Вопрос: Многоквартирный дом сдан застройщиком в эксплуатацию. Гражданин, участвовавший в долевом строительстве многоквартирного дома, постоянно проживает в квартире, переданной ему застройщиком по окончании строительства (имеется договор на участие в долевом строительстве и подписанный передаточный акт). Свидетельства о зарегистрированном праве собственности на квартиру пока нет. Может ли факт отсутствия у гражданина зарегистрированного права собственности на квартиру при наличии договора на участие в долевом строительстве и передаточного акта служить основанием для отказа в регистрации по месту его фактического проживания? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2013 г.)

Многоквартирный дом сдан застройщиком в эксплуатацию. Гражданин, участвовавший в долевом строительстве многоквартирного дома, постоянно проживает в квартире, переданной ему застройщиком по окончании строительства (имеется договор на участие в долевом строительстве и подписанный передаточный акт). Свидетельства о зарегистрированном праве собственности на квартиру пока нет.

Может ли факт отсутствия у гражданина зарегистрированного права собственности на квартиру при наличии договора на участие в долевом строительстве и передаточного акта служить основанием для отказа в регистрации по месту его фактического проживания?

Ответить однозначно на Ваш вопрос мы не можем. Объясним почему.

Частью 2 ст. 3 Закона РФ "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выборе места пребывания и жительства в пределах РФ" N 5242-1 от 25.06.1993 (далее - Закон N 5242-1) установлена обязанность граждан РФ регистрироваться по месту пребывания (временная регистрация) и по месту жительства (постоянная регистрация) в пределах Российской Федерации. За проживание по месту жительства или по месту пребывания гражданина Российской Федерации без регистрации по месту пребывания или по месту жительства ч. 1 ст. 19.15 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде наложения административного штрафа в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч пятисот рублей. Однако регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных законодательством РФ (ч. 2 ст. 3 Закона N 5242-1).

Согласно ст. 6 Закона N 5242-1, п. 16 Правил регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (далее - Правила), с заявлением о регистрации по месту жительства гражданин обязан обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства. Регистрации по месту пребывания подлежат граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок свыше 90 дней (п. 9 Правил). Однако для регистрации как по месту пребывания, так и по месту жительства наряду с документом, удостоверяющим личность, и соответствующим заявлением гражданин должен представить документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении*(1) или для вселения в жилое помещение (п. 16 Правил). К основаниям для вселения ст. 6 Закона N 5242-1 причисляет договор социального найма, договор найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, прошедшие государственную регистрацию договор или иной документ, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, свидетельство о государственной регистрации права либо иной документ. В п. 26.1 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденного приказом ФМС от 11.09.2012 N 288 (далее - Административный регламент), основаниями вселения названы заявление лица (лиц), предоставившего гражданину жилое помещение, договор, свидетельство о государственной регистрации права (права собственности на жилое помещение), решение суда о признании права пользования жилым помещением либо иной документ или его надлежащим образом заверенная копия, подтверждающие наличие права пользования жилым помещением.

Приведенные нормы свидетельствуют о том, что регистрация гражданина по месту пребывания или месту жительства обусловлена наличием у него жилищных прав в отношении жилых помещений, где он проживает временно (место пребывания) либо постоянно или преимущественно (место жительства). Аналогичное мнение высказывает Верховный суд РФ в своем решении от 27.08.2003 N ГКПИ03-894. По нашему мнению, из перечня документов, которые представляются при регистрации по месту пребывания или по месту жительства, однозначно не следует необходимость наличия зарегистрированного права собственности на соответствующее жилое помещение. Гражданин должен представить лишь документ, подтверждающий законность его проживания или вселения в жилое помещение.

В рассматриваемой ситуации, как мы поняли, гражданин, участвовавший в долевом строительстве многоквартирного дома, постоянно проживает в жилом помещении, переданном ему застройщиком по окончании строительства.

Из содержания ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) следует, что у участника долевого строительства многоквартирного дома право владения и пользования жилым помещением возникает с момента передачи ему объекта инвестирования застройщиком и принятия его участником долевого строительства, что оформляется передаточным актом или иным документом о передаче. Данный факт фиксирует исполнение обязательства как со стороны застройщика, так и со стороны участника (п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ). Как следствие, у застройщика возникает обязанность по содержанию такого объекта и внесению коммунальных платежей (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). На него переходит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). С этого момента дольщик приобретает право на получение имущественного налогового вычета (абз. 22 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Поэтому очевидно, что после подписания передаточного акта участник долевого строительства является законным владельцем переданной ему квартиры. Заметим, что закон не связывает исполнение обязательства застройщиком с государственной регистрацией права участника долевого строительства на объект.

Надлежит также учитывать, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ), которое представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 ГрК РФ). Из чего явствует, что указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также, возможность передачи объекта в качестве жилого помещения*(2) участникам договоров на участие в долевом строительстве.

Таким образом, с даты подписания передаточного акта дольщик становится законным владельцем квартиры и может ею пользоваться. Поскольку квартира используется гражданином в качестве места жительства или временного пребывания, он обязан зарегистрироваться на основании уже упомянутой нами нормы (ч. 2 ст. 3 Закона N 5242-1).

Факт отсутствия зарегистрированного права собственности на данный объект при наличии документов, являющихся основанием для приобретения права владения и пользования гражданином жилым помещением, на наш взгляд, не может служить основанием для отказа в регистрации по месту его фактического проживания, так как регистрация носит лишь уведомительный характер.

Вместе с тем территориальные органы ФМС России чаще всего отказывают гражданам в регистрации по месту жительства при непредоставлении свидетельства о праве собственности на жилое помещение, ссылаясь на то, что в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права владения и распоряжения недвижимым имуществом (с подобным обоснованием можно ознакомиться, в частности, на официальном сайте ФМС России: http://www.fms.gov.ru/treatment/review/list.php?ID=897).

Следует согласиться, что действительно для совершения сделок с жилым помещением, равно как и с другой недвижимостью, необходимо наличие зарегистрированного права собственности на этот объект, поскольку права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, ст. 219 ГК РФ). На это обращено внимание и в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Однако регистрация по месту жительства не означает акта распоряжения имуществом, а представляет собой административный учет граждан, носящий уведомительный характер, которая осуществляется в целях обеспечения необходимых условий для реализации ими прав и свобод, а также исполнения обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом (ст. 3 Закона N 5242-1). Соответственно, ни Закон N 5242-1, ни Правила не содержат оснований для отказа в регистрации по месту жительства*(3) граждан. Необходимым условием признания конкретного места нахождения гражданина РФ местом его жительства является факт проживания гражданина в помещении, отвечающим признакам жилого помещения, на законных основаниях (п. 3 Правил). То обстоятельство, что право собственности дольщика не зарегистрировано в ЕГРП не означает, что он не может проживать в этом жилом помещении или что он вселился незаконно. У участника долевого строительства имеются документы (передаточный акт, договор долевого участия, прошедший государственную регистрацию), как раз подтверждающие правомерность такого вселения.

Данный вывод согласуется и с правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в постановлении от 02.02.1998 N 4-П, которым признаны несоответствующими Конституции РФ п.п. 12 и 21 Правил, предусматривающие основания отказа в регистрации по месту пребывания и по месту жительства.

В данном постановлении Конституционный Суд РФ указал, что Закон N 5242-1 не возлагает на органы, производящие регистрацию, проверку подлинности представляемых гражданином документов, их надлежащего оформления, обоснованности выдачи ордера, соответствия заключенного договора нормативным актам и т.д.

Иное означало бы неправомерное вторжение органов исполнительной власти и других органов регистрационного учета в сферу гражданских, жилищных, семейных и иных правоотношений. При этом регистрация неправомерно использовалась бы для установления системы контроля за законностью реализации прав и обязанностей граждан в различных сферах, а отказ в регистрации служил бы средством предупреждения и выступал в качестве меры ответственности в связи с незаконной реализацией прав, что Законом не установлено и не соответствует конституционному смыслу института регистрации.

Механизм использования такого правового средства, как регистрация, не должен служить целям, не совместимым с ее уведомительным характером, поскольку иное приводит к чрезмерному ограничению прав и свобод граждан в области гражданских, жилищных, семейных и иных правоотношений.

Подчеркнем, что сказанное является нашим экспертным мнением. Официальных разъяснений по данному вопросу нет, судебная практика противоречива. В судебных решениях, которые нам удалось обнаружить, помимо отсутствия сведений о зарегистрированном праве собственности у дольщика, имели место и иные препятствия для регистрации его по месту жительства, например, несовпадение адреса жилого помещения (смотрите решение Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 06.06.2012 по делу N 2-3168/12), отсутствие разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (смотрите решение Октябрьского районного суда г. Самары от 25.01.2010 по делу N 2-728/10, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://oktyabrsky.sam.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=296&cl=1 ). Также встречаются судебные решения, в которых признаются незаконными отказы территориальных органов ФМС в регистрации граждан по месту жительства (месту пребывания) на том основании, что у них отсутствует зарегистрированное право собственности на объект недвижимости (смотрите, например, решения Инзенского районного суда Ульяновской области от 09.04.2010, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://inzenskiy.uln.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=394&cl=1, Надеждинского районного суда Приморского края от 07.04.2008, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://nadezhdensky.prm.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=64&cl= 1). В постановлении ФАС Поволжского округа от 11.04.2013 N Ф06-1964/13 по делу N А55-6250/2009 упоминается, что гражданин - участник долевого строительства был зарегистрирован по месту жительства до признания его права собственности на жилое помещение в судебном порядке на том основании, что объект долевого строительства был передан ему по акту приема-передачи и имелось разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Поэтому вряд ли уместно говорить о сложившейся судебной практике по данному вопросу. Кроме того, следует учитывать, что решения судов принимаются в каждом конкретном случае на основе исследования всех обстоятельств дела, а обстоятельства найденных нами дел в значительной степени различаются.

Ответ подготовил:

адвокат Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

17 сентября 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В качестве таковых названы: договоры найма (поднайма), социального найма жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение. Такой же перечень содержится и в п. 25.1 Административного регламента.

*(2) В силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания, отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

*(3) Местом жительства для целей регистрационного учета является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (п. 3 Правил).