Вопрос: В 2011 г. я купил по предварительному договору квартиру в новостройке, в 2013 г. оформил на нее через суд право собственности (договора купли-продажи не было) и собираюсь ее продать в этом же году. Если в предварительном договоре была указана цена 3,9 млн. руб., а продавать я буду за 5,5 млн. руб., и уменьшу сумму облагаемых налогом доходов на сумму документально подтвержденных расходов, то налоговая база составит 1,6 млн. руб. Распространяется ли это правило на случаи, когда покупка квартиры происходит не после, а до продажи? Имеет ли значение налоговый период покупки и продажи? Как изменится налоговая база, если я в этом же году куплю другую квартиру? (Правовед.RU, июль 2013 г.)

В 2011 г. я купил по предварительному договору квартиру в новостройке, в 2013 г. оформил на нее через суд право собственности (договора купли-продажи не было) и собираюсь ее продать в этом же году. Если в предварительном договоре была указана цена 3,9 млн. руб., а продавать я буду за 5,5 млн. руб., и уменьшу сумму облагаемых налогом доходов на сумму документально подтвержденных расходов, то налоговая база составит 1,6 млн. руб. Распространяется ли это правило на случаи, когда покупка квартиры происходит не после, а до продажи? Имеет ли значение налоговый период покупки и продажи? Как изменится налоговая база, если я в этом же году куплю другую квартиру?

Поскольку право собственности вы оформили только в 2013 г., то в собственности квартира будет менее 3 лет, что означает необходимость уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи.

Действительно, существует возможность уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов на покупку квартиры.

Налоговая база составит 5 500 000 - 3 900 000 = 1 600 000 руб.

Соответственно, сумма НДФЛ составит 1 600 000 х 13% = 208 000 руб.

Если вы продадите квартиру в 2013 г. (Росреестр зарегистрирует переход права в этом году), то не позднее 30 апреля 2014 г. вам нужно будет подать в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по НДФЛ, а также не позднее 15 июля 2014 года уплатить НДФЛ.

К налоговой декларации нужно будет приложить документы по приобретению (копию предварительного договора, оригиналы или копии квитанций/платежек, но с предъявлением оригиналов при подаче, свидетельство о государственной регистрации права, решение суда с печатью суда) и по продаже (договор, расписку/платежку).

Если вы не использовали свое право на имущественный вычет по приобретению, то можете еще заявить на него. Это можно сделать по уже приобретенной квартире, главное, чтобы продажа была в этом году.

В этом случае вы получите вычет в размере 2 000 000 руб., который закроет доход в сумме 1 600 000 руб. От вычета останется 400 000 руб., которые можно будет использовать позже при получении дохода.

Вам целесообразно обратиться в налоговую инспекцию, специалисты которой посмотрят все документы и смогут точно сказать, на что можно рассчитывать.

Если, продав одну квартиру, находившуюся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, он в том же налоговом периоде произведет государственную регистрацию права собственности на другую квартиру, то он имеет право использовать одновременно имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ (в соответствии с указанием Минфина России в письме от 19.04.2013 N 03-04-05/7-393).

Вместо использования имущественного налогового вычета с продажи квартиры вам выгоднее представить в налоговую документы, подтверждающие расходы по приобретению продаваемой квартиры.

Тогда в случае приобретения новой квартиры, общая сумма вычета составит:

((5 500 000 - 3 900 000 ) - 2 000 000) х 13% = -52 000 руб.

Таким образом, вы будете иметь право получить возврат НДФЛ на сумму 52 000 руб.

К. Жуков

Ю. Трифонова

Правовед.RU

15 июля 2013 г.