Расчеты за коммунальные услуги в случае, если способ управления МКД не выбран (С.Н. Козырева, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 8, август 2013 г.)

Расчеты за коммунальные услуги в случае, если способ управления МКД не выбран

Настоящая статья представляет собой комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 30.10.2012 N 8714/12, посвященному вопросу об определении лица, обязанного оплачивать коммунальные услуги в доме, для которого так и не был выбран способ управления. В принципе, ответ очевиден: таковым является собственник помещения. Но все ли так просто, когда речь идет о помещениях государственного и муниципального жилищных фондов, в которых проживают граждане на различных основаниях?

Круг лиц, обязанных вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, описан в ст. 153 ЖК РФ. Среди них названы как собственники помещений, так и наниматели по договору социального найма и найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. В пункте 3 этой статьи дается немаловажное уточнение: до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут органы государственной власти и органы местного самоуправления соответственно или уполномоченные ими лица. Автоматически считается, что после заселения такое бремя возлагается на граждан-нанимателей.

В статье 155 ЖК РФ, посвященной порядку внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, говорится о получателях платы применительно к тому или иному способу управления МКД. Так, если дом находится в непосредственном управлении собственников помещений, собственники вносят плату в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 8). Если домом управляет УК (в том числе по договору, заключенному с ТСЖ), именно она получает плату как от собственников помещений, так и от нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п. 4 и 7). Если дом находится в управлении ТСЖ (без заключения договора с УК), платежи вносятся в порядке, установленном органами управления товарищества (п. 5 и 6). При этом ни слова не сказано о порядке внесения платы в ситуации, когда способ управления домом так и не был выбран и (или) реализован за время, прошедшее с введения в действие ЖК РФ.

Президиум ВАС в Постановлении N 8714/12 рассмотрел именно такую ситуацию. РСО, поставлявшая ресурс на ввод в дом, который так и не обрел способ управления в соответствии с ЖК РФ, предъявила иск к ОМСУ о взыскании стоимости электроэнергии. Суды в первых трех инстанциях удовлетворили его, несмотря на то что в помещениях муниципального жилфонда проживали наниматели, которые и являлись потребителями коммунальных услуг. Арбитры указали, что у нанимателей возникает обязанность по оплате коммунальных услуг только с момента заключения договора социального найма, найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, а доказательств заключения таких договоров представлено не было. Это послужило основанием для взыскания с ОМСУ в пользу РСО стоимости коммунального ресурса (см. Постановление ФАС ВСО от 29.03.2012 по делу N А58-1592/11). Основанием для передачи дела на пересмотр в порядке надзора явилось наличие различной судебной практики по данной категории дел, поскольку отдельные суды, опираясь на п. 3 ст. 153 ЖК РФ, отказывали РСО во взыскании с публичного собственника помещений платы за коммунальные услуги.

Обратите внимание, что выводы Президиума ВАС из Постановления N 8714/12 касаются лишь случая, когда не выбран способ управления домом (в нарушение закона ОМСУ не провел открытые конкурсы по отбору УК), вне зависимости от того, на каком основании граждане проживают в помещениях муниципального жилищного фонда.

Дело в том, что в силу ст. 155 ЖК РФ оплата гражданами коммунальных услуг допускается только при непосредственном управлении либо при принятии решения о прямых расчетах при условии выбора для управления домом УК или создания ТСЖ. Как подчеркнул Президиум ВАС, иные основания получения ресурсоснабжающей организацией платы от граждан жилищному законодательству неизвестны, так что порядок расчетов с такой организацией за поданные в многоквартирный жилой дом коммунальные ресурсы по смыслу п. 2 ст. 548 ГК РФ должен определяться положениями § 6 гл. 30 названного кодекса. Подробно регламентируя порядок оплаты коммунальных услуг применительно к различным способам управления многоквартирным домом, Жилищный кодекс прямо не разрешает вопрос о порядке оплаты указанных услуг гражданами, проживающими в неприватизированных жилых помещениях государственного и муниципального жилого фонда, в случаях, когда управляющая организация или иной способ управления в отношении таких домов в установленном порядке не определен.

К сведению. Действительно, многочисленная арбитражная практика, сложившаяся в период действия Прежних правил предоставления коммунальных услуг (особенно см. п. 7), свидетельствует о том, что единственной ситуацией, когда РСО вправе требовать от потребителей плату за коммунальные услуги, является непосредственное управление МКД (возможность оплаты коммунальных услуг напрямую РСО при принятии решения общим собранием такого права не дает). В иных случаях даже в отсутствие договорных отношений с исполнителем коммунальных услуг (УК, ТСЖ) именно последний должен оплачивать коммунальные ресурсы.

Отсутствие в ЖК РФ порядка внесения платы нанимателями в отсутствие выбранного в соответствии с настоящим кодексом способа управления домом в совокупности с п. 3 ст. 153 ЖК РФ (органы государственной власти и ОМСУ несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов) может быть истолковано как освобождение перечисленных органов, выступающих в гражданском обороте от имени собственников жилого фонда, от обязанности по оплате коммунальных услуг после заселения указанных помещений. Таким образом, РСО не могут требовать оплаты коммунальных ресурсов, поставленных в дом, ни от собственника помещений - публично-правового образования, ни от исполнителя коммунальных услуг, ведь способ управления домом не выбран.

Однако такое толкование противоречит общим положениям гражданского и жилищного законодательства, согласно которым собственник помещения несет бремя его содержания, в частности, он обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 210 ГК РФ, п. 3 ст. 30, пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ). Президиум ВАС считает, что неосуществление в установленном порядке управомоченными лицами выбора способа управления многоквартирным жилым домом и, следовательно, отсутствие исполнителя коммунальных услуг как контрагента ресурсоснабжающей организации не могут влиять на применение приведенных положений гражданского и жилищного законодательства, возлагающих на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества. Таким образом, в отношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не выбрана управляющая организация или не реализован иной предусмотренный действующим законодательством способ управления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично-правовое образование независимо от того, на каком основании (по договору аренды, найма или социального найма) граждане проживают или пользуются жилыми помещениями, расположенными в этих жилых домах.

Здесь нужно добавить, что по общему правилу именно собственник помещения является лицом, обязанным оплачивать жилищные и коммунальные услуги. Обязательство нанимателя вносить плату УК является исключением из общего правила, которое установлено ЖК РФ напрямую и действует только в определенных случаях: если выбран способ управления УК (органы управления ТСЖ вправе установить аналогичный порядок). Именно с этим положением связана норма п. 3 ст. 153 ЖК РФ о том, что собственники государственного и муниципального жилищных фондов несут обязательства только до заселения. Ранее на страницах журнала был озвучен вывод, что УК не вправе взыскивать с собственников помещений долги нанимателей по оплате коммунальных услуг, если иное не предусмотрено договорами между УК и собственниками*(1). Если же обязательство по внесению платы у нанимателей перед третьими лицами (РСО, УК, ТСЖ) не возникает, то, очевидно, по общему правилу оплачивать услуги должны собственники помещений.

Дополнительно отметим, что примененный Президиумом ВАС подход противоречит Новым правилам предоставления коммунальных услуг (далее - Новые правила), в связи с чем с 01.09.2012 рассмотренная проблема должна решаться иначе. Дело в том, что данным документом устранен имеющийся в законодательстве пробел по вопросу предоставления коммунальных услуг в случае, когда способ управления домом не выбран: исполнителем является РСО (пп. "б" п. 17). В силу п. 2 Новых правил под потребителем понимается лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в МКД, жилым домом, домовладением и потребляющее коммунальные услуги. Именно потребитель обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг (пп. "и" п. 34 Новых правил). Ввиду того, что п. 2 ст. 153 ЖК РФ провозглашена обязанность нанимателя вносить плату за коммунальные услуги с момента заключения договора социального найма, найма, именно наниматель обязан вносить плату исполнителю коммунальных услуг - РСО. Одновременно договором, содержащим условия о предоставлении коммунальных услуг*(2), может быть предусмотрено, что потребитель вносит плату наймодателю, который, в свою очередь, рассчитывается с РСО.

* * *

Если в МКД не выбран способ управления, коммунальные услуги, потребленные в жилых помещениях государственного и муниципального жилищных фондов, обязаны оплачивать в адрес РСО собственники таких помещений независимо от проживания в них граждан. Такой вывод актуален применительно к правоотношениям, возникшим до 01.09.2012. После этой даты даже в отсутствие выбранного способа управления домом исполнителем коммунальных услуг признается РСО, которая вправе требовать плату от потребителей, в том числе от нанимателей помещений, если иное не предусмотрено в договоре найма и договоре, заключенном между собственником помещения и РСО.

С.Н. Козырева,

эксперт журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 8, август 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Подробнее об этом см. статью М.О. Денисовой "Квартира не приватизирована. С кого взыскать плату за жилое помещение и коммунальные услуги?" (N 10, 2011).

*(2) А в случае с нанимателем это будут два договора: договор найма (пп. "а" п. 11) и договор холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), заключаемый собственником помещения - наймодателем с соответствующей РСО (пп. "в" п. 9).