Вопрос: Полученную мужем от государства квартиру (он воспитывался без родителей), мы приватизировали менее 3 лет назад на двоих (по 1/2), теперь хотим ее продать за 2,7 млн. руб. и сразу купить другую квартиру за 2,35 млн. руб. Как рассчитать налог, который нам придется заплатить? Имеем ли мы право на вычет, если продаем и сразу покупаем, т.е. дохода практически нет? Могу ли я рассчитывать на вычет, если не работаю и не получаю налогооблагаемый доход? (Правовед.RU, июнь 2013 г.)

Полученную мужем от государства квартиру (он воспитывался без родителей), мы приватизировали менее 3 лет назад на двоих (по 1/2), теперь хотим ее продать за 2,7 млн. руб. и сразу купить другую квартиру за 2,35 млн. руб. Как рассчитать налог, который нам придется заплатить? Имеем ли мы право на вычет, если продаем и сразу покупаем, т.е. дохода практически нет? Могу ли я рассчитывать на вычет, если не работаю и не получаю налогооблагаемый доход?

В соответствии с п. 3 ст. 210 Налогового кодекса РФ, при наличии у плательщика НДФЛ доходов, облагаемых по ставке 13%, налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в том числе, ст. 220 НК РФ.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, плательщик НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде (в календарном году - ст. 216 НК РФ) от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного этим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Однако при продаже приватизированной квартиры расходы на приобретение квартиры отсутствуют, и вы можете только применить вычет в сумме, полученной от продажи приватизированной квартиры, но не превышающей 1 млн. руб.

Например, если вы продали приватизированную квартиру за 2,7 млн. руб., то вы должны заплатить НДФЛ в сумме 221 тыс. руб., т.к. (2 700 000 - 1 000 000) х 13%.

Если же вы, например, продали приватизированную квартиру за 980 тыс. руб., то НДФЛ вы платить не должны, т.к. (980 000 - 980 000 ) х 13% = 0.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при покупке другой недвижимости вы имеете право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного этим подпунктом, не может превышать 2 млн. руб.

Например, если вы приобрели квартиру стоимостью 2 млн. руб. и более, то ваши доходы, облагаемые по ставке 13%, будут уменьшены на 2 млн. руб., т.е. в дальнейшем с суммы дохода 2 млн. руб. вы не будете платить НДФЛ.

Если же вы приобрели квартиру стоимостью меньше 2 млн. руб. (например, за 0,9 млн. руб.), то ваши доходы, облагаемые по ставке 13%, будут уменьшены на 0,9 млн. руб., т.е. в дальнейшем с суммы дохода 0,9 млн. руб. вы не будете платить НДФЛ.

Обратите внимание: имущественный вычет при приобретении квартиры, дома и т.д. предоставляется всего один раз. Также, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью (т.е. доход в календарном году меньше имущественного налогового вычета), остаток вычета может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

В вашей ситуации ("вы продаете и сразу покупаете, т.е. дохода практически нет") вы имеете право на вычет. Подав документы, вы вернете НДФЛ с продажи, а в будущем и оставшуюся сумму.

Необходимо заметить, что общая собственность на жилье может быть долевой или совместной (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Если супруги не заключали брачный договор, то приобретенное в браке жилье будет считаться их совместной собственностью (ст. 33, 34 Семейного кодекса РФ). В этом случае и муж, и жена будут иметь право на вычет независимо от того, на кого оформлен объект недвижимости и платежные документы (см. письмо Минфина России от 10.09.2012 N 03-04-05/7-1099). Это в полной мере относится и к ситуации, когда по каким-то причинам супруги оформляют долевую собственность на жилье. Каждый из них также будет иметь право на вычет по доле, владельцем которой по документам является другой супруг.

Брачным договором можно поменять законный режим собственности (п. 1 ст. 42 СК РФ), правда, брачные договоры заключают довольно редко.

С учетом названных вами цен, с продажи квартиры вам нужно заплатить НДФЛ в размере 110 500 руб., при покупке вы можете вернуть НДФЛ с 2 млн. руб. - 260 000 руб. Поскольку законом предусмотрен перенос остатка на следующие налоговые периоды, то сумма 149 500 руб. у вас останется и вы ее сможете вернуть, когда у вас появится налогооблагаемый доход.

Обязательно учтите один очень важный момент. Обе сделки должны быть оформлены в одном и том же году. Если вы продали квартиру в 2013 г. и получили свидетельство с отметкой "прекращено в 2013 г.", то соответствующий документ на новую квартиру вы должны получить также в 2013 г. (при договоре купли-продажи - свидетельство; при долевом участии в строительстве - акт приема-передачи). Если новую квартиру вы оформите уже в 2014 г., зачета имущественного вычета при продаже не будет.

Н. Коновалова

Л. Ермолаева

Правовед.RU

24 июня 2013 г.