Вопрос: Женщиной заключен договор купли-продажи квартиры (продавец - юридическое лицо). Сособственниками приобретаемой квартиры являются ее дети, не достигшие 14 лет (малолетние). Оплата за квартиру производится после регистрации перехода права, соответственно, в договоре прописана ипотека в силу закона в пользу продавца. Требуется ли согласие органов опеки на регистрацию ипотеки в силу закона, если покупатели - несовершеннолетние лица (потребовал регистратор в Росреестре)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2013 г.)

Женщиной заключен договор купли-продажи квартиры (продавец - юридическое лицо). Сособственниками приобретаемой квартиры являются ее дети, не достигшие 14 лет (малолетние). Оплата за квартиру производится после регистрации перехода права, соответственно, в договоре прописана ипотека в силу закона в пользу продавца.

Требуется ли согласие органов опеки на регистрацию ипотеки в силу закона, если покупатели - несовершеннолетние лица (потребовал регистратор в Росреестре)?

В соответствии с п. 3 ст. 60 СК РФ право несовершеннолетнего ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст.ст. 26, 28 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 ст. 28 ГК РФ, могут совершать от их имени родители, усыновители или опекуны. Кроме того, п. 3 ст. 60 СК РФ предусмотрено, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного, а именно на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет, необходимо разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Так, в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе по передаче его в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Аналогичные нормы содержатся и в ст.ст. 20, 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (далее - Закон N 48-ФЗ). Данное правило прямо предусмотрено и в п. 2 ст. 74 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) в отношении ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан.

Залог недвижимого имущества, как обременение вещных прав собственника, подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 19 Закона N 102-ФЗ). Порядок государственной регистрации регламентирован Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), в котором содержится перечень документов, необходимых для осуществления такой регистрации (ст. 16 Закона N 122-ФЗ). В п. 5 раздела II Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20.07.2004 N 126, указано, что на государственную регистрацию, помимо предусмотренных Законом N 122-ФЗ документов, необходимых для ее проведения, представляется в числе прочих разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет.

Следовательно, по общему правилу, при обременении жилого помещения, находящегося в собственности несовершеннолетнего ребенка, ипотекой получение разрешения органа опеки и попечительства является обязательным. В этой связи смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.04.2012 N 49-В12-1.

Вместе с тем системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод, что получение разрешения органа опеки и попечительства необходимо только в том случае, если законные представители намерены совершить сделку по отчуждению (обременению) жилого помещения, которое уже находится в собственности несовершеннолетнего, либо если при покупке нового жилья используются средства от продажи квартиры, собственником (сособственником) которой являлся несовершеннолетний.

В рассматриваемой же ситуации мать малолетних детей не отчуждает, а приобретает квартиру в долевую собственность с использованием средств целевого займа (сертификата). Как следует из п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ, ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации, жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП. Таким образом, на основании заключаемого договора купли-продажи возникает ипотека в силу закона, которая не зависит от воли лиц, приобретающих квартиру. В подобной ситуации государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица (лиц), чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Иными словами, возникает ситуация, когда право собственности на имущество и залог этого имущества возникают в одно и то же время. Однако следует учитывать, что согласие на обременение ипотекой имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, в целях обеспечения соблюдения их законных имущественных прав должно быть получено перед совершением сделки (ст.ст. 28, 37 ГК РФ), то есть, когда у них в собственности ещё ничего нет. В связи с этим, мы считаем, что разрешение органа опеки и попечительства на передачу жилого помещения в залог в данном случае не требуется.

По нашему мнению, разрешение органа опеки и попечительства необходимо получать, если закладывается имеющийся объект (ипотека в силу договора) и если собственником этого объекта или его части является несовершеннолетний, а также если приобретается новый объект (ипотека в силу закона), но для приобретения объекта, с использованием ипотеки, продается другой объект, принадлежащий несовершеннолетнему (смотрите, например, решения Октябрьского районного суда г. Барнаула от 19 апреля 2012 г. по делу N 2-1218/12, Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 9 августа 2012 г. по делу N 2-645/12).

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может отличаться от мнения других специалистов. Рекомендуем Вам по данному вопросу обратиться за разъяснениями в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Ответ подготовил:

адвокат Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

9 сентября 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.