Пояснительная записка к проекту федерального закона N 558636-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 558636-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Досье на проект федерального закона

На сегодняшний день в действующем законодательстве отсутствует определение термина "машино-место". Ранее определение машино-места содержалось в Постановлении Правительства Москвы от 01.11.2005 N 854-ПП (утратило силу) машино-местом признавалась часть земельного участка, предназначенная для размещения одного легкового автомобиля без прицепа в пределах отведенного участка для размещения парковки. В Постановлении Правительства Москвы от 20.02.2007 N 99-ПП (утратило силу) машино-место определялось как часть стоянки, ограниченная конструкционными элементами или линиями разметки и предназначенная для размещения одного автотранспортного средства.

Для того чтобы сделать вывод о том, что машино-место является недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ), оно, помимо прочной связи с землей, должно иметь характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"), а такими характеристиками машино-места зачастую не обладают.

Позиция Минэкономразвития России, изложенная в Письме от 09.06.2011 N Д23-2475, следует именно такой логике. Если машино-место отвечает критериям изолированности и обособленности от других помещений в здании или сооружении, то оно может быть учтено в качестве помещения (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). В случае если машино-место не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу, государственной регистрации подлежит доля в праве собственности, соответствующая данному машино-месту. При этом регистрация машино-мест в качестве долей в праве собственности, как правило, происходит по довольно странной и невыгодной для государства схеме. Так, в случае продажи собственники общедолевой собственности имеют преимущественное право покупки, и для продажи доли, продавцу необходимо предложить её выкупить всем остальным собственникам или получить от них отказ. То есть, если мы имеем внутренний паркинг на 200 машино-мест, то нужно получить 199 отказов от других собственников, что просто нереально. По этой причине 99% процентов сделок по отчуждению долей на внутренних паркингах - это фиктивные сделки дарения, когда оформляется дарение доли, а деньги передаются в конверте, не попадая под налогообложение.

Правовая неопределенность по вопросу отнесения машино-мест к самостоятельным объектам недвижимости привела к возникновению в арбитражной практике двух противоположных позиций. Это было отражено коллегией судей ВАС РФ в Определении от 27.10.2011 N ВАС-11450/11 по делу N А40-124539/09-54-801 (далее - Определение N ВАС-11450/11), однако указанный вопрос Президиумом ВАС РФ в данном деле так и не был решен.

Согласно первой позиции парковочное место представляет собой часть недвижимой вещи.

Вторая позиция заключается в признании парковочного места (на основании данных, содержащихся в технических, кадастровых паспортах) недвижимым имуществом, входящим в состав нежилого помещения (парковки) или нежилого здания (см. Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 N КГ-А40/4518-08-1,2 по делу N А40-49509/07-63-401).

Суды, придерживающиеся первой позиции, исходят из того, что машино-место не является самостоятельной вещью, оно представляет собой часть нежилого помещения (парковки) или нежилого здания, которая может быть зарегистрирована именно как часть недвижимого имущества. Если машино-место в помещении автостоянки (гаража) не ограничено (изолировано) строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, то оно не является самостоятельным объектом, право на который может быть зарегистрировано (см. Постановление ФАС Московского округа от 20.09.2004 N КА-А41/8159-04).

Отсутствие сведений о каких-либо физических границах машино-места исключает возможность проведения описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место. Нанесение краской на покрытие пола линии разметки не свидетельствует о том, что машино-место является индивидуально-определенной вещью.

Некоторые суды отмечают, что если из технического паспорта на здание автостоянки следует, что машино-места не разделены на секции (не выделены как отдельные объекты), то право собственности на них зарегистрировано быть не может (см. Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КГ-А41/4490-10 по делу N А41-21793/09).

Однако, по мнению коллегии судей ВАС РФ, кадастровые и технические паспорта помещений подземной автостоянки, как правило, не являются документами, подтверждающими наличие объекта как объекта права (см. Определение ВАС РФ от 26.11.2013 N ВАС-16467/13 по делу N А50-10632/2012).

Таким образом, согласно вышеназванному Постановлению ФАС, машино-место можно признать объектом недвижимого имущества только в случае его индивидуализации путем обособления данного объекта конструктивными элементами или секциями. Обособление машино - место на практике вызывает трудности, так как парковочные места чаще всего представляют собой нанесение краской на покрытие пола линии разметки, что не свидетельствует о том, что машино-место является индивидуально-определенной вещью.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 27.11.2008 N Ф08-7047/2008 по делу N А53-11540/2007-С2-50 указал, что машино-места являются самостоятельными объектами, если они:

- спроектированы и приняты в эксплуатацию как объекты недвижимости, отдельные от жилого дома;

- не предназначены для размещения технического оборудования и коммуникаций, обслуживающих жилое домовладение;

- зарегистрированы в ЕГРП как индивидуально-определенные помещения подземной автостоянки.

Соответственно в этом случае суды, опираясь на данные технических (кадастровых) паспортов признают парковочное место недвижимым и существом - помещением в составе другого нежилого помещения.

Таким образом, в настоящее время машино-место признается объектом недвижимого имущества в случае, если имеет конструктивную обособленность, соответственно, не возникает проблем относительно его регистрации и учета в качестве объекта недвижимого имущества - помещения.

Вопрос возникает в случае, когда машино-место является частью помещения, то есть парковки, когда его обособленность невозможно определить, а его отграничение от других объектов недвижимого имущества наглядно выражается в нанесённой краске на покрытие пола, то есть линией разметки. В данном случае предлагается признать машино-место частью нежилого помещения, а так же законодательно определить возможность постановки на кадастровый учет части помещения в случаях, предусмотренных законом.

Финансово-экономическое обоснование к проекту федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Принятие проекта федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не повлечет дополнительных расходов из средств федерального бюджета.

Перечень актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием проекта федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В случае принятия проекта Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предлагается внести изменения в следующие законодательные акты:

1) Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

2) Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости.