Комментарий к письму Минфина России от 24 июля 2013 г. N 03-04-05/29162 (Ю.С. Войтова, "Нормативные акты для бухгалтера", N 17, сентябрь 2013 г.)

Комментарий к письму Минфина России от 24 июля 2013 г. N 03-04-05/29162

Момент возникновения права собственности на жилье определяется днем его первоначальной государственной регистрации. Дальнейшая перерегистрация долей собственности не изменяет день возникновения первоначального права. Специалисты Минфина России разъяснили этот вопрос в письме от 24.07.2013 N 03-04-05/29162. Вывод финансового министерства основан на положениях гражданского законодательства. Так, из положений статьи 235 Гражданского кодекса РФ следует, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет прекращения права собственности на указанное имущество. Несмотря на то, что на основании статьи 131 Гражданского кодекса РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

То есть, владея частью квартиры и выкупив оставшуюся часть, срок владения определяется с даты возникновения права собственности на первую из частей. Таким образом, если с момента приобретения первой доли прошло больше трех лет, то при продаже квартиры доход освобождается от НДФЛ.

НДФЛ: объект обложения

С вопросом в финансовое министерство обратилась женщина, которая после развода получила 4/5 доли в праве собственности на квартиру. Свидетельство о регистрации права собственности на 4/5 доли квартиры она получила в 2010 году. Оставшуюся 1/5 доли в праве собственности выкупила у бывшего супруга в 2012 году. В 2013 году женщина продала квартиру. Отсюда следует вопрос: имеет ли право данное физическое лицо получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в этом случае?

Вопрос связан с тем, что не облагаются НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Налоговая база

При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Налогового кодекса РФ. Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу (п. 1 ст. 210 НК РФ).

Стандартная налоговая ставка по НДФЛ составляет 13 процентов. Для доходов, в отношении которых предусмотрена такая ставка, налоговая база определяется как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218-221 Налогового кодекса РФ. Одним из видов таких вычетов по НДФЛ являются имущественные налоговые вычеты.

Имущественные налоговые вычеты

При определении размера базы по НДФЛ физлицо имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

1) В суммах, полученных за календарный год от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе. Условием для получения вычета является право собственности на это имущество сроком менее трех лет. Размер вычета ограничен суммой в 1 миллион рублей. Размер вычета для другого имущества не должен превышать 250 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета физлицо может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. При условии, что расходы связаны с получением этих доходов.

1.1) В размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.

2) В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на:

- новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или долей в них;

- погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или долей в них;

- погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или долей в них. При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или долей в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

Общий размер имущественного вычета, предусмотренного вторым подпунктом, не может превышать 2 миллионов рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов.

Если за календарный год имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток можно перенести на последующие налоговые периоды до полного его использования. Повторное предоставление налогоплательщику такого вычета не допускается.

Обратите внимание: с 1 января 2014 года имущественный вычет по НДФЛ на погашение процентов будет ограничен суммой в 3 миллиона рублей.

Ю.С. Войтова,

эксперт по налогам

"Нормативные акты для бухгалтера", N 17, сентябрь 2013 г.