Вопрос: Медицинская организация является собственником нежилых помещений на первом этаже многоквартирного дома в г. Санкт-Петербурге. На дворовой стороне фасада несколько лет назад (в 1999 году) были размещены кондиционеры в количестве двух штук. Недавно в адрес организации от совета дома поступила претензия о нарушении порядка использования общего имущества дома, так как отсутствует решение общего собрания собственников помещений в доме на размещение указанных кондиционеров на фасаде, в связи с этим нарушены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства N 491 от 13.08.2006). Законна ли претензия совета дома? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2013 г.)

Медицинская организация является собственником нежилых помещений на первом этаже многоквартирного дома (далее - дом) в г. Санкт-Петербурге. На дворовой стороне фасада несколько лет назад (в 1999 году) были размещены кондиционеры в количестве двух штук. Недавно в адрес организации от совета дома поступила претензия о нарушении порядка использования общего имущества дома (предусмотренного положениями ст. 44 Жилищного кодекса РФ), так как отсутствует решение общего собрания собственников помещений в доме на размещение указанных кондиционеров на фасаде, в связи с этим нарушены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства N 491 от 13.08.2006).

Законна ли претензия совета дома?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Претензия совета дома не основана на законе, поскольку на момент установки кондиционеров жилищное законодательство не содержало нормы о согласовании с собственниками помещений использования общего имущества дома.

Обоснование вывода:

Согласно п.п. 1, 2, 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. То есть фасад многоквартирного дома относится к общему имуществу.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Следовательно, если бы кондиционеры устанавливались после вступления в силу Жилищного кодекса РФ, то для их размещения на стене жилого дома необходимо было получить согласие домовладельцев. Однако в рассматриваемой ситуации кондиционеры были установлены на фасаде дома в 1999 году, то есть до введения в действие ЖК РФ. Жилищный кодекс РСФСР (1983 г.), действующий до 1 марта 2005 года, не содержал нормы о согласовании с собственниками помещений использования общего имущества многоквартирного дома. Не регулировались эти отношения в 1999 году нормами законодательства, принятыми уполномоченными органами власти Санкт-Петербурга*(1).

В силу ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Вопросы практического применения жилищного законодательства во времени разъяснены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14, в п. 5 которого указано, что ч. 2 ст. 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным правоотношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Жилищный кодекс РФ не содержит норм, допускающих применение положений ст.ст. 36, 44 и 161.1 к отношениям по использованию общего имущества дома, возникшим в 1999 году.

Таким образом, установка кондиционеров на фасаде дома произведена в то время, когда на это не требовалось согласия собственников помещений в доме. Соответственно, к данным отношениям не могут применяться правила, установленные ст.ст. 36, 44 ЖК РФ, о пользовании общим имуществом дома (смотрите, например, решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 11.02.2011 по делу N 2-459/2011, с которым можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru/).

Если кондиционеры установлены с соблюдением технических норм и правил, имеются согласования, разрешения органов власти, договоры, акты выполненных работ и т.п., то данные обстоятельства будут свидетельствовать о правомерности такой установки.

К сведению:

В настоящее время отношения по установке кондиционеров на фасадов домов в Санкт-Петербурге регулируются Правилами содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 N 1135. Мы считаем, что требования данного документа должны быть соблюдены и в том случае, если кондиционеры были установлены ранее вступления его в действие.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

26 сентября 2013 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 23.03.1994 N 280-р "Об утверждении правил благоустройства, обеспечения чистоты и порядка в Санкт-Петербурге и на территориях, подчиненных Санкт-Петербургу".