о праве собственности на земельные участки (выданные на основании договоров купли-продажи) и поддельные кадастровые паспорта на несуществующие жилые дома, а также другие документы, собственники участков под руководством К. обратились в орган, регистрирующий право собственности, с целью регистрации права собственности на несуществующие жилые дома в соответствии с п. 1 ст. 17, п. 10 ст. 33 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

По результатам рассмотрения документов, представленных для регистрации права собственности, указанный государственный орган зарегистрировал права собственности на несуществующие жилые дома, что подтверждается свидетельствами о праве собственности на объекты.

Кроме того, на подготовительном этапе К. подготовил документы о стоимости земельных участков и несуществующих жилых домов. Следствие покажет, подделывал ли К. сам отчеты об оценке или привлек к этому реальную оценочную компанию.

Следующим шагом собственников земельных участков было получение справок в администрациях сельских поселений о том, что в несуществующих жилых домах на их участках никто не зарегистрирован.

Таким образом, для получения кредитных денежных средств преступниками были подготовлены подложные документы о собственности на несуществующие жилые дома, подложные отчеты об оценке жилых домов и справки об отсутствии зарегистрированных лиц в несуществующих жилых домах, а также другие документы, необходимые для получения кредитов.

2. Получение кредитных денежных средств под залог земельных участков и несуществующих жилых объектов

Для доведения преступного замысла до конца К. обратился в кредитные организации с заявлениями о предоставлении кредитов на покупку земельных участков и жилых домов, предоставив пакет документов для совершения сделки, в т.ч. свидетельства о собственности на земельные участки, свидетельства о собственности на несуществующие жилые дома, подложные отчеты об оценке объектов недвижимости, справки из администрации сельских поселений об отсутствии зарегистрированных лиц в несуществующих жилых домах и другие документы.

Дополнительно, для создания видимости наличия несуществующих жилых домов, преступниками были представлены в кредитные организации фотографии земельных участков и жилых домов, которые принадлежали третьим лицам.

Для принятия окончательного решения о выдаче кредита К. сотрудниками кредитных организаций были осуществлены выезды по месту нахождения имущества, предлагаемого в качестве обеспечения по кредитным сделкам.

Для этих целей преступники заранее подобрали подходящие земельные участки с жилыми домами (те, что на фотографиях), куда и были привезены сотрудники кредитных организаций для осмотра залога.

Так как в соответствующих сельских поселениях много новых земельных участков с жилыми домами на них, то многие из объектов недвижимости долгое время находятся без названия улиц и номеров домов, что и позволило преступникам выдать совершенно чужие объекты недвижимости в качестве своих при проведении проверки залога сотрудниками кредитных организаций.

Кроме того, для подтверждения наличия объектов недвижимости и права собственности продавцов на объекты кредитными организациями были получены соответствующие выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

По результатам проведенных проверок документов, а также предметов залога, кредитные организации, не выявив признаки мошенничества, приняли решения о выдаче денежных средств под обеспечение в виде залога земельных участков и существующих только на бумаге жилых домов.

Следующим шагом К. заключил фиктивные договора купли-продажи земельных участков и несуществующих жилых домов с собственниками объектов недвижимости, которые были необходимы для получения кредитов и регистрации ипотеки.

В соответствии со ст. 29 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по совместным заявлениям К. и кредитных организаций была зарегистрирована ипотека на земельные участки и несуществующие жилые дома.

После регистрации ипотеки на приобретаемые объекты недвижимости, в соответствии с кредитными договорами, К. получил денежные средства, которые в присутствии сотрудников кредитных организаций для видимости передал собственникам объектов недвижимости, позднее денежные средства поступили обратно в распоряжение К.

В дальнейшем, в связи с неисполнением К. обязательств по выплате кредитов в установленные сроки, кредитные организации обратились в оценочные компании с целью проведения оценки и последующего обращения взыскания на объекты недвижимости.

По результатам проведения оценки залога стало ясно, что в залог переданы земельные участки, а жилые дома существуют только на бумаге, что исключает возможность для кредитных организаций обратить взыскание на обеспечение по кредитной сделке в виде дорогостоящих жилых домов.

Таким образом, К. и лица, ему содействующие, имея умысел на хищение денежных средств, предоставили в кредитные организации для получения кредитов подложные документы на несуществующие объекты недвижимости, чем в конечном итоге нанесли кредитным организациям материальный ущерб, исчисляемый в миллионах рублей.

3. Привлечение к уголовной ответственности

Правоохранительным органам еще предстоит сделать вывод о преступной деятельности К. при операциях с недвижимостью, передаваемой в залог, а также предстоит установить роль всех соучастников при совершении преступлений.

Но нет никаких сомнений в том, что действия преступников должны быть квалифицированы правоохранительными органами по ст. 159 УК РФ с учетом значимости нанесенного ущерба и наличия организованной группы по каждому эпизоду.

Согласно ст. 33 УК РФ к уголовной ответственности должен быть привлечен сам К. как подстрекатель, организатор и исполнитель преступления. Также к уголовной ответственности в качестве соисполнителей в совершении преступлений должны быть привлечены собственники земельных участков, которые за вознаграждение совершили преступные действия.

На основании п. 5 ст. 33 УК РФ к уголовной ответственности также должны быть привлечены недобросовестные сотрудники БТИ как соучастники преступлений (если их вина будет установлена) за изготовление поддельных кадастровых паспортов в отношении несуществующих объектов недвижимости.

Кроме того, стоит отдельно рассмотреть наличие состава преступления в действиях сотрудников оценочных компаний, которые предоставляли отчеты об оценке (до заключения кредитных договоров) на несуществующие объекты недвижимости, если К. воспользовался их услугами.

Также вызывают подозрения действия сотрудников администрации сельских поселений, которые безосновательно выдавали преступникам справки об отсутствии зарегистрированных лиц в несуществующих домах.

Если уголовное дело будет возбуждено, то по результатам расследования следователь, согласно п. 2 ст. 158 УПК РФ, обязан направить представление на имя руководителей кредитных организаций для устранения обстоятельств, способствующих совершению преступлений, ведь часть вины лежит на сотрудниках кредитных организаций, которые формально отнеслись к проверке залогового имущества.

4. Схема мошенничества в графическом изображении с учетом вступления в силу 01.01.2013 г. Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ
"О государственном кадастре недвижимости"
(ФЗ вступил в силу после совершения вышеуказанных преступлений)

/---------------------------------\            /-------------------------\

|Получение преступниками техничес-|            |Регистрация права  собст-|

|кого плана и технического паспор-|-----------|венности на  несуществую-|

|та в БТИ на несуществующий объект|            |щий объект недвижимости в|

|недвижимости   и  подготовка  др.|            |регистрирующем органе.   |

|документов с оформлением  кадаст-|            |Получение свидетельства о|

|рового паспорта.                 |            |праве  собственности   на|

|                                 |            |объект.                  |

\---------------------------------/            \-------------------------/

/---------------------------------\            /-------------------------\

|Подготовка преступниками  подлож-|            |Представление  займодавцу|

|ного отчета  об оценке  на  несу-|-----------|(кредитору) или покупате-|

|ществующий объект недвижимости.  |            |лю недвижимости  перечис-|

|                                 |            |ленных  документов и  др.|

\---------------------------------/            |документов  для  принятия|

                                               |решения о сделке.        |

/---------------------------------\            |                         |

|Получение преступниками справки в|-----------|                         |

|администрации сельского поселения|         /-\-------------------------/

|об отсутствии  зарегистрированных|         |             

|лиц  в  несуществующих   объектах|         |/--/|/----------------------\

|недвижимости.                    |         ||/--/|Заключение    договора|

\---------------------------------/         |||   |займа  (кредита)   или|

                                            |||   |договора купли-продажи|

/---------------------------------\         |||   |с добросовестным  при-|

|Представление       преступниками|         |||   |обретателем.          |

|объекта недвижимости третьих  лиц|---------/||   \----------------------/

|в   качестве    своего    объекта|          ||             

|потенциальному   покупателю   или|          ||/-------------------------\

|займодавцу.                      |          |||Регистрация   залога   на|

\---------------------------------/          |||займодавца или оформление|

                                             |||права  собственности   на|

/---------------------------------\          |||несуществующий объект не-|

|Получение    денежных     средств|          |||движимости   на  добросо-|

|преступниками от  займодавца  или|          |||вестного приобретателя.  |

|добросовестного приобретателя  за|----------/||                         |

|передачу  в  залог  или   продажу|           |\-------------------------/

|несуществующего объекта  недвижи-|           |             

|мости.                           |           |/-------------------------\

\---------------------------------/           ||Выявление факта  отсутст-|

                                              ||вия объекта недвижимости,|

/---------------------------------\           ||переданного в залог,  или|

|Заключение  подложного   договора|           ||купленного добросовестным|

|купли-продажи  на  несуществующий|-----------/|покупателем. Обращение  в|

|объект недвижимости для получения|            |правоохранительные органы|

|займа (кредита).                 |            |потерпевших.             |

\---------------------------------/            \-------------------------/

Рекомендации

При проведении оценки имущества, принимаемого в качестве обеспечения по сделке, нежелательно использовать отчет, предоставленный заемщиком, т.к. существует большой риск подделки отчета.

В связи с этим, если гражданин или юридическое лицо принимает решение о выдаче займа под залог недвижимости, следует рекомендовать заемщику воспользоваться услугами оценочной компании, которая известна займодавцу.

Если все же заемщик воспользовался своей оценочной компанией, то, соответственно, надо установить эту компанию, а также получить подтверждение оценочной компании о проведении оценки соответствующего объекта недвижимости с выездом по месту нахождения имущества.

Займодавцам или покупателям недвижимости при выезде по местонахождению имущества следует рекомендовать не подходить формально к осмотру объектов. Необходимо пообщаться с должностными лицами в администрации сельского поселения, соседями по земельному участку и пр.

Дополнительно, до принятия решения о проведении сделки, надо запросить у продавца объектов недвижимости финансовые документы на объекты недвижимости, свидетельствующие о покупке недвижимости, или о затратах на постройку объекта недвижимости на земельном участке и т.п.

Если речь идет о большой сумме займа или стоимости недвижимости, не лишним будет запросить у заемщика копию технического плана и технического паспорта на объект недвижимости с целью проверки его достоверности в БТИ.

Кроме того, представляется целесообразным внесение изменений в действующее жилищное законодательство, в соответствии с чем сотрудники БТИ при подготовке технического плана и технического паспорта на новые объекты недвижимости обязаны будут направлять уведомления об этом в орган федеральной службы регистрации, кадастра и картографии с основными параметрами новых объектов.

Указанные обязательные уведомления, как минимум, будут дисциплинировать самих сотрудников БТИ, а также в большинстве случаев исключат возможность подделки технического плана и технического паспорта, с помощью которых может быть получен кадастровый паспорт на объект недвижимости и в последующем оформлено право собственности на несуществующую недвижимость.

Конечно же, можно рекомендовать проводить сделки с недвижимостью под контролем юристов, которые специализируются в области операций с недвижимостью.

Но, если стоимость услуг специалистов высока, то необходимо разбираться во всех тонкостях самим займодавцам или добросовестным покупателям для защиты своих имущественных интересов.

В. Алистархов,

эксперт по вопросам правового характера

"Жилищное право", N 9, сентябрь 2013 г.