Вопрос: ЖСК является застройщиком многоквартирного дома. Проектом предусмотрены парковочные места в цокольном этаже дома и нежилые помещения на первом этаже дома. ЖСК принимает в кооператив членов-пайщиков: пайщики N 1 вступают в ЖСК в целях приобретения ими в собственность квартир в доме; пайщики N 2 вступают с целью приобретения в собственность жилого помещения, а также в общую долевую собственность парковочных мест в цокольном этаже дома; пайщики N 3 - в целях приобретения ими в собственность нежилых помещений в строящемся доме. Не откажут ли пайщикам N 2 и N 3 в государственной регистрации права собственности на парковочные места и нежилые помещения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2013 г.)

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) является застройщиком многоквартирного дома. Проектом предусмотрены парковочные места в цокольном этаже дома и нежилые помещения (офисы) на первом этаже дома. ЖСК принимает в кооператив членов-пайщиков: пайщики N 1 вступают в ЖСК в целях приобретения ими в собственность квартир в строящемся доме; пайщики N 2 вступают с целью приобретения в собственность жилого помещения, а также в общую долевую собственность парковочных мест в цокольном этаже дома; пайщики N 3 - в целях приобретения ими в собственность нежилых помещений в строящемся доме.

По окончании строительства планируется передать все жилые и нежилые помещения и парковочные места в собственность пайщикам и ликвидировать ЖСК (без реорганизации в ТСЖ).

Не откажут ли пайщикам N 2 и N 3 в государственной регистрации права собственности на парковочные места и нежилые помещения на основании справок о полной выплате паевого взноса, ведь ст. 129 ЖК РФ предусматривает, что право собственности у члена ЖСК возникает после полной оплаты пая на жилые помещения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Законодательство не содержит каких-либо ограничений на приобретение членами жилищно-строительного кооператива права собственности (доли в праве собственности) на нежилые помещения в многоквартирном доме, включая парковочные места для хранения автомобилей, в соответствии с размером паевого взноса.

Обоснование вывода:

1. В соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении или строительстве многоквартирного дома, его реконструкции и последующем содержании.

Согласно ч. 4 ст. 110 ЖК РФ, ст. 116 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) жилищно-строительные кооперативы (далее - ЖСК) являются потребительскими кооперативами, объединяющими имущественные паевые взносы его членов, и отнесены к некоммерческим организациям. В отношении жилищных кооперативов их участники имеют обязательственные права (п. 2 ст. 48 ГК РФ).

В п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 129 ЖК РФ установлен специальный способ приобретения права собственности членами жилищного кооператива на квартиру и иное помещение (далее - помещение) как полное внесение своего паевого взноса. Заметим, что речь идет не только о жилых помещениях, но и иных помещениях, которые жилыми не являются*(1). Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из жилых помещений, нежилых помещений, помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений (общее имущество многоквартирного дома). Поэтому собственнику квартиры, комнаты, нежилого помещения одновременно принадлежит и доля в праве собственности на общее имущество в размере, пропорциональном площади квартиры к общей площади помещений в многоквартирном доме (ст. 289 ГК РФ). В этой связи смотрите п.п. 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество".

По смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ, подп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение. То есть право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое помещение (подвальное, чердачное и т.п.), а лишь на те, которые предназначены для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в нем могут быть и иные нежилые помещения, которые предопределены для автономного использования, являются недвижимыми вещами и самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима общего имущества многоквартирного дома (смотрите п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О).

Таким образом, если встроенная автостоянка в цокольном этаже многоквартирного дома и иные нежилые помещения будут сформированы в документах технического, инвентаризационного учета как самостоятельные объекты недвижимости, в целях, не связанных с обслуживанием жилых и иных помещений, то эти помещения к общедомовому имуществу относиться не будут. Следовательно, такие нежилые помещения после ввода их в эксплуатацию застройщиком, передаются в собственность пайщиков, участвующих в инвестировании строительства данных объектов, на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ. Законодательство не содержит каких-либо ограничений на приобретение членом ЖСК права собственности (доли в праве собственности) на нежилое помещение в многоквартирном доме в соответствии с размером паевого взноса. Данный вывод подтверждается многочисленной судебной практикой. Смотрите, к примеру, определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.01.2013 N 33-312, решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского Края от 12.08.2013 г. по делу N 2-2146-13, кассационное определение Саратовского областного суда от 26.05.2011 г. по делу N 33-2714/2011, с которыми можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru/. Главное, чтобы право возведения этих объектов было зафиксировано в уставе ЖСК и одобрено общим собранием его членов.

2. Возможность государственной регистрации пайщиками права собственности на парковочные места во встроенной в многоквартирный дом автостоянке оценивается правоприменителями по-разному. Суть проблемы заключается в том, можно ли парковочное машиноместо считать самостоятельным объектом недвижимости. Отдельные суды такую возможность не отрицают (смотрите постановление ФАС Московского округа от 30.07.2008 N КГ-А40/4518-08-1,2, заочное решение Мытищинского городского суда (Московская область) от 30.07.2013 по делу N 2-3125/13, с которым можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru/). Так, например, Коминтерновский районный суд г. Воронежа признал отказ в государственной регистрации права собственности на машиноместо незаконным, мотивируя свою позицию тем, что в отношении данного объекта изготовлен кадастровый паспорт помещения, в котором отражены все характеристики, позволяющие отличить его как объект недвижимости. Согласно техническому учету и инвентаризации машиноместо является частью помещения (паркинга), предназначено для постоянного хранения единицы автотранспорта в пределах границ машиноместа, не имеет физических границ, но выделено в составе помещения паркинга при помощи условных единиц, в месте его расположения отсутствуют инженерные коммуникации, которые являются общим имуществом жильцов жилого дома. Таким образом, органы, осуществляющие учет недвижимого имущества, определяют машиноместо в качестве части нежилых помещений. И на этом основании суд обязал регистрирующий орган зарегистрировать право собственности на машиноместо в помещении подвала многоквартирного дома (смотрите решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21.11.2011 N 2-2814/11, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://actoscope.com/cfo/voronezhobl/kominternovky-vrn/gr/1/o-priznanizak onnymi-dyayst21112011-4095601/).

Исходя из этого, можно заключить, что при представлении в регистрирующий орган кадастрового паспорта машиноместа как нежилого помещения или части такого помещения и правоустанавливающих документов на него, в соответствии с требованиями действующего законодательства, осуществление государственной регистрации права собственности на такое машиноместо возможно.

Другие суды придерживаются противоположной точки зрения, объясняя это тем, что сам факт нанесения краской на покрытие пола линии разметки не будет свидетельствовать о том, что машиноместо является индивидуально-определенной вещью (объектом гражданских прав), право на которую может быть зарегистрировано (смотрите постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 N 14АП-9186/2010). Другими словами, в ситуации, когда машиноместо не имеет пространственных границ, оно не обладает признаками недвижимого имущества. Объектом недвижимости в этом случае будет автостоянка в целом (нежилое помещение для хранения автомобилей), как совокупность парковочных мест.

Как разъясняет Минэкономразвития России, если машиноместо отвечает требованиям изолированности и обособлено от других помещений в здании или сооружении, оно может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении*(2). Государственная регистрация прав на машиноместо осуществляется на основании документов, указанных в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", включая кадастровый паспорт такого помещения. Если машиноместо не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу, государственной регистрации подлежит доля в праве собственности, соответствующая данному машиноместу (смотрите письмо Минэкономразвития РФ от 09.06.2011 N Д23-2475).

Таким образом, в подобной ситуации у пайщика может возникнуть только право собственности на долю в праве общей долевой собственности на автостоянку в целом (смотрите, например, решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2013 по делу N А56-5026/2013). Поэтому при определении юридической судьбы такого машиноместа пайщикам надлежит учитывать требования ст. 246 ГК РФ, в которой прописано, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественной покупки, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

20 сентября 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Отметим, что приведенные нормы не связывают возникновение права собственности на помещение с государственной регистрацией прав на недвижимость. Последующая государственная регистрация лишь подтверждает факт приобретения права собственности на указанный объект недвижимости. Право собственности по указанному основанию возникает независимо от государственной регистрации прав на указанные объекты. Данная правовая позиция находит свое подтверждение в сложившейся судебной практике (п. 11 Постановления Пленумов ВС И ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, определение Ленинградского областного суда от 17.01.2013 по делу N 33а-202/2013).

*(2) В соответствии с п. 3.1 Свода правил СП 113.13330.2012 "СНиП 21-02-99. Стоянки автомобилей", утвержденного приказом Минрегионразвития РФ от 29.12.2011 N 635/9 (далее - СНиП 21-02-99), под автостоянкой понимается здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная только для хранения (стоянки) легковых автомобилей и других мототранспортных средств. При этом хранение автомобилей может осуществляться как в отдельных боксах, выезд из которых осуществляется непосредственно наружу или на внутренний проезд (п. 3.17 СНиП 21-02-99), так и в общем зале с выездом на общий внутренний проезд (п. 3.18 СНиП 21-02-99).