Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 марта 2012 г. N ВАС-2829/12 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего судьи Медведевой А.М.,

судей Борисовой Е.Е. и Куликовой В.Б.

рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Компания "Еврошина" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Калужской области от 12.05.2011 по делу N А23-422/2011, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.11.2011 по тому же делу

по иску общества с ограниченной ответственностью "Компания "Еврошина" (далее - ООО "Компания "Еврошина") к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Регион" (далее - ООО "АвтоРегион") и обществу с ограниченной ответственностью "Мультипак-Сервис" (далее - ООО "Мультипак-Сервис") о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2010.

Суд установил:

решением Арбитражного суда Калужской области от 12.05.2011, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.11.2011, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Компания "Еврошина" подало заявление о пересмотре их в порядке надзора.

В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемого судебного акта в порядке надзора может быть вынесено лишь при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы заявителя и материалы надзорного производства, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, определенных указанной статьей Кодекса, для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора в связи со следующим.

Как установлено судом, между открытым акционерным обществом "НИИМЭТ" (далее - ОАО "НИИМЭТ", арендодателем) и ООО "Компания "Еврошина" (арендатором) заключен договор от 01.01.2001 N 01/1 аренды нежилых помещений первого этажа общей площадью 649,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Калуга, ул. Гагарина, д. 1, на срок с 01.01.2001 по 31.12.2010. Договор зарегистрирован.

В пункте 2.1 данного договора стороны предусмотрели обязанность арендодателя в случае продажи объекта аренды третьим лицам не менее, чем за два месяца до вступления в силу договора купли-продажи, письменно известить об этом арендатора, а также включить в договор купли-продажи обязательство покупателя заключить с арендатором договор аренды на данный объект на условиях договора.

Согласно пункту 2.4 указанного договора арендатор имеет преимущественное право на перезаключение с арендодателем договора аренды по истечению срока аренды по договору; в случае принятия арендодателем решения о продаже (или ином виде отчуждения объекта аренды) арендатор имеет преимущественное право покупки арендованного объекта.

ОАО "НИИМЭТ" (продавец) по договору от 07.07.2009 продал ООО "Мультипак-Сервис" (покупателю) нежилое помещение общей площадью 10168,7 кв. м в панельном главном корпусе (строение 1), расположенном по вышеназванному адресу. Переход права собственности зарегистрирован.

В данном договоре купли-продажи с учетом дополнительного соглашения зафиксировано, что часть помещений в главном корпусе сдана в долгосрочную аренду ООО "Компания "Еврошина".

ООО "Компания "Еврошина" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "НИИМЭТ" и ООО "Мультипак-Сервис" о признании недействительным договора купли-продажи от 07.07.2009 и применении последствий недействительности сделки. Решением Арбитражного суда Калужской области от 20.11.2009 по делу N А23-4845/09Г-16-251 в удовлетворении иска отказано.

ООО "Мультипак-Сервис" (продавец) и ООО "Авто-Регион" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2010, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность нежилое помещение (помещение N 44, кадастровый номер 40:26:000293:0:24/5) в нежилом здании, общей площадью 647,3 кв. м, этаж 1, расположенное по вышеуказанному адресу. Переход права собственности зарегистрирован.

Согласно договору покупатель уведомлен и согласен с тем, что объект купли-продажи обременен правом аренды ООО "Компания "Еврошина" на срок до 31.12.2010. С условиями договора аренды нежилых помещений от 01.01.2001 N 01/1, заключенного с ООО "Компания "Еврошина", покупатель ознакомлен.

ООО "Авто-Регион" письмом от 12.08.2010 уведомило ООО "Компания "Еврошина" о состоявшейся сделке купли-продажи, указало банковские реквизиты, по которым необходимо производить оплату арендных платежей, а также сообщило, что арендатору не будет представлена возможность использовать право на продление договора аренды, а также преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок ввиду того, что ООО "Авто-Регион" намерено само использовать арендуемое ООО "Компания "Еврошина" помещение. В связи с этим ООО "Авто-Регион" предложило ООО "Компания "Еврошина" в соответствии с положением договора аренды своевременно уведомить арендодателя о предстоящем освобождении помещения.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 20.07.2010 заключен между ООО "Мультипак-Сервис" и ООО "Авто-Регион" в нарушение преимущественного права ООО "Компания "Еврошина" как арендатора на приобретение в собственность объекта аренды, предусмотренного пунктами 2.1 и 2.4. договора аренды от 01.01.2001 N 01/1,

ООО "Компания "Еврошина" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2010.

В соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исследовал и оценил представленные в материалы дела документы и с учетом положений действующего законодательства пришел к выводу о том, что заявленный иск не подлежит удовлетворению.

При этом суд исходил из того, что договор аренды от 01.01.2001 N 01/1 не содержит последствий неисполнения арендодателем пунктов 2.1 и 2.4 договора, как и действующее законодательство.

Суд указал, что закон предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта.

В соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При этом согласно пункту 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В статье 550 и пункте 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Суд установил, что в договоре аренды от 01.01.2001 N 01/1 отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемых помещений, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения.

В связи с этим суд пришел к выводу об отсутствии оснований для перевода на ООО "Компания "Еврошина" прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 20.07.2010.

Доводы заявителя были изучены судами, получили надлежащую правовую оценку и не подлежат переоценке в суде надзорной инстанции в силу положений главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил:

в передаче дела N А23-422/2011 Арбитражного суда Калужской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Калужской области от 12.05.2011, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.11.2011 отказать.

Председательствующий судья

А.М. Медведева

Судья

Е.Е. Борисова

Судья

В.Б. Куликова