Долевое строительство: история и практика (А. Абрамов, "Жилищное право", N 2, февраль 2013 г.)

Долевое строительство: история и практика

Долевое строительство - это абсолютно новый хозяйственный институт, и несмотря на то, что в СМИ еще часто появляется негативная информация по данному вопросу, действующая сегодня схема все же является реальной альтернативой при покупке жилья. Если знать о возможных подводных камнях, с которыми могут столкнуться стороны договорных обязательств на различных этапах строительства, многих проблем можно просто избежать.

Новая экономическая политика, проводимая нашим государством последние 20 лет, принесла с собой и новые экономические возможности для различных хозяйствующих субъектов. Для чего было кардинально изменено действующее гражданское законодательство и принят целый блок новых законодательных актов. Среди этих возможностей появилась и возможность долевого строительства объектов жилой и нежилой недвижимости.

Долевое строительство является абсолютно новым хозяйственным институтом, поскольку ранее не обсуждалась даже возможность его наличия, так как право собственности на недвижимость было законодательно закреплено за государством.

Уже в самом словосочетании "долевое строительство" заложен принцип участия сторон в процессе строительства на определенных условиях. Что, безусловно, в свою очередь, следует из трактовки слова, так как слово "доля" согласно толковому словарю В. Даля означает "часть, дробь".

В приведенной ниже статье автор предлагает уточнить корни происхождения самого понятия "долевое строительство", рассмотреть вопросы исполнения сторонами договорных обязательств на его различных этапах, а также изучить различные подводные камни в этом процессе.

Долевое строительство (от англ. equity construction - "строительство по справедливости") - форма инвестиционной деятельности в строительстве, где строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства дольщиков - граждан и юридических лиц - для строительства объектов недвижимости.

Изначально долевое строительство возникло в Аргентине в период правления президента Рауля Альфонсина (10.12.83-08.07.89 г.). На то время экономическая ситуация в стране была крайне нестабильной, национальная валюта (аустраль) стремительно дешевела, за 7 лет произошло 12 деноминаций. В связи с наличием жесткого экономического кризиса большая часть населения страны находилась за чертой бедности, банки отказывались выдавать кредиты по причине их убыточности. Руководству Аргентины ничего не оставалось, как изменить экономическую политику, в том числе и в строительной отрасли.

С этой целью в 1985 г. была разработана и внедрена в жизнь программа "Строительство по справедливости". Созданное специально акционерное общество (исп. SA, sociedad anonima) принимало взносы населения, которые шли на финансирование строительства жилья застройщиком. Внесенная дольщиком сумма становилась эквивалентом определенной площади в квадратных метрах, в которых выражались также и номиналы акций.

Подобная сделка в обязательном порядке регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру. Благодаря этому Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 до 21%.

По инициативе британских финансистов идея долевого строительства быстро распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили многочисленные объекты недвижимости.

В дальнейшем, с легкой руки английских финансистов, схема претерпела значительные изменения. Британцы не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов. Они решили продавать не акции, или доли, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это стало гарантией окупаемости еще не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих строительных компаний.

На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение и в Российской Федерации. Долевое строительство у нас ведется все по той же английской схеме. Схема признана удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства.

То есть покупатель (дольщик) вносит деньги несколькими траншами на начальном этапе строительства. Соответственно, пока длится строительство, а это период времени составляет один-два года, недвижимость уже дорожает в цене в несколько раз, и в итоге дольщик получает более дорогой продукт, который на сегодняшний день, возможно, уже и не смог бы оплатить.

Долевое строительство в России имеет свои специфические особенности и регулируется специально для этого принятым ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Гражданско-правовые отношение между дольщиком и застройщиком возникают с момента подписания договора долевого участия (ДДУ) согласно нормам п. 3 ст. 4 ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и регулируются также и нормами ГК РФ.

ДДУ является достаточно специфическим документом, поскольку он просто не предусмотрен в ГК РФ! Поэтому, с одной стороны, здесь существует подводный камень, поскольку проблематично определить существенные условия договора и при возникновении спорной ситуации возможны дополнительные трудности с разрешением конфликта в суде. Как правило, основным нарушением договорных условий со стороны застройщика является затягивание сроков окончания строительства.

В этом случае зачастую получается, что дольщик настаивает на удовлетворении материальных требований в виде неустойки по п. 1 ст. 330 и ст. 332 ГК РФ: "Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения" и "Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон".

Тогда как застройщик, заняв оборонительную позицию, наоборот, будет требовать признать ДДУ незаключенным в силу норм ст. 166 ГК РФ.

Однако, с другой стороны, ДДУ все же является гражданско-правовым договором и к нему также полностью применимы нормы ст. 432 ГК РФ: "Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида".

По аналогии в данном случае применимы и нормы пп. 1 и 3 ст. 401 ГК РФ, а именно: "Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности... 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или не надлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность...".

Еще одним тонким и, пожалуй, главным моментом в процессе долевого строительства является оформление права на собственность. Оформление происходит в два этапа:

а) регистрация ДДУ в Государственной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), поскольку в данном случае имеет место двухсторонняя гражданско-правовая сделка и этого прямо требуют нормы п. 1 ст. 164 ГК РФ: "Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Об этом говорят также и нормы п. 1 ст. 131 ГК РФ: "Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности...".

б) регистрация собственно самого права собственности в соответствии с нормами п. 3 ст. 131 ГК РФ: "Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации" и ст. 164 ГК РФ.

Необходимо заметить, что застройщик в обязательном порядке должен предоставлять по требованию дольщика документы, исчерпывающий список которых дан в ст. п. 2 ст. 21 ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Также наряду с этим застройщик обязан предоставлять любому обратившемуся лицу документы, согласно списку по п. 2 ст. 20 ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а именно:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик обязан также обязательно предоставить информацию о своей деятельности согласно п. 1 ст. 20 ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Также он обязан предоставлять дольщикам информацию о проекте строительства, согласно п. 1 ст. 21 ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Здесь необходимо заметить, что долевое строительство является тем видом осуществления хозяйственной деятельности, в котором интересы всех участвующих сторон (дольщиков, инвесторов, застройщика и т.д.) тесно взаимосвязаны. Отказ одной стороны выполнять условия договора неминуемо влечет за собой проблемы в виде препятствий для осуществления законных прав остальными участниками процесса.

Классическим примером ничем не обоснованного отказа от исполнения обязательств в долевом строительстве являются материалы судебного дела А41-21791/08. Суть вопроса такова: ООО "Лендстрой XXI век" являлось застройщиком и одновременно одним из инвесторов по инвестиционному контракту на строительство жилого многоквартирного дома.

Осуществляя свою работу, застройщик необоснованно затянул сроки окончания одного из этапов строительства. Однако в итоге, после ожидания в несколько лет, дом с трудом был сдан в эксплуатацию. Но застройщик отказался передать в собственность одного из инвесторов несколько квартир в готовом доме, что являлось прямым грубым нарушением условий инвестиционного контракта. Свои действия застройщик мотивировал острым дефицитом финансовых средств, для дальнейшего продолжения строительства он был намерен реализовать спорные квартиры по рыночной стоимости на тот момент. С целью разрешить конфликтную ситуацию второму инвестору было предложено от имени застройщика внести разницу между ценой жилья на момент заключения инвестконтракта и сегодняшней рыночной стоимостью! Это, естественно, многократно удорожило бы покупку и свело на нет осуществление условий договора.

Обиженный соинвестор вынужден был обратиться в арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Лендстрой XXI век" "О выделении в натуре доли по инвестконтракту N 15/09-03 от 03.02.03 г. и признании права собственности на квартиры в кол-ве 6 штук". В данном конкретном случае суд решил, что инвестором-застройщиком допущен целый "букет" нарушений действующего законодательства. А именно нарушены нормы ст.ст. 8, 11, 12, 215, 219, 310 ГК РФ, ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним". Исходя из описанного выше, суд принял решение исковые требования по делу N А41-21791/08 удовлетворить полностью.

В дальнейшем с подобными исками к ООО "Лендстрой XXI век" обратились остальные 73 инвестора - физических лица. Их исковые требования также были судом полностью удовлетворены, и они получили права собственности на оплаченное ими ранее жилье!

В качестве еще одного примера неисполнения обязательств в рамках инвестиционного контракта можно привести материалы судебного дела N А41-19263/08, где все то же ООО "Лендстрой XXI век" затянуло сроки строительства и соинвестор, ЗАО "ФИМА ДИОС", обратился в арбитражный суд с просьбой взыскать с ответчика неустойку, обусловленную условиями п. 6.5 договора N 2-Л/ФД от 24.03.05 г.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что ответчик грубо нарушил существенные условия договора (затянул сроки строительства) и решил взыскать неустойку с ответчика.

С учетом специфичности темы будущим дольщикам рекомендуется обратить внимание на следующие нюансы:

- при заключении договора долевого участия в строительстве обратите особое внимание на наличие в нем сроков начала и окончания строительства, поскольку эти условия являются существенными для договора;

- приемо/передача объекта в обязательном порядке должна быть оформлена актом, согласно нормам п. 1 ст. 8 ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости";

- подписание акта приема/передачи возможно только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

- о необходимости подписания акта приемо/передачи застройщик обязан уведомить дольщика не менее чем за месяц, согласно нормам п. 4 ст. 8 ФЗ N 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости";

- момент перехода права собственности от застройщика к дольщику определяется датой регистрации права, прописанной в свидетельстве;

- обязанности по содержанию помещения, ремонту, оплате коммунальных услуг и услуг управляющей компании возникают у дольщика с даты подписания акта приемо/передачи; если дольщик уже использует свое помещение, то данная обязанность уже возникла с даты начала эксплуатации;

- в рамках ст. 256 Семейного кодекса РФ приобретаемое имущество будет являться совместной собственностью супругов, поскольку подразумевается, что оно приобретается на совместно нажитые средства. В этом случае на этапе регистрации ДДУ (сделки) необходимо нотариально оформить и предоставить в Росреестр согласие одного из супругов на приобретение имущества. Так как при покупке речь идет о конкретном действии, затрагивающем права другого лица, соответственно, необходимо предоставить подтверждение волеизъявления этого лица, с целью в дальнейшем исключить возможные финансовые претензии супругов друг к другу;

- если покупка квартиры производится в интересах лица, не состоящего в браке, то необходимо нотариально оформить и предоставить в Росреестр заявление об отсутствии брачных отношений у приобретателя, с целью исключить в дальнейшем возможные имущественные претензии будущего супруга (супруги);

- ДДУ в обязательном порядке должен содержать в тексте:

а) ссылку на местность (место) и дату заключения договора;

б) условия и порядок оплаты и цену договора;

в) описание предмета договора;

г) обязательное приложение поэтажного плана (на 1-м этапе - схемы) с конкретным указанием местоположения помещения;

д) также обязательным приложением для ДДУ является и кадастровый паспорт с указанием характеристик помещения, без него невозможно будет осуществить регистрацию права собственности.

- дольщикам необходимо помнить, что получение права собственности на недвижимость влечет за собой и обязанность ежегодной уплаты налога в соответствии с нормами НК РФ, в 2013 г. ставка налога будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости помещения в размере от 0,005 до 0,3% от стоимости конкретного квадратного метра!

- дольщики должны обратить внимание на то, что в связи с приобретением права собственности они получают также и обязанность содержать и обслуживать общие помещения в долях пропорционально величине собственности.

В заключение можно сделать вывод: долевое строительство заняло свою нишу на сегодняшнем рынке недвижимости. Арбитражными судами уже наработана практика, достаточная для объективного рассмотрения подобной категории хозяйственных споров и вынесения по ним взвешенных решений. Конечно, в СМИ еще часто появляется негативная информация по данному вопросу, но действующая сегодня схема все же является реальной альтернативой при покупке жилья.

А. Абрамов,

ведущий юрисконсульт ГУП

"Дирекция строительства и эксплуатации

объектов гаражного назначения

г. Москвы ТУ по ЮВАО"

"Жилищное право", N 2, февраль 2013 г.