Вопрос: ТСЖ создано при объединении нескольких МКД. Вправе ли органы управления товарищества устанавливать различные размеры платы за содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений в разных МКД? ("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 9, сентябрь 2013 г.)

ТСЖ создано при объединении нескольких МКД. Вправе ли органы управления товарищества устанавливать различные размеры платы за содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений в разных МКД?

Ввиду того, что каждый МКД рассматривается как самостоятельный объект управления, размер платы за содержание и ремонт для собственников помещений в каждом доме может быть различным.

Обоснование. Жилищное законодательство не содержит норм, которые устанавливали бы особенности определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества (обязательных взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества) в товариществе, объединяющем собственников помещений в нескольких МКД. Общее правило таково. Товарищество утверждает смету расходов исходя из потребностей в проведении тех или иных мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества и в целом по управлению домом. Доходная часть формируется исходя из платежей собственников, размер платежа каждого собственника пропорционален доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД (п. 2 ст. 39, п. 8 ст. 156 ЖК РФ, п. 33 Правил содержания общего имущества). В расходной части помимо затрат непосредственно по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в МКД фигурируют затраты на содержание элементов инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в нескольких домах, а также на содержание самого товарищества как некоммерческой организации (в частности, административно-хозяйственные расходы).

Ключевой момент состоит в том, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД. Данное положение соответствует концепции ЖК РФ, но впервые было формализовано лишь в Правилах осуществления деятельности по управлению МКД (п. 3), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416. Это означает, что каждый дом, находящийся в управлении товарищества, должен рассматриваться как отдельный объект управления. Все ключевые проблемы, обсуждаемые на общем собрании собственников помещений, решаются применительно к каждому дому отдельно. Поэтому собственники помещений в одном доме не только не вправе и не обязаны решать вопросы, связанные с управлением другим домом, но и не обязаны участвовать в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества в соседнем доме. Кроме того, в силу п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства. В связи с этим ее размер зависит непосредственно от состояния того или иного дома, его технических особенностей, перечня работ, необходимых для его обслуживания. Именно поэтому размер платы за содержание и ремонт общего имущества может оказаться различным для разных домов в рамках одного ТСЖ (Кассационное определение Белгородского областного суда от 06.12.2011 по делу N 33-4442). Размер такой платы складывается из двух составляющих: из платежа, возмещающего расходы на содержание и ремонт конкретного дома, и платежа, компенсирующего расходы, общие для всех домов (на содержание ТСЖ и элементов общей инфраструктуры). Соответственно, и смета доходов и расходов ТСЖ, объединяющего собственников помещений в нескольких домах, должна состоять из указанных двух разделов с подразделением по каждому из домов.

Н.Н. Максимова,

эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

1 сентября 2013 г.

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 9, сентябрь 2013 г.