Заключение Правового управления Аппарата Государственной Думы Федерального Собрания РФ по проекту федерального закона N 597863-6 "О государственной регистрации недвижимости", внесенному Правительством Российской Федерации (первое чтение) (не действует)

Заключение Правового управления Аппарата Государственной Думы Федерального Собрания РФ
по проекту федерального закона N 597863-6 "О государственной регистрации недвижимости",
внесенному Правительством Российской Федерации
(первое чтение)

Досье на проект федерального закона

С учетом наименования проектируемого федерального закона, в котором говорится о государственной регистрации недвижимости, и положений, определяющих предмет его регулирования (отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведением Единого государственного реестра недвижимости, предоставлением сведений, содержащихся в указанном реестре), полагаем необходимым в статье 1 проекта дать определение понятию "государственная регистрация недвижимости". При этом отмечаем, что согласно норме пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

С учетом норм пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ, согласно которым государственной регистрации подлежат права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество), в дополнительном обсуждении нуждается положение части 3 статьи 1 проекта, определяющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество как юридический акт, закрепляющий принадлежность объекта недвижимости определенному лицу и подтверждающий возникновение, изменение, переход, прекращение права на такой объект недвижимости или ограничение такого права и обременения недвижимого имущества (права на него).

В части 4 статьи 1 проекта следует указать отсылку также на статью 133.1 ГК РФ, поскольку в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество может быть зарегистрировано право собственности на единый недвижимый комплекс. Кроме того, указанное положение проекта нуждается в уточнении с учетом норм пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ, устанавливающих, что государственной регистрации подлежат ограничение права на объект недвижимости и обременения имущества (см. также иные аналогичные положения проекта).

Полагаем необходимым соотнести положения части 5 статьи 1 и части 1 статьи 29 проекта, поскольку в части 5 статьи 1 проекта под кадастровым учетом понимается только внесение соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости, а в части 1 статьи 29 проекта внесение сведений в указанный реестр является одной из процедур кадастрового учета.

В части 2 статьи 2 проекта федерального закона необходимо уточнить условное наименование федерального органа исполнительной власти, а именно использовать формулировку "федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление нормативно-правового регулирования в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обращаем внимание, что согласно части 8 статьи 7 и части 17 статьи 18 законопроекта орган регистрации прав устанавливает порядок ведения, порядок и сроки хранения реестровых дел и книг учета документов, что является элементом нормативного правового регулирования, вместе с тем в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 2 проекта орган регистрации прав уполномочен только на издание методических материалов (индивидуальных правовых актов).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо слов "пунктом 3 части 2 статьи 2" следует читать "пунктом 3 части 2 статьи 3"

В пункте 4 части 5 статьи 8 проекта содержится отсылка к статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в части фактического использовании соответствующих объектов недвижимости в порядке, установленном данной статьей 37 ГрК РФ. Однако статья 37 ГрК РФ не содержит порядка такого использования объектов недвижимости.

В пункте 21 части 3 статьи 8 проекта следует уточнить, о каком "государственном реестре" идет речь.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо слов "пункте 21 части 3 статьи 8" следует читать "пункте 21 части 4 статьи 8"

В соответствии с пунктом 16 части 5 статьи 8 законопроекта в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о наличии проекта межевания территории, действующего в отношении данного земельного участка. Полагаем, что данное положение следует соотнести с нормами ГрК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), определяющих проект межевания территории как документ, на основании которого осуществляется образование земельного участка (статья 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 части 3 статьи 14 законопроекта говорится о "разрешении на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти или органом местного самоуправления". Однако ГрК РФ (часть 2 статьи 55) связывает получение соответствующего разрешения с наличием разрешения на строительство, которое может быть выдано федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения.

В пункте 6 части 1 статьи 15 (35) проекта следует уточнить, какой именно закон имеется в виду. Аналогичное замечание относится к используемой в части 11 статьи 32 проекта формулировке "органы, наложившие арест на недвижимое имущество". Также следует уточнить формулировку "федеральные государственные органы" (пункт 10 части 13 статьи 61 проекта).

В отношении статьи 17 проекта, устанавливающей взимание за регистрацию прав государственной пошлины в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, отмечаем, что вопросы установления сборов (государственной пошлины) согласно статьям 2, 333.16 Налогового кодекса Российской Федерации относятся к исключительному предмету регулирования Налогового кодекса Российской Федерации. В связи с этим статью 17 проекта следует исключить из проекта.

В соответствии с нормами статьи 5 Федерального закона от 06 апреля 2011 года N 63-ФЗ "Об электронной подписи" в пункте 2 части 1 статьи 18 проекта следует уточнить, что речь идет об "усиленной квалифицированной электронной подписи".

В проекте устанавливаются основания для возврата заявления и документов без рассмотрения, порядок их возврата (статья 25, части 2, 3 статьи 29 проекта). Обращаем внимание на отсутствие в проекте положений, предусматривающих возможность повторного обращения заявителя в случае устранения обстоятельств, послуживших основанием для возврата заявления и документов, что, на наш взгляд, требует дополнительного обсуждения.

Нуждается в уточнение положение пункта 5 части 1 статьи 29 проекта в части слов "выдачу документов после осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав", поскольку выдача документов является одной из процедур осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав (абзац первый части 1 статьи 29 проекта).

Статьей 32 законопроекта устанавливаются правила направления документов (содержащихся в таких документах сведения), необходимых для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия. В частности, пунктом 3 части 1 указанной статьи предусматривается необходимость направления решений о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение разрешенного использования земельных участков. В связи с этим отмечаем, что согласно части 1 статьи 36 ГрК РФ правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом. Частью 4 статьи 37 ГрК РФ предусматривается, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Кроме того, согласно части 8 статьи 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Используемое в части 4 статьи 32 проекта условное наименование "Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий ведение государственного адресного реестра" не соотносится с терминологией, используемой в статье 5 Федерального закона от 28 декабря 2013 года N 443-ФЗ "О федеральной информационной адресной системе и о внесении изменений в Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2014 года N 384 "Об определении федерального органа исполнительной власти, осуществляющего нормативно-правовое регулирование в области отношений, возникающих в связи с ведением государственного адресного реестра, эксплуатацией федеральной адресной системы и использованием содержащихся в государственном адресном реестре сведений об адресах, а также оператора федеральной информационной адресной системы".

В части 16 статьи 32 проекта следует уточнить, кто имеется в виду под "иными лицами", которые несут предусмотренную законодательством Российской Федерации ответственность.

Проектируемые части 15 и 16 статьи 41 проекта нуждаются в соотнесении с положениями Земельного кодекса Российской Федерации о правах на земельные участки (в части положений проекта о доверительном управлении), а также в части терминологии (Земельный кодекс Российской Федерации не использует такие понятия, как "государственные и муниципальные земли", "право государственной неразграниченной собственности").

Проектируемые положения пункта 2 части 1 статьи 47 проекта нуждаются в уточнении в части содержащейся в нем ссылки, поскольку статья 15 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не содержит пунктов 4 - 6. В части 4 рассматриваемой статьи проекта следует уточнить, о каких дополнительных документах ("и указанные в части 4") идет речь при регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее внесения в уставный (складочный) капитал. Также требует уточнения в части 3 статьи 56 проекта ссылка на часть 3 статьи 67 проекта, которой предусматривается размер компенсации за утрату права, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости.

В статье 59 проекта предусмотрено, что при осуществлении регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа проверка законности такого документа государственным регистратором не осуществляется. В связи с этим обращаем внимание на нормы пункта 5 статьи 8.1 ГК РФ, устанавливающие, что если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

Положения главы 9 законопроекта требуют согласования с положениями Федерального закона от 27 июля 2004 года N 79-ФЗ "О государственной гражданской службе Российской Федерации" (далее - Федеральный закон о государственной службе). Так, положение части 2 статьи 63 законопроекта, устанавливающее, что на должность государственных регистраторов прав назначаются граждане Российской Федерации не старше 65 лет, следует согласовать с нормой статьи 25.1 Федерального закона о государственной службе, установившей предельный возраст пребывания на государственной гражданской службе - 60 лет.

Исходя из того, что государственный регистратор является государственным гражданским служащим, на него распространяются ограничения и запреты, установленные Федеральным законом о государственной службе. В связи с этим часть 3 статьи 63 законопроекта требует существенной переработки.

Часть 4 статьи 63 законопроекта не соответствует части 4 статьи 25 Федерального закона о государственной службе в части требования заключения только срочных служебных контрактов.

Часть 10 статьи 63 законопроекта требует соотнесения с положениями Федерального закона о государственной службе, устанавливающими иные основания прекращения служебного контракта государственного гражданского служащего (например, статья 33 Федерального закона). Кроме того, в тексте рассматриваемого положения используется термин "предельно допустимого возраста", который Федеральным законом о государственной службе не используется, а в представленном законопроекте его значение не поясняется.

Полагаем, что положение абзаца первого части 4 статьи 65 проекта нуждается в доработке. При этом обращаем внимание на нормы статьи 16.1 ГК РФ, согласно которым в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации. Правила, касающиеся права регресса, установлены в статье 1081 ГК РФ.

Часть 2 статьи 66 законопроекта следует привести в соответствие с положениями статьи 57 Федерального закона о государственной службе в части оснований наложения дисциплинарного взыскания. Кроме того, "за действия (бездействия) во внеслужебной деятельности" дисциплинарная ответственность налагаться не может (см. абзац первый части 1 статьи 57 Федерального закона о государственной службе).

Часть 4 статьи 66 законопроекта требует пояснения в части вида ответственности, которую несет государственный регистратор прав.

В части 2 статьи 65, части 3 статьи 66 проекта говорится о возмещении убытков "в полном объеме". В связи с этим отмечаем, что в статье 15 ГК РФ используется понятие "убытки", под которыми понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Наименование законопроекта необходимо оформить следующим образом:

О государственной регистрации недвижимости и внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"

При этом следует учесть, что поскольку отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета, являются предметом регулирования проектируемого федерального закона (часть 1 статьи 1 проекта), а в части 1 статьи 71 проекта предлагается внести изменения в Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", предусматривающие, что предметом регулирования указанного Федерального закона являются отношения, возникающие только в связи с кадастровой деятельностью, полагаем необходимым наименование данного Федерального закона согласовать с его новым содержанием. При этом обращаем внимание на положения проекта, в которых используется отсылка к Федеральному закону "О государственном кадастре недвижимости" (см., например, пункт 4 части 4 статьи 8 проекта), а также на федеральные законы, в которых упоминается указанный Федеральный закон (см., например, Жилищный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации).

Иные замечания и рекомендации, в том числе юридико-технического характера, переданы в Комитет в рабочем порядке.

Начальник управления

М.В. Деменков