Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 июля 2009 г. N КГ-А41/5845-09 Суд отказал в удовлетворении требования о признании незаконным решения регистрационной службы об отказе в государственной регистрации договора ипотеки, поскольку на государственную регистрацию не было представлено согласие собственника земельного участка о передаче арендных прав в залог (извлечение) (отменено)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 8 июля 2009 г. N КГ-А41/5845-09
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 апреля 2010 г. N 10649/09 настоящее постановление отменено

Резолютивная часть постановления объявлена 1 июля 2009 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Сплав-2" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области об отказе в государственной регистрации договора ипотеки (залога недвижимости) N 5, заключенного между ООО "Сплав-2" и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" 10.09.2008 г. и обязании УФРС по МО осуществить государственную регистрацию вышеназванного договора. При этом требования были заявлены на основании положений п. 1 ст. 329, п.п. 3, 4 ст. 339, п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 27, п. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 г. за N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 5 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. за N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Заявитель считает, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации указанного договора на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. за N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по причине непредставления им предусмотренного п. 1.1. ст. 62 Федерального закона за N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" согласия собственника земельного участка (арендодателя) о передаче арендных прав земельного участка в залог, является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ссылаясь при этом на то обстоятельство, что ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, в связи с чем абз. 1 п. 1.1. ст. 62 Федерального закона за N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к договору об ипотеке не применяется. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, было привлечено ООО "Зенитко Финанс Менеджмент".

Решением арбитражного суда Московской области от 4 февраля 2009 года в удовлетворении заявленных требований было отказано. При этом суд со ссылкой на положения п. 1.1. ст. 62 Федерального закона за N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" признал отказ регистрирующего органа в государственной регистрации указанного договора правомерным (т. 2, л.д. 99-100).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2009 года решение суда первой инстанции было отменено, заявленные требования были удовлетворены в полном объеме (т. 2, л.д. 142-149).

В кассационной жалобе УФРС по Московской области просит вышеназванное постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, поскольку считает, что суд апелляционной инстанции неверно определил предмет рассмотрения по настоящему спору: устанавливал законность совершения сделки - ипотеки вместо оценки действий регистрирующего органа, указывает на нарушение судом положений ст.ст. 15, 65, 168, 170 АПК РФ, а также ссылается на незаконное принятие постановления без привлечения в качестве третьего лица собственника спорного земельного участка ООО "АСТРО". И, наконец, заявитель не согласен с удовлетворением требований о взыскании с него суммы судебных расходов.

В судебном заседании представители УФРС по Московской области и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент", как и в представленном отзыве поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

От ООО "Сплав-2" поступило ходатайство о рассмотрении настоящей кассационной жалобы в отсутствие его представителя, рассмотрев которое, судебная коллегия удовлетворило его и посчитала необходимым рассмотреть дело без его участия.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения явившихся представителей сторон, проверив в порядке ст.ст. 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - без изменения в связи с нижеследующим.

Как видно из материалов дела, 14.07.00 г. между СПК "Завет Ильича" (арендодатель) и ЗАО "Компания "Алиум" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого "арендодатель" сдает, а "арендатор" принимает в аренду земельный участок площадью 3.698 га., расположенный на площади производственного центра СПК "Завет Ильича" по адресу: Московская область, Красногорский район, дер. Ангелово, для использования предприятия по производству инфузионных растворов и кровезаменителей и дальнейшей его эксплуатации. Договор был заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 31.01.02 г. На основании передаточного акта от 11.03.03 г., протокола N 4 общего собрания членов СПК (племзавода - колхоза) "Завет Ильича" от 11.03.03 г. право собственности на земельный участок перешло к ЗАО "Агро -Плюс". На основании протокола заседания совета директоров ЗАО "АГРО-ПЛЮС" от 17.11.04 г., акта приема-передачи имущества в уставный капитал ООО "АСТРО" от 20.01.05 г. право собственности на земельный участок (кадастровый номер 50:11:0020310:0002) перешло к ООО "АСТРО". 30.10.04 г. между ООО "Компания "Алиум" и ООО "ИНВЕСТГАРАНТ" было заключено соглашение N 1 о передаче прав по договору аренды земельного участка г. Красногорск Московской области от 14.07.00 г., по условиям которого права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка г. Красногорск Московская область от 14.07.00 г. в полном объеме переходят от ООО "Компания Алиум" к ООО "ИНВЕСТГАРАНТ". 15.06.08 г. между ООО "ИНВЕСТГАРАНТ" и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" было заключено соглашение N 2 о передаче прав и обязанностей "арендатора" в Договоре аренды земельного участка в дер. Ангелово, Красногорского района, Московской области от 14.07.00 г., с учетом условий соглашения N 1 от 30.10.04 г. о переходе прав (уступки требования). 03.06.08 г. между ООО "Сплав-2" (заимодавец) и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" (заемщик) был заключен договора займа N 3, по условиям которого "займодавец" передает в собственность "заемщику" денежные средства в размере 150.500.000 руб., а "заемщик" обязуется возвратить "займодавцу", в соответствии с условиям договора займа, сумму займа и уплатить на нее проценты. Во исполнение условий договора займа ООО "Сплав-2" была перечислена сумма займа в размере 150.500.000 руб., что подтверждается платежным поручением N 93 от 10.06.08 г. При этом в обеспечение возврата займа между ООО "Сплав-2" (залогодержатель) и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" (залогодатель) был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) N 5 от 10.09.08 г., предметом которого является передача в залог залогодержателю принадлежащего ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" на праве собственности нежилого здания: производственно-складского комплекса (адрес: Московская область, Красногорский район, дер. Ангелово, завод по производству инфузионных растворов и кровезаменителей; общая площадь 8.320,2 кв.м.; инв. N 2093:030-12876, лит. В, В1; условный N 50:11:02:03729:001) (свидетельство о государственной регистрации права 50 НБ N 676262, выдано 14.09.07 г. Управлением регистрации по Московской области, запись регистрации права от 14.09.2007 г. N 50-50-11/057/2007-069) залоговой стоимостью 86.995.001,56 руб.; права аренды залогодателем земельного участка, на котором был расположен предмет залога 1, на срок 49 лет (адрес: Московская область, Красногорский р-н, дер. Ангелово; общая площадь 36.980 кв.м.; кадастровый N 50:11:0020310:0002; категория земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; разрешенное использование (назначение): под строительство завода по производству инфузионных растворов и кровезаменителей) залоговой стоимостью 16.100.000 руб. (основание аренды: договор от 14.07.00 г. (зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 31.01.02 г. за N 50-01.11-8.2002-77.1), в ред. соглашения от 30.10.04 г. N 1 (зарегистрировано ГУ Регистрации по Московской области 23.05.05 г. за N 50-50-11/014/2005-389, регистрационный округ 50), от 15.06.2008 г. N 2 (зарегистрировано Управлением Регистрации по Московской области 01.08.08 г. за N 50-50-11/047/2008-039, регистрационный округ 50), акта приемки-передачи прав и обязанностей арендатора от 17.06.08 г. (13.09.08 г. ООО "Сплав 2" и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" обратились в УФРС по МО с заявлением о государственной регистрации договора ипотеки N 5 от 10.09.08 г. Сообщением от 11.11.08 г. N 11/069/2008-031 регистрирующий орган известил заявителей об отказе в осуществлении государственной регистрации вышеназванного договора на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом УФРС по МО сослалось на то обстоятельство, что на государственную регистрацию не было представлено согласие собственника земельного участка (арендодателя) о передаче арендных прав в залог. Полагая, что отказ в осуществлении государственной регистрации, оформленный сообщением N 11/069/2008-031, является незаконным и нарушает права ООО "Сплав 2" в сфере предпринимательской деятельности, то последнее и обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Так, в соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону, нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы, то принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции о необходимости получения арендатором земельного участка согласия собственника этого участка на передачу арендных прав в залог основаны на правильном применении положений п. 2 ст. 334 п. 3 ст. 335, п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 1.1 ст. 62 ФЗ Федерального закона от 16.07.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Руководствуясь положениями ч. 3 ст. 201 АПК РФ, суд первой инстанции, по мнению коллегии, правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от 11.11.2008 г. N 11/069/2008-031 об отказе в государственной регистрации договора.

Необходимо отметить и тот факт, что Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области был направлен запрос собственнику земельного участка ООО "Астро" N 11/069/2008-031 от 01.11.2008 г. с просьбой сообщить о своем согласии (или не согласии) о передаче в залог прав аренды земельного участка, на который 10.11.2008 г. в адрес регистрирующего органа поступил ответ, в котором ООО "Астро" сообщило о своем несогласии на передачу права аренды земельного участка в залог.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а постановление - отмене, как принятое с нарушением п. 2 ст. 334, п. 3 ст. 335, п. 2 ст. 615 ГК РФ, п.1.1 ст. 62 ФЗ Федерального закона от 16.07.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

А поэтому, руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2009 года по делу N А41-25175/08 - отменить.

Решение арбитражного суда Московской области от 4 февраля 2009 года по делу N А41-25175/08 оставить без изменения.