Вопрос: Собственник подвала (договор купли-продажи от 15.02.2012, до этого был в собственности у некого ФГУП по договору купли продажи от 26.01.2006 у СГУП по продаже имущества города Москвы) нашего многоквартирного дома строит мини-гостиницу (проходная, общая кухня, 30 ящиков для личных вещей, в маленьких комнатах - 15 двухъярусных кроватей с постельным бельем), несмотря на активные возражения жильцов дома. В 2003 г. подвал распоряжением префекта был переведен из статуса "техническое помещение " в статус "нежилое помещение", в результате чего владельцы квартир лишились части своего коллективного имущества. Жильцы писали жалобу в прокуратуру, ГУП ДЕЗ, правительство Москвы... (Правовед.RU, февраль 2012 г.)

Собственник подвала (договор купли-продажи от 15.02.2012, до этого был в собственности у некого ФГУП по договору купли продажи от 26.01.2006 у СГУП по продаже имущества города Москвы) нашего многоквартирного дома строит мини-гостиницу (проходная, общая кухня, 30 ящиков для личных вещей, в маленьких комнатах - 15 двухъярусных кроватей с постельным бельем), несмотря на активные возражения жильцов дома. В 2003 г. подвал распоряжением префекта был переведен из статуса "техническое помещение " в статус "нежилое помещение", в результате чего владельцы квартир лишились части своего коллективного имущества. Жильцы писали жалобу в прокуратуру, ГУП ДЕЗ, правительство Москвы, администрацию президента. Ответы были практически одинаковыми: либо о направлении поручения нижестоящим организациям, либо о том, что обследовать нежилое помещение не представляется возможным ввиду отъезда собственника.

Что могут предпринять жильцы дома, чтобы не допустить появления мини-гостиницы, которая существенно ухудшит их качество жизни и стоимость их жилья? Является ли законным перевод подвала из статуса "техническое помещение" в статус "нежилое помещение", если на момент этого перевода квартиры уже были приватизированы, а перевод был совершен без уведомления жильцов? Можно ли сейчас оспорить право собственности текущего владельца подвала? Законно ли размещение гостиницы в подвале многоквартирного дома?

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Таким образом, перевод подвала из статуса технический в статус нежилой могло быть осуществлено в случае, если он на деле не являлся техническим, т.е. не отвечал требованиям приведенной нормы ЖК РФ и техническим документам. Следовательно, если он не являлся общим имуществом жильцов, то, соответственно, согласия жильцов на его отчуждение не требовалось.

Для более точного ответа необходимо смотреть техническую документацию на подвал. Она потребуется и для того, чтобы выяснить, можно ли оспорить право собственности текущего владельца подвала. Если он не являлся общим имуществом, то оспорить право собственности на него нельзя.

При размещении гостиницы в подвале вашего дома владельцем должны быть соблюдены требования пожарной, санитарно-эпидемиологической безопасности, иные требования закона. Убедиться в соблюдении требований к размещению гостиницы можно, только написав обращения в соответствующие инстанции - Госпожнадзор, Санэпидемнадзор, администрацию района. Сделать это жильцы дома могут в любое время.

Предотвратить запуск гостиницы либо вообще закрыть ее можно только в случае, если владельцем нарушены требования законодательства к размещению гостиницы. Добиться этого можно только обращаясь с жалобами в соответствующие органы с целью выявления нарушений со стороны владельца гостиницы.

Без исследования всех обстоятельств дела трудно ответить на вопрос о законности перевода подвала из одного статуса в другой. Законность такого перевода можно проверить в судебном порядке путем обжалования распоряжения префекта СЗАО. Если суд признает незаконным это распоряжение префекта, то все действия по реконструкции подвала будут считаться незаконными без согласия всех собственников дома.

Право собственности текущего собственника оспорить можно попытаться в судебном порядке. Но пока по сложившейся судебной практике, например в Санкт-Петербурге, суды в своих решениях отказывают жильцам в таком обжаловании.

В законодательстве нет запретов на размещение гостиницы в подвале жилого дома. Но при детальных проверках можно будет выявить какие-нибудь нарушения (противопожарной безопасности, санитарных правил, и т.д.).

Вам необходимо писать жалобы во все инстанции:

- в жилищную инспекцию (незаконная перепланировка или реконструкция);

- в прокуратуру (незаконное распоряжение префекта);

- в Роспотребнадзор (по санитарным нарушениям);

- в мэрию города (по незаконности вынесенного распоряжения префекта);

- в пожарный надзор (нарушения противопожарной безопасности);

- в межведомственную комиссию (орган, надзирающий за незаконной перепланировкой).

Если эффекта от таких жалоб не будет, то нужно обращаться в суд.

Правоотношения сторон, вытекающие из произведенной собственником жилого помещения самовольной перепланировки подвала, регулируются положениями ст. 26, 29, 36, 40 Жилищного кодекса РФ, устанавливающими порядок переустройства и перепланировки жилых помещений и правовые последствия, возникающие в результате незаконно произведенной перепланировки.

Согласно части 5 ст. 29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении собственника принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения.

Пункт 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ предусматривает в случае, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Согласно ст. 293 Гражданского кодекса РФ, использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь в установленном порядке принудительное изъятие у собственника имущества (ст. 235 ГК РФ). Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, может последовать (с соблюдением установленных условий и порядка) продажа этого жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Таким образом, в связи с не решением проблемы с незаконной перепланировкой, администрация может требовать в судебном порядке продажи с публичных торгов нежилого помещения либо требовать привести подвал в первоначальное положение.

В судебной практике есть прецеденты по принуждения застройщиков привести реконструируемые помещения в первоначальное положение.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция любого объекта должны вестись при наличии разрешения на строительство и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Положениями пп. 6 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена обязанность согласовать реконструкцию объекта капитального строительства со всеми его правообладателями.

По вопросам соблюдения строительных норм при проведении реконструкции, переоборудования и т.п. в помещении подвала вашего дома можно обратиться в Архитектурный надзор, согласование с которым владелец обязан был провести до начала таких работ.

О судебной перспективы сложно судить без знакомства с документами.

Согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ, перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством РФ порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение является жилым - технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

При этом согласно п. 10 этой же статьи при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (ст. 24).

Поэтому, если собственник подвала (именно того помещения, которое находится в его собственности и не является общей собственностью жильцов многоквартирного дома) желает перевести это помещение из нежилого в жилое, он обязан собрать все указанные документы и представить их в соответствующий орган местного самоуправления, который и может принять решение о переводе помещения в такую "гостиницу". Поэтому вы можете обратиться в соответствующий орган администрации за информации о решении в таком переводе. Если такого решения нет, то действия собственника подвального помещения незаконны и жилищная инспекция может привлечь его ответственности, обязав устранить нарушения переустройства и перепланировки. Если перевод будет законен, то обязать устранить нарушения в пользовании таким имуществом можно только при обнаружении таких нарушений.

Из недавней практики можно познакомиться с постановлением Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 09.10.2012 N 5377/12 пор аналогичной теме.

Пленум ВАС РФ в п. 1-3 постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснил, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Поскольку наружные стены здания, являясь ограждающими несущими конструкциями, принадлежат всем собственникам помещений в здании, реконструкция здания путем пристройки к нему дополнительных помещений и изменение конструктивных особенностей внешних стен затрагивает права и законные интересы всех собственников объекта капитального строительства.

Выдача разрешения на реконструкцию без согласия одного из правообладателей объекта капитального строительства нарушает требования п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Восстановление нарушенного права в данном случае возможно путем предъявления требования о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права общей долевой собственности собственников помещений в здании.

В вашем случае целесообразно инициировать проверки по соблюдению санитарных, строительных, пожарных и иных норм при устройстве гостиницы, а также по соблюдению норм действующего законодательства при осуществлении деятельности данной гостиницей, направлять требования в прокуратуру, Роспотребнадзор, администрацию города, причем лучше коллективно.

М. Кожевникова

А. Куликов

М. Дружкин

Правовед.RU

6 февраля 2012 г.