Вопрос: Супруги приобретают квартиру, брачный договор между ними не заключен. В договор купли-продажи супруги желают включить условие о том, что квартира приобретается в общую совместную собственность, но при этом определить, что доля каждого из супругов составляет 1/2. Возможно ли такое указание в договоре купли-продажи без заключения брачного договора? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2013 г.)

Супруги приобретают квартиру, брачный договор между ними не заключен. В договор купли-продажи супруги желают включить условие о том, что квартира приобретается в общую совместную собственность, но при этом определить, что доля каждого из супругов составляет 1/2.

Возможно ли такое указание в договоре купли-продажи без заключения брачного договора?

Согласно п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ст. 34 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Независимо от того, на имя кого из супругов по гражданско-правовому договору будет произведена запись перехода права на недвижимое имущество, последнее является общим совместным имуществом в силу п. 2 ст. 34 СК РФ, если данное имущество приобретено в период брака и указанный в качестве правообладателя супруг не докажет того, что приобретенное на его имя имущество относится к режиму раздельной собственности. То есть для отнесения недвижимого имущества к совместной собственности супругов определяющее значение имеет факт его приобретения или создания супругами в период брака (за счет общих доходов супругов). Эти положения находят свое отражение и в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака".

Отметим, что в силу прямого указания п. 1 ст. 33 СК РФ законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Согласно ст. 42 СК РФ брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности и установить в отношении совместно нажитого имущества режим долевой или раздельной собственности, как на все имущество, так и на отдельные объекты собственности (в частности, на квартиру).

Что касается возможности супругов приобрести имущество изначально в долевую собственность (указания в договоре купли-продажи размеров долей супругов-покупателей), мнения специалистов расходятся. В этой связи смотрите, например:

- статью: Оформление прав собственности супругов (И. Гарин, А. Таволжанская, "Российская юстиция", N 7, июль 2003 г.);

- ответ на вопрос 3.17 "Могут ли супруги при покупке квартиры указать, что она приобретается ими в долевую собственность?" // Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы, М.: Волтерс Клувер, 2008. Вып. 2. 480 с.

Кратко имеющиеся в литературе мнения по вопросу можно обозначить следующим образом:

1. Изменение законного режима супружеского имущества допускается только путем заключения брачного договора. Следовательно, ни договор купли-продажи, ни договор мены, ни какой иной гражданско-правовой договор исходя из целей правового регулирования не предоставляет супругам права отступить от установленного в законе режима общей совместной собственности; невозможно изменить законный режим имущества супругов также посредством соглашения о разделе общего супружеского имущества (смотрите также Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 31 мая 2011 г. "Договорной режим собственности супругов").

2. Условие договора купли-продажи о приобретении имущества супругами в долях допустимо как включенное в текст договора купли-продажи соглашение супругов об определении долей в совместно нажитом имуществе.

3. Условие договора купли-продажи, по которому имущество приобретается супругами в долях, допустимо как включенный в текст договора купли-продажи брачный договор супругов. Поэтому такое условие будет действительным, только если договор купли-продажи удостоверен нотариально (отвечает требованиям, предъявляемым к форме брачного договора).

Что касается судебной практики, суды преимущественно придерживаются мнения о допустимости включения такого условия в договор купли-продажи.

При этом ряд судов прямо указывает, что изменение режима имущества супругов может быть произведено не только брачным договором, но и другим соглашением между ними (п. 1 ст. 256 ГК РФ), в частности, доли супругов в праве собственности могут быть определены при заключении договора купли-продажи (определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 июля 2010 г. N 33-21977; определение Свердловского областного суда от 24 января 2012 г. N 33-892/2012; апелляционное определение Липецкого областного суда от 18 июля 2012 г. по делу N 33-1668/2012). В такой ситуации супруги, вступая в договорные отношения по приобретению квартиры в собственность и используя свое диспозитивное право, уже на этапе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости и проведения соответствующей регистрации права собственности фактически производят раздел совместно приобретаемого имущества, добровольно достигнув соглашения о том, что их права на квартиру будут являться равными с определением долей в праве собственности на объект недвижимости по определенной доле каждому (кассационное определение Волгоградского областного суда от 26.01.2012 по делу N 33-586/2012, с текстом которого можно ознакомиться по адресу: http://www.gcourts.ru/case/3676630).

Другие суды признают включенное в договор купли-продажи условие о приобретении имущества супругами в долях действительным, не давая ему какую-либо характеристику в соответствии с нормами гражданского и семейного законодательства (апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 26 июля 2012 г. по делу N 33-8542; определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 05 июня 2012 г. по делу N 33-4035; апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 августа 2012 г. по делу N 11-16041; определение Санкт-Петербургского городского суда от 24 декабря 2012 г. N 33-17793/2012; определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда об отмене решения Зеленогорского городского суда от 19 июня 2009 г., приведенное в Обзоре кассационной и надзорной практики Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда за 9 месяцев 2009 года). При этом суды не исследуют, соблюдена ли нотариальная форма договора, которая является условием действительности брачного договора. Тем самым, фактически эти суды также признают такое условие соглашением супругов о разделе имущества (определении долей в совместно нажитом имуществе).

На наш взгляд, при решении рассматриваемого вопроса необходимо руководствоваться следующим.

Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. В то же время пункт 1 ст. 33 СК РФ уточняет: законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. При этом нормы СК РФ как более позднего закона по сравнению с нормами части I ГК РФ, а также как специального закона (ст. 4 СК РФ) имеют приоритет. Следовательно, буквально толкуя положения п. 1 ст. 33 СК РФ, следует прийти к выводу о том, что законный режим имущества супругов может быть изменен только брачным договором.

Тем не менее, нормы СК РФ надлежит толковать и применять в совокупности. Помимо п. 1 ст. 33 СК РФ изменению законного режима имущества супругов фактически посвящены также положения ст.ст. 38, 39 СК РФ, позволяющие прекратить общую совместную собственность супругов в отношении конкретного имущества, трансформировав ее в общую долевую (при определении долей) или в раздельную собственность каждого из супругов (при разделе имущества). При этом согласно ст. 38 СК РФ раздел общего имущества супругов (определение долей в этом имуществе) может быть произведен по их соглашению как в период брака, так и после его расторжения. Иными словами, для того, чтобы изменить режим совместной собственности в отношении конкретного имущества на режим долевой собственности, супруги в период брака могут заключить как брачный договор, так и соглашение об определении долей*(1).

Пункт 3 ст. 421 ГК РФ позволяет заключать договоры, в которых содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанные договоры). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Однако включение в договор купли-продажи жилой недвижимости условий соглашения супругов об определении долей в общем имуществе (заключение такого смешанного договора) нам представляется сомнительным. В отличие от брачного договора, который может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов (п. 1 ст. 42 СК РФ), соглашение об определении долей в общем имуществе может заключаться только по поводу уже имеющегося в совместной собственности имущества, что следует из буквального толкования ст.ст. 38, 39 СК РФ. В то же время право собственности на приобретаемую квартиру возникнет у супругов лишь в момент государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 2 ст. 558 ГК РФ); только с этого момента квартира может считаться совместно нажитым имуществом и в отношении нее может быть заключено соглашение об определении долей. Тем не менее, если допустить включение в договор купли-продажи жилой недвижимости условия об определении долей супругов в общем имуществе, надлежит признать, что соглашение об определении долей в общем имуществе будет заключено супругами до того, как квартира перейдет в их общую совместную собственность: правила п. 2 ст. 558 ГК РФ о заключенности договора с момента его государственной регистрации согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ будут распространяться лишь на часть договора, касающуюся сделки купли-продажи; соглашение об определении долей как консенсуальный договор будет заключено в момент достижения между супругами соответствующего соглашения, оформленного письменно. На этом основании мы полагаем, что условия соглашения супругов об определении долей в общем имуществе не могут быть включены в договор купли-продажи жилой недвижимости (не может быть заключен такой смешанный договор).

Тем не менее, на наш взгляд, ничто не препятствует включению в договор купли-продажи жилой недвижимости условий брачного договора супругов, согласно которым приобретаемое по данному договору купли-продажи имущество будет принадлежать супругам на праве общей долевой собственности. Ведь, как мы указали выше, брачный договор может быть заключен в отношении будущего имущества супругов (п. 1 ст. 42 СК РФ). Однако брачный договор подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ); несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Поскольку гражданское законодательство предусматривает единообразие формы договора (в том числе смешанного) для всех его частей, то при включении в договор купли-продажи жилой недвижимости условий брачного договора супругов весь договор подлежит нотариальному удостоверению. В отсутствие такого удостоверения условие брачного договора супругов, согласно которому приобретаемое по договору купли-продажи имущество будет принадлежать супругам на праве общей долевой собственности, по нашему мнению, будет ничтожно; к такому имуществу должен применяться режим общей совместной собственности супругов.

Таким образом, по нашему мнению, условие, согласно которому приобретаемая супругами квартира будет принадлежать им на праве общей долевой собственности, может быть включено в договор купли-продажи как элемент брачного договора между супругами; но в таком случае договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен.

К сведению:

Как следует из п. 2 ст. 244 ГК РФ, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Иными словами, общая долевая и общая совместная собственность на конкретное имущество взаимоисключают друг друга. Поэтому в договоре нельзя предусмотреть, что квартира приобретается в общую совместную собственность, но при этом определить, что доля каждого из супругов составляет 1/2.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

28 февраля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Отметим, что в отличие от соглашения об определении долей, которое может быть заключено в любой момент, брачный договор может быть заключен только в период брака (супругами) либо непосредственно в преддверии его заключения (лицами, вступающими в брак). Однако в последнем случае он вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака (п. 1 ст. 41 СК РФ).